千亿后备军团的制胜
之
道
2017年三季度地产金融形势发布会
金茂、佳兆业、禹洲谋划三年冲击千亿。
福晟集团提出10年销售目标收入累计达到1.38亿元。
中南、阳光城、泰禾、融信距千亿一步之遥。
新城、旭辉在今年极有希望破千亿。
随着中国城市化速度放缓，率先踏上千亿台阶者，能率先形成资源集聚效应，获得竞争优势。房企冲千亿、扩规模一定程度上来看，已经是一个没有选择的选择。房企冲千亿与其说是企业的发展战略，不如说是很实际的生存策略。
在这批竞跑选手当中，谁能率先冲上塔尖？千亿路上又暗藏哪些机遇与挑战？今天下午，易居克而瑞研究中心举办了第22届地产金融会议，邀请到了业内、资本界及媒体嘉宾，与千亿房企后备军团就千亿目标的达成展开了主题演讲及圆桌谈话。
2017年前三季度房地产市场特征
政策向左：
41城相继发布“限售”令；35个三四线城市相继限购；各线城市限贷政策力度递减；热点一、二线城市从严“限价”，多数三四线城市尚未“限价”。
行业调整：
销售、新开工、土地累计增速全线下滑，苗头早在5月已经显现，是一个持续增长到增速的回落。
市场向中：
三四线火爆后面临降温、比重下降，热点城市项目销售出现分化。
黄金周市场：
“国庆•中秋”8天长假，无人看房，33城楼市成交同比锐减63%。
城市成交：
“金九”失色，热点城市成交下滑显著，和去年同期相比回落40%。
城市库存：
因销售速度放缓，保持在低位，消化周期延长。
房价地价：
目前尚未回落至控制线标准，因此仍在控制，还需对房价进一步进行相关控制，房价控制压力极大。
豪宅市场：
所有城市10万以上的套数在供应控制的情况下皆超过去年全年水平，高端市场支付能力极强。
二手市场疲软：
二手房与一手房走势一致，前8个月同比持续负增长且跌幅扩大，9月份基本持平。
土地轮动：
成交量跌价涨，二线比重上升,三四线火热后比重下降。
未来行业发展预判
政策：
维持现有房地产调控政策，加快建立“租购并举”住房制度，房地产金融紧缩防风险。
行业：
开发投资增速放缓，新开工面积减少，全年销售面积、金额略有上涨。
城市前景：
一、二线城市价格、成交量保持平稳，三四线城市火热难以持续。
土地市场：
热点一二线城市持续供不应求，成交活跃，三四线火热后进入调整。
企业发展：
总量规模保持，强者恒强， 2017年千亿房企进一步扩容至16家。
行业规模趋势：
规模已上台阶，未来仍能保持高位运行
城市发展前景：
城市间和城市内部分化格局将持续，市场份额聚集三大经济圈
市场预期：
热点城市持续供不应求，吸引50强房企纷纷拓展布局
城市宏观：
热点城市普遍经济基础雄厚，居民支付能力强且城市基建投入大，提升人口吸附力
企业规模增长：
千亿成为小目标，2020年千亿企业将达30家
企业战略分化：
多元业务助力规模增长，专业化促进“小而美”
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关于未来行业判断：今年四季度对整体市场来说压力较大，对于要冲指标的房企来说赶早不赶晚。土地市场方面，一二线仍然比较紧缺，大多数企业通过并购来参与，三四线城市或将有最后一轮火爆。
关于企业方面，碧桂园、万科和恒大铁定超过5000亿，甚至会突破6000亿；3000亿企业阵营，有保利和融创；2000亿企业，则当属绿地和中海。其他冲千亿的企业仍不在少数，除华夏、华润、金地这些早已破千亿的企业外，绿城、万达、招商、新城、旭辉到年底达成千亿销售额也毫无压力，鲁能、世茂、中南还需加把劲冲刺。
小而美的公司无疑也成为亮点。一方面，这体现在区域布局中的小而美或小而强，另一方面也体现在部分产品线上的强大优势。不仅如此，对一些不做以增量为主市场的企业而言，从存量资产运营角度来说，也可能排在行业前三位，这也是非常好的小而美的运营模式。因此，对企业而言，未来不在于一定要走和碧桂园、万科、恒大一样的路，走出属于自己的那条路才更重要。
长期来看，决定一个房企股票价值和合理估值的应当是公司ROE结构
：ROE水平的高低、获取该超额ROE的时间长短、获取该ROE需要承担的风险溢价。
地产经历无数次调控，回顾十年的股票市场，我们认为持续经营的盈利能力是我们重要考虑的方向，而持续的盈利和回报能力，往往对规模促进是非常有效的。真正把自己的主业和核心竞争力做好才是关键。
近两年，中国龙头企业的市占率上升飞快，目前无论TOP10还是TOP5已经达到了美国顶峰的接近，其中TOP5市占率约20%、TOP10市占率约30%，进一步上升的空间有限，或者说斜率要变缓很多。
龙
头房企销售火爆，有历史因素（政府推动棚改），也有企业因素（大胆提前加杠杆）
，导致无论二线还是三四线开发企业都在喊规模，以资本市场的视角来看：
1）薄利多销——规模应是短策略：
