【中国海外发展（0688.HK）】销售同比明显改善，加大核心土储投资力度——动态跟踪（何缅南/庄晓波）

事件：

11月30日，克而瑞数据显示中国海外发展1-11月实现全口径销售额2704亿元，权益口径销售额2434亿元。

点评：

销售快速修复，稳居行业头部，年末加大一线城市核心土储获取力度

销售快速修复，稳居行业头部：

据克而瑞数据，2024年1-11月，公司实现销售额2704亿元（全口径，下同），同比下降5.8%，累计同比降幅较1-10月收窄3.2pct，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第二位，同期百强房企销售额同比下降32.9%，公司销售表现明显跑赢大市；公司累计销售均价26471元/平米，同比增长14.1%，主要因核心城市高端改善楼盘销售增长影响；其中，10、11月公司分别实现销售额416亿元、300亿元，同比分别增长66.0%、30.7%，自10月份以来销售额同比持续高速增长，修复势头明显。

聚焦核心城市，年末加大一线城市核心土储获取力度：

2024年1-10月，公司新拿地总价235亿元（不含中海宏洋，下同），同比减少78.5%，整体拿地销售比为11.2 %，同比降低37pct；其中，公司于一线城市新拿地总价136亿元，在拿地总价中占比57.8%，于西安、成都等核心二线城市拿地金额占比21.9%。2024年11月，公司于上海市杨浦区新获取一宗住宅地块（成交总价36.5亿元，成交楼面价73288元/平米，溢价率16.33%），于北京市朝阳区新获取一宗组团地块（成交总价153.3亿元，成交楼面价38913元/平米，溢价率0.21%）；12月2日，公司与华润置地组成联合体于深圳市南山区新获取一宗宅地（成交总价185.1亿元，成交楼面价70388元/平米，溢价率46.32%）。公司近年来坚持聚焦获取核心城市核心地块，一线城市优质土储充裕，为保障销售去化速度打下坚实基础，同时不断提高高端住宅开发竞争力。

收入小幅下滑，利润率边际压力仍在：

2024年前三季度，公司累计实现营收1095.8亿元，同比下降6.7%，其中，2024年单三季度，公司实现营收226.5亿元，同比下降19.8%，收入下滑或因三季度结算进度放缓及前期销售额下滑导致待结算资源减少（24年中期末公司预售楼款同比下降17.4%至1109亿元）；公司前三季度经营溢利181.8亿元，同比下降19.6%，经营溢利率16.6%，同比降低2.7pct，其中单三季度经营溢利21.3亿元，同比下降39.7%，经营溢利率为9.4%，同比下降3.1pct，公司前三季度经营利润降幅较大，或因项目结算规模减少与毛利率延续承压影响，其中单三季度经营利润率下降压力仍较明显。

风险提示： 销售和拿地不及预期，项目竣工不及预期，行业下行超预期等风险。