编者按：
他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，乐居财经推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。
本期【见地】对话嘉宾：
新希望地产执行总裁姜孟军
先生
。
撰文 |
陈海保
出品
丨乐居财经
姜孟军把发令枪举起，高高地指向天空。
“砰……”一声枪响，在井冈山三湾改编纪念馆上空回旋，311人冲向起跑线，争先恐后。10月14日，他们要开启一场“希望爱行”公益徒步挑战赛，两天一夜，跨越70公里，3202万步。
他是总指挥。
一个多月前，姜孟军接棒张明贵，主持新希望地产日常工作。他的职位，由副总裁变成执行总裁。
14℃-18℃，天气氤氲，偶尔细雨，但很适合长距离徒步。第一天安排了42公里，等于一个马拉松，在徒步活动中比较罕见，很考验意志力。
姜孟军被分到了第3队，人数最多，21人。“一个人可以走的很快，一群人才能走的更远”。他深知团队管理的精髓，这也正是活动意义之所在。
一路上，姜孟军的腰板挺得直直的，尽管几天前打羽毛球拉伤了脚腕。他是一个中级跑者，有底子，每周跑三四次，每次10公里左右。但他没有走在队伍的最前头，而是在后面“赶鸭子”，时不时停下来喊一嗓子，“加油！”。
今年，他或许要带领新希望地产冲击千亿销售额大关。最近5-6年间，新希望是一匹地产黑马，取得了50倍以上的收入增长。姜孟军归结为，这是新希望文化的力量，团队有高度的认同感和稳定性。
冲过千亿之后呢？这是姜孟军的新课题。井冈山徒步结束后，他和管理团队酸爽地接连开了两天封闭会。
“接班”润物无声
一切来得十分突然。
9月5日，张明贵接到调令，出任新希望六和（000876.SZ）总裁——这是新希望集团的旗舰产业，并第一时间告诉了他的搭档姜孟军，但谁来接任新希望地产负责人，并没有明确。
掌舵人变动，非同小事。张明贵执掌新希望地产长达6年半之久，从“地产小白”变成了明星地产CEO。
翌日下午，各城市总经理和职能部门负责人，被通知第二天一早到新希望地产总部开会。很多外地的总经理一脸懵，大半夜飞到成都。
谁来接班？这是一个很现实的问题。
实际上，在6日新希望地产内部班子会上，大家就集体推荐了姜孟军。但这不是最后的决定。7日早上8点50分——临开大会的前10分钟，张明贵正式把担子交给了姜孟军。当众宣布后，场下掌声一片。当晚，管理层们与张明贵喝了一场欢送的大酒，场面依依不舍。
在职场上，46岁的姜孟军又进了一阶。
满打满算，这是他加入新希望集团的第20年了。姜孟军历任策划主管、营销经理、营销总监、营销总经理、城市总经理、副总裁等职，完整地经历了新希望地产从小到大、从成都走向全国近20个城市布局的成长过程。
从副总裁到执行总裁，从分管投资、营销和产品设计到全面主持工作，除了责任更加重了，他觉得这一个多月的“接班”过程十分平稳。
“一切润物细无声。”他说。班子高度团结，彼此认同。很多城市总都是当年他带过的兵，大家彼此十分熟悉，价值观趋同。从内部提拔干部，免去了空降一把手的折腾。
在地产圈，高周转的压力，空降高管带来的动荡，屡见不鲜，导致派系林立，原本存在的公司价值观受到冲击。最终，很多总裁被老板拿来祭旗。
多年前，新希望集团董事长刘永好就立下了一条不成文的规矩，凡中高管均为企业自主培养。以张明贵为例，在2014年出任新希望地产总裁之前，他是新希望集团办公室主任，曾是以管培生身份入职的。
姜孟军表示，新希望地产每新进一个城市，从城市总经理到人力、财务、成本等条线负责人，全由总部下派，总部的高素质管理者和价值观直落到一线，一线则专心搞生产。城市公司对总部价值观的高度认同、上下一盘棋，兼顾了企业短期和长期的持续健康发展。
2020年还剩七八十天，姜孟军完全不需要“新官上任三把火”。原本，他就是新希望地产战略的重要决策者、实施者之一。
非科班生“拓荒”
像“新希望”三个字一样，新希望地产是姜孟军的“希望”。
从山里走出的他，与生俱来有股闯劲和韧劲。
1974年，姜孟军降生在广元青川大山里，他还有一个小3岁的弟弟。那个年代，农村生活很苦。他需要走10多里地去上中学，从家里背的咸菜，一吃就是一个星期。