规模的成长是必须的，但不需要一味求规模，在某个历史时期或者短周期可以着重规模成长，薄利多销指的更多是卖的出去的时候能卖就多卖点，规模的成长可以以来并购，而并购不一定是简单的求规模，而应该是基于产品和客户分层。
2）基业长青——利润或是长策略：
维持高于行业的利润水平需要足够的品牌溢价，而这个分溢价取决于公司在运营、产品和客户等多领域的出色表现，需要沉下心来做业务。我们可以在某个短周期以判断或者赌对销售大势，但更多时间销售是平稳增长的，所有的规模
都不是简单的规模，规模的成长来自用心的经营策略，唯有这样可以基业长青。
营建产业生态链对房企快速发展的必要性
中南对当前形势有这样的理解：
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天花触顶，优胜劣汰。
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分化时代，二八法则。我们认为跟中南同类型企业未来三年内行业集中度会在前20强。
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战略趋同，唯变所适。假如同业竞拍，在40%以上的项目中可以遇见熟悉的面孔。
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诸侯争雄，千亿门槛。千亿门槛今年肯定要越过，2018年将作为我们正式进入千亿门槛的时间段。
中南置地将通过生态圈建设实现自身规模增长：一是产业整合，二是业态整合，三是跨界整合。
首先产业整合。
中南控股七大板块：中南置地做房地产，包括做精品住宅、商业地产、旅游养生、产业园区、特色小镇；中南建筑，城市建设系统集成服务商；中南土木，做市政和轨道交通；中南土木，誉为“京城地下急救中心”；中南资本、中南金融、中南工业、中南建设不断地进行体外造血。、中南核心战略就是两大主业（建筑＋房地产），四商联动（工业、资本、土木、金控）。中南建设将建筑施工和房地产开发成功进行了战略契合，形成了一体化的协同优势。先通过建筑业务介入区域市场，在加深房地产市场研究和理解，为随后房地产业务提供决策依据；有效规避风险；为后期房地产业务奠定良好基础。
其次业态整合。
中南集团未来全产业链是产融、产营资源大整合。六大板块（养生养老、教育、工业、商业、住宅、文体）围绕价值链，整合上下游产业资源，采取兼并收购、合资合作、战略投资、产业联盟等多种形式打造产业链。
最后跨界整合。
中南不是做产业链的价值分割线，而是做生态圈价值的放大器。比如自己的产业圈里哪些应该再发挥潜能，在这个地方进行嫁接，而不是脱离自己产业再去嫁接。
——福晟战略、人才、资本、土地的逻辑
战略、人才、土地、钱，这四个维度决定福晟事业。
通过优秀的团队拿到更好的钱，拿到更好的地；人才储备重要于土地储备，城市选择重要于项目选择。这是福晟的逻辑。
福晟怎么超车，突破千亿，核心的是要抓住“三个主”。
人主：吸纳有优秀操盘能力的团队，分一定的股份，不仅仅是单纯的职业经理人，还是股东。
地主：飞虎大队成立两年以来有72个项目， 90%是并购来的，所以有地资源的就是地主，我们以开放的心态合作共赢。
金主：用开放股权方式，吸纳更多金融机构，成为“全天候战略合作伙伴”，为我们的战略服务。
打造自身的核心优势是至要！
福晟的核心优势就是拿地王牌军——福晟飞虎队
，2017年，福晟排在融创、阳光城之后，成为中国房地产并购能力季军。
飞虎大队用两年时间取得的成绩主要靠四个特质来支撑：
靠谱：
诚信。不坑人、不骗人、不蒙人。成事，不成也不坏人事。
专业：
价值发现能力；
优化而务实、可操作的交易结构设计能力；财
务筹划能力；
法律风险的识别、防范、控制能力。
高效：
高效的决策机制，快速获取项目信息、快速跟进、快速设计交易结构、快速谈判、快速落定、快速实现3691。
共赢：
对内，核心高管跟投、优秀高管参投；
对外，开放股权，与有优质资源者合作、与优质团队合作；
福晟始终认为共赢才是真正的赢，才是可持续的赢，而且是可以睡安稳觉的赢。
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扬长避短（而非仅仅是取长补短），充分发扬飞虎队之核心优势，以投资（拿三好地）为引擎，以资本、品牌为双翼，以H+4战略为牵引，以2/8结构为原则，以3691高周转同时兼顾品质提升为抓手，辅助以管理升级、组织重购、人才激励为基础，花3-4年时间，实现从300亿到1000亿的超越发展。
2/8战略
业态上，住宅土地储备不低于80%，商业土地储备不高于20%；
城市布局上，一二线城市土地储备货值不低于80%，三四线城市土地储备货值不高于20%；
收并购上，80%以上为收并购项目，20%以下为招拍挂项目。
