“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”是中国中心城市房价的逻辑。它告诉我们，把脉一个城市的房价走势，政策、土地和人口是三个关键。
短期看政策
近一年多来，中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。
随着调控的层层深入，未来进入四限的城市或将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市，或面临调整风险。
以北京为例，北京自今年3月以来直接针对楼市颁发的政策就有12道，曲线调控的政策更是数不胜数，其他中心城市发布的政策也不在少数。
不仅如此，近期各地楼市调控更是频频发力，西安祭出“公告6条”，南昌则禁止卖房时用“名校”“学区房”等字眼宣传，长沙更是推出万套“定向限价房”力保刚需。
当全国533家银行，已经基本找不出9折房贷的时候，我们每个人都应该清楚，这到底意味着什么。
这还是首套房，对于二套来说，基准利率上调10%的基本都找不到，上调20%是新常态，最高的事实加息幅度甚至超过了50%。
这些政策告诉我们，中国中心城市的房价，短期内房价必须横盘。
数据来源：国家统计局，苏州未被列入统计城市
据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看，中心城市的房价基本都在高位小幅震荡，符合预期。
中期看土地
中期看土地，如果人口流入，你还不供地，那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
中心城市，由于人口增加购房需求不断，土地供应量必须相应增多，才能够控制房价，一旦供不应求，房价只能向上。
近期，中国数研究院公布了今年以来中心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据，通过数据，我们可以看看中心城市中期房价到底是个什么走势。
数据来源：某研究院
十个重点城市中，除了北京、重庆住宅供应量增加外，广州、上海、武汉相比于去年同期，也有不同程度的增加，分别增加了44%、38%、15%。
南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数，尤其是深圳，今年前8个月尚无住宅土地入市，导致住宅用地供应量同比下跌了100%。
这主要是深圳陆地面积较小，基本上已无地可供应，为了应对这种尴尬，深圳市政府一方面加快城市更新项目批准步伐，另一方面加快建设轨道交通，连接东莞、惠州。
这并不能改变中心区的购房需求，深圳实际管控人口已有2100万，与北上广是同一个级别，面积只有北京的1/8、上海的1/3，广州的1/4。
因此，可以说，深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市，是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。
长期看人口
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。
人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动了。
中国的城市化实际上是已经演变成大城市化，全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。
但是各地统计局中的常住人口是政府政绩考核指标，可信度不大，如深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人，然深圳市领导曾公开表示，深圳实际管控人口已破2000万。
所以，在人口分析体系里，采用相对准确的小学生作为人口增减的分析指标。
数据来源：各地统计局
注：苏州人口暴增是由于统计口径变化，合肥期间吞并了巢湖，导致人口也出现了暴增。
如图所示，第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错，尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州，增幅都在20%以上。
成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关，但即便忽略这个因素，成都的人口增幅也不会差。
上图虽然说的是过去几年人口变化情况，但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度，从而推测未来人口增幅情况。
因此，从人口数据来看，中国二十多个中心城市的房价，长期仍看涨。
总的来说，若再结合第二部分的土地供应量来看，未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。
（本文源自中国房地产网）
