主要观点总结
越秀·云悦是白云梅花园板块的新规产品，提供刚需产品定位。近期吹风价为5.8万/㎡，但预计实际开盘价格可能低于此。项目货量不多，主打小户型，均好性强，交通便利，配套齐全，包括地铁、商业、教育资源等。目前是尚未开放的样板间，值得关注。
关键观点总结
关键观点1: 项目概况与吹风价
越秀·云悦位于白云梅花园板块，吹风价为5.8万/㎡。但预计实际开盘价格可能低于此，与其他广州热门片区的总价相当。
关键观点2: 项目特点与优势
越秀·云悦均好性强，主打小户型，包括88㎡的3+1房和105㎡的四房。项目配套齐全，包括地铁、商业、教育资源等。
关键观点3: 交通与配套
越秀·云悦交通便利，附近有地铁3号线和预计2026年开通的地铁18号线。商业配套丰富，包括大型商场和创业园。此外，项目还配建小学和幼儿园，小学已官宣引进培英教育集团办学。
关键观点4: 货量与销售策略
越秀·云悦货量不多，主打快走量策略。目前样板间尚未开放，但值得关注。
正文
近期白云怡新路地块---越秀·云悦，出了最新的吹风价，5.5-6万/㎡，均价约5.8万/㎡，
即88㎡约480-530万，105㎡约575-630万。
这个吹风价有点意思，刚好卡在广州几个热门片区的热门总价段。
500万起，可以选到天河东网红盘的入门户型、可以选到老黄埔网红盘的四房产品、可以选到万博CBD网红盘的四房、可以选到花地湾的四房……
但但但，阿信猜，越秀云悦开盘应该可能也许大概没那么贵。
整个越秀云悦货量不多，只有三栋楼，面积很统一，88㎡3+1房、105㎡四房，只有两个面积段，全部南向，高层可以看到白云山山景。
虽然产品面积不大，但叠加了新规25%的阳台率，是产品亮点。
这段时间大家关注这个盘，最重要的原因，是相距几百米的天河改善盘，拿地
价5万+的越天和以及西派天河序。
而越秀云悦拿地价只有天河双盘的六折，周边配套是共享的，相当于低门槛用天河的配套。
不过，配套是相近的，但天河双盘的交标和体量不同，两个是豪宅，西派天河序是天河稀缺板楼，越天和有楼间距最高达100米的中央园林。
越秀云悦只有三栋楼，体量不大，刚需产品定位，跟另两个盘还是有差距的。
体量和交标都不同，如果以隔壁豪宅做参照，天河双盘的特价单位单价有6字头的，虽然云悦户型小，但对比这个单价用户可能不太接受。
况且，对比广州也不太合理，很多天河东的主流在售楼盘单价都没有这个数，像天河东的
，智慧城核心也才4-5字左右。
万博核心区也是5字上下。
荔湾沿江景盘，也是5字头起。
越秀云悦应该不太可能卖5.8万/㎡。
88㎡3+1房两卫，全部朝南，户型的重点在飘窗，客厅、房间都有借用飘窗面积，这是旧规产品比较难做到的。
105㎡四房户型，可以做到五开间朝南，同样用了很多飘窗的空间。
还有105㎡的B户型，宽阳台+大主卧的设计，空间阔绰。
距离3号线梅花园站8-900米步行大概十分钟左右，路途是成熟的小区底商，体验感不错，走起来不会累。
距离18号线京溪路地铁站200米左右，预计2026年开通，可以直通冼村、琶洲、万博，方便通勤，是个地铁盘。
城区交通发达，门口有怡新路公交站，直达京溪南方医院、五山等地。
商业也丰富，怡新花园、恒大御府等等楼下已经有成熟的底商了。
楼下是翌方181创业园，里面有不少商业以及小餐馆，调性不错，年轻人会愿意去逛。
项目内部配建了一所小学和一所幼儿园，其中小学已经官宣引进培英教育集团办学，而初中按照目前的对口是白云广附集团的同和中学。
幼儿园在家楼下，小学初中教育资源不差，也能解决很多家长比较关心的问题。
新规产品+地铁盘+培英教育集团校就在家门口，27年交楼，考虑读书的，考虑通勤的都可以看看。
项目货量不多，越秀这波大概率是速战速决，所以，不想错过的，现在就要关注了。
目前样板间还没有开放，我们会提前去看，出了第一时间拍视频给大家，想买这个盘的加我。
