老黄埔搅局者杀入，卷得没眼看

今天，华润新溪旧改项目——黄埔润府正式开放样板房，并公布了首期户型。

观察君受邀去转了一圈，简单说一下吧。

1、首开区靠近丰乐中路，仅两栋楼，1号楼47层，3梯5户；2号楼31层，2梯5户，合计约350套。沿三戽涌步行到大沙东站大概400米左右。

2、首推2号楼，预计12月正式开盘，11月会有吹风价。当然，正式价格，要到开盘才揭晓。现场工作人员称，将参考周边的中央公馆、未来方洲以及城市之光二手，不会拉得很高，但也不会太低，价格随行就市。个人盲猜4万-4.5万/区间。

3、两栋楼户型布局一致，且只有3个户型，选择不多，包括：2个86平3房2卫（西南、东南各1个）、1个东南向95平3房2卫、2个115平4房2卫（西南、东南各1个），使用率整体约100%。

4、可能比较赶吧，现场只开了一个115平户型的样板间，且室内气味还挺大的。其余两个户型暂未开放。

5、看过黄埔润府的户型，最大的感受是：开发商非常务实，目标非常明确、精准，基本上是全方位对着保利中央公馆打！

比如，户型面积段和功能开间，甚至梯户比、同类面积段户型的朝向，基本贴着中央公馆（除2栋），产品定位都是刚需。

又如，在使用率上“偷面积”，也拿到了中央公馆的特惠待遇：主卧80cm飘窗据称可以打掉50cm落地，客厅飘窗则可打掉30cm，成为目前黄埔第二个特批飘窗可改造的项目。

大家可以比对两个的户型，细节优劣自行判断：

6、黄埔润府和中央公馆，可谓瑜亮之争：两个盘都在大沙东站两侧，一南一北分布，区位优势、交通条件、周边配套，都基本差不多；乃至商品房货量也接近，黄埔润府6栋商品住宅预估货量1000套左右，中央公馆6栋超高住宅，总户数1442户。

7、黄埔润府自配一所36班小学和一所12班幼儿园。据说其小学将引入怡园，纳入怡园教育集团管理。而中央公馆虽没有自配小学，仅1所9班幼儿园，但大概读一路之隔的怡园小学北校区，并由开发商出资扩建校区。两个项目的小学都是“怡园系”，而初中都是在第一组摇号周边6所初中。“书包”这块两个基本打个平手。

8、两个项目其他优缺点也基本可以相互抵消。比如，润府首期靠近黄埔东路和丰乐中路，而中央公馆相对安静一些；润府是旧村+旧城改造结合体，中央公馆是纯住宅，前者开发周期长，后者开发周期短，紧邻两个公园和乌涌，城市界面略为干净养眼一些。

9、如果说中央公馆在生态景观上是加分项，黄埔润府则在商业配套上略胜一筹，生活更方便，烟火气更浓。

10、接下来润府要拉开中央公馆，需要在两方面发力：一是产品力的交标，包括外立面、产品交标、小区公共服务设施和街区场景的设计；二是加快推进旧城改造，尽快腾出大型商业地块，尽早兑现万象系商业，为项目价值赋能加分。

11、基于以上两点的发挥空间，黄埔润府的整体段位要略高于中央公馆，体现在价格上，贵个3000元/平大体也算正常。