作为长子，他想早点吃上“商品粮”，为家里减负。品学兼优的他，考上了师范学校。和很多同学不一样，他专攻美术，因为初中美术老师稀缺。他如愿以偿了。
念大学的梦想一直未断。他自考了汉语言文学，然后又脱产念了美术大专。这是他有意为之，为日后职业生涯埋下了伏笔。
姜孟军不甘于朝九晚五的学校生活，辞职下海去一家广告公司做策划。一个偶然机会，1998年新希望地产为第一个项目征名，在成都各大报纸上悬赏1万元。姜孟军取的“锦官新城”被一举采用。直到今天，新希望地产产品系的“锦系”，亦是发端于此。
于是，他与新希望结下了长达20多年的缘分，从事过策划、营销、产品和投资，当过城市总，做领导班子成员7年以上，从“非科班”生变成了专业地产人。
但真正让他声名鹊起的，是在浙江温州。在姜孟军的微博里，还有一些2014年关于温州三江立体城的信息。他晒出过一张“艰苦奋斗”的图，也经常发刘永好和冯仑的语录来激励自己。
这是一个210亿的招商引资项目——占当年新希望地产80%的投资。挖头部房企城市总？很多人这样提议。有天早上，刘永好给姜孟军去了一个电话，觉得小姜“踏实、努力、专业力强”。
彼时，温州房价腰斩。第一次走马上任城市总，姜孟军很忐忑，但很快就找到了打法：融入温州，从产品到服务，精耕细作。他给温州人一个深刻的印象是，新希望地产不是来玩票的，是扎根。
尔后，三江立体城一炮而红，进而拉动温州楼市的复苏。因此，姜孟军个人也获得温州市政府颁发的“温商回归杰出贡献人物”。“这个荣誉很管用，温州很多地方都可免票的，见政府领导也不用提前预约。”他笑道，一口四川普通话，自然流露。
在温州的日子里，姜孟军还有一个颇丰的收获，爱上了跑步，甚至上了瘾。每次出差，会让秘书订周边有公园的酒店，早上带领城市公司的高管一起晨跑。跑步，贵在坚持和韧性。他清晰地记得，当年在念师范时，为了取一幅装裱好的画，他一天内骑单车往返100多公里。
温州模式的成功，拉开了新希望地产全国化战略布局的序幕，姜孟军进而开拓宁波、杭州、苏州、南京等地。很多人对新希望地产停留的印象是，偏安成都一隅，实则它很“江浙派”。
这些战略的决策者，正是从新希望集团调任地产事业部总裁的张明贵，当时年仅32岁。他和姜孟军完美搭配，一个年轻有魄力，一个沉稳有专业。
“黑马”稳中求进
新希望地产绝对算是一匹“黑马”。
有数据为证：2014年销售额达47亿元，同比翻倍上涨；2016年74亿元；2017年突破207亿元,首次进入房企百强榜；2018年增至403亿元,同比增长94.6%,过去三年间复合增长率约为47.45%；2019年735.9亿元,进入50强。
“2020年可能会突破1000亿元，我只是说可能。”姜孟军的话风有些紧。为了明后年发展，他已经粮草先行，目前储备货值约2000亿。下一步，姜孟军希望在保持公司稳步前进的同时，把权益占比提升一些。目前新希望地产的权益近60%。
既快又稳，这好像是个矛盾体。但姜孟军能拿捏好这种平衡。
他时刻警惕资产负债率、净负债率和现金短债比的“三道红杠”。“我们是三道绿杠。”十分有意思的是，姜孟军徒步所在的3队，队旗上写的是“三道杠”，队服是绿色的。两天里，年轻的旗手扛着它，从永新三湾到井冈山黄洋界，稳稳地走了70里。
“三道绿杠”背后，是新希望地产的战略定力——城市深耕，坚定在新一线和强二线城市布局不动摇。
“深耕节省了很多试错成本。”姜孟军说。这些年来，新希望地产没有拿错过一块地，是因为很懂深耕的城市与区域。这很契合新希望集团的文化，以农牧业为根基，十分讲求“耕好一亩三分地”。
区别于很多房企的聚集策略，新希望地产甚至把深耕的颗粒度放到城市的某个区域。例如，在杭州的萧山区，新希望至少有七八个楼盘在此开发。
据悉，新希望地产在15个城市有100多个项目,分别是成都、重庆、昆明、南宁、杭州、南京、温州、苏州、宁波、嘉兴、沈阳、大连、西安、武汉、广州。“未来，新希望地产的布局至多在20-30个城市之间。”姜孟军说。
如果对中国房企单个城市产值做排行，新希望地产平局每城70亿元的产值会位于前列。这也源于坚持中高端产品打法，每平米售价近2.5万元，几乎每个项目的单价都高于周边竞品。
为什么投资能屡屡成功呢？他透露了几个小秘诀：一、不要对投资进行拿地目标考核，这种考核会让人做出错误判断；二、要求讲真话，绝对的真话，不论项目好与坏；三、带着营销思维去拿地，甚至负责人曾负责过多年营销。
由于战略聚焦，令新希望地产的管理更加垂直、决策更简单，只有总部和城市二级管控。但姜孟军坦言，随着企业迈入千亿行业，总部会逐渐变成一个赋能的服务部门，将更多的决策权下放给城市公司。
在奔向行业30强的路上，新希望地产也开启了多元化，围绕新希望集团的特色，拓展农业文旅，发力物业多种经营。而如何在多元业务上演绎地产的成功，是姜孟军的新挑战。
以下为乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与姜孟军先生对话精选：
建造70年丰碑
乐居财经：
地产板块在新希望集团的定位是什么？
姜孟军：
在2013年以前的新希望地产，主要随着城市化进程加速，对原来集团的一些饲料厂土地进行开发，用地产利润是反哺主业。在2014年明贵总接手后，地产开始作为八大产业之一发展。地产板块没有上市的考虑，但我们依然会更加追求产品质量，要建一个70年的丰碑，而不是耻辱柱。
乐居财经：
新希望地产的产品特色是什么？
姜孟军：
精致·绿色。精致是做高品质的产品，包括有五个“精”：精美的产品、精彩的园林、精湛的工艺、精心的服务和精彩的生活；新希望的农牧产业天生就是绿色，让业主参与到大自然中，享受绿色生活，在小区设了新希望生活服务配套，线上线下结合。尤其在疫情期间，为小区业主送货上门绿色食品，成为令人羡慕的“别人家”的物业。
千亿后管理权逐渐下放
乐居财经：
今年新希望地产的销售目标是多少？
姜孟军：
我们确实没有设定一个明确的目标，去年销售额超了700亿。从目前的势头来看，今年确实是有可能突破千亿。但千亿的能力比千亿的目标更重要。千亿之后，我们的管理上不会有太大变化，坚持总部和城市公司两级管控，但未来总部更多扮演给城市公司赋能的角色，只是在投融资方面管得多一点，其他都进行下放。
乐居财经：
新希望地产选择城市的标准是什么？
姜孟军：
我们每进一个地方就要做到深耕，坚定选择新一线和强二线城市，常住人口达500万以上，并且每年有稳定的增长，这是一个战略选择，我们很笃定。如果一个城市只进一个两个项目，管理边界太宽，成本太高。目前，大湾区已经在广佛地区有多个项目落地，未来希望能做到百亿以上。
乐居财经：
2021年新希望地产的拿地目标是多少？
姜孟军：
目前还在研判当中。目前整个储备货值大约在2000亿元左右。这几年，我们合作的项目比较多，权益比接近60%，未来我们会想办法进一步提升权益比，包括加大对文旅项目和城市更新项目的投资。
没有拿错一块地
乐居财经：
新希望地产没有拿错过一块地，您是怎样做投资的？
姜孟军：
我们和很多企业不一样，对于投资部没有设指标，如果为了追求KPI就可能导致动作变形，尤其是供地高峰的时候，很容易去跟风、拿高价地。我们还有一条铁律，投资人员必须说真话。
乐居财经：
新希望文旅的打法是什么？
姜孟军：
两年前，我们设立了文旅集团，主要特色是以农业和地产结合，国庆前夕在成都开业了一个名为种子乐园的文旅项目，让儿童与大自然近距离接触。另外还在宁波余姚、昆明安宁等地也有开发文旅小镇。
乐居财经：
您加入新希望地产已经20周年了，记忆最深刻的故事有哪些？
姜孟军：
一个是在1997年底，新希望地产第一个项目面向社会有奖征集案名，我取名的“锦官新城”被选中，就和新希望有了渊源。在20多年工作里，耳濡目染刘永好董事长对员工的信任。我在2013年被他选派去温州当总经理，很感恩他给的那次机会。
四新方针
乐居财经：
您跑步的习惯是怎样养成的？
姜孟军：
我小时候身体不太好，家里生活条件较差，经常感冒。在温州工作的时候，工作强度大，起初跑300米都气喘吁吁，现在可以跑半马了，身体和工作状态都得到很大提升。
乐居财经：
从四川大凉山到徒步井冈山，新希望地产为何选择做公益徒步活动？
姜孟军：
我们领导班子提出了一个“四个新希望”：奋斗新希望、健康新希望、幸福新希望、责任新希望。公益徒步是“责任”的体现，一是历练团队意志和协作精神；二是号召大家养成锻炼好身体的习惯；三是增强企业的社会贡献和公益作为。今年还特别邀请了供应商伙伴参加，与我们同甘共苦，做同路人。
