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中国财政结构回顾、房地产危机下的地方政府、第二轮冲击和解决的方案四方面深度解析可能到来的第二波冲击！原文涉及敏感信息【原文获取扫码微信私信领取】
中国目前的财政体系是在1990年代的一些里程碑事件中形成的。
1994年的中央与地方税收分享改革大大增强了中央政府的财政权力，并建立了对地方政府更为透明的财政转移支付制度。1994年的《预算法》禁止地方政府发行债券或借款，尽管地方政府保留了各种举债的方式，尤其是在北京允许地方政府设立地方政府融资平台（LGFV）来绕过《预算法》之后。
1998年公共住房的私有化大大增加了对私人住房的需求，并为地方政府提供了一个重要的收入来源，因为几乎所有出售国有土地的收益都分配给了地方政府。地方政府官员不遗余力地促进当地房地产市场的发展，因为他们从土地销售中获利，并将这些收益再投资于当地的基础设施和工业园区建设，从而推动了当地GDP的增长。在顶峰时期，来自土地销售和其他与房地产相关的收益占地方政府总收入的比例超过40%。随着自2021年以来房地产市场和土地销售的崩溃，以及不断增加的地方政府融资平台债务，地方政府现在面临着前所未有的财政危机。
1994年的税收分享财政改革奠定了中国现行中央与地方税收共享财政体系的基础。在1994年财政改革之前，中国的公共财政体系是分散的，这是上世纪70年代末期计划经济向市场经济转型的遗留问题。1994年以前，地方政府可以独立决定自己的财政预算，与北京协商如何分割收入并决定如何花费自己的份额。在那些年里，地方政府保留了所收税款的大约80%，而北京仅收到剩余的20%。
1994年前的财政分散化有时被称为中国的财政联邦制，极大地激励了地方政府促进当地经济增长。然而，该系统也削弱了中央政府的作用，限制了其对整个经济的控制力。在邓小平1992年的南方视察之后，地方支出和借贷失控，导致投资迅速增长和通货膨胀激增。作为对此种经济狂热的回应，并为了重新获得控制权，当时的副总理朱镕基在1994年发起了全面的财政制度改革。
1994年的财政改革重新划分了中央和地方政府之间的行政责任，并建立了一套标准化的税收分享制度。根据新的框架，消费税、关税和车辆购置税是完全由中央政府拥有的中央税种。与房地产相关的税种（包括房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税及耕地占用税）、城市维护税和烟草税由地方政府征收并保留。剩下的税种，包括增值税、企业所得税和个人所得税，则按照固定比例由中央和地方两级分享。
这一税收共享财政改革有效地增加了中央政府的收入份额。在1994年的财政改革之后，中央政府的财政收入份额从上一年的22%增加到超过56%，增幅显著，而其支出份额则基本保持不变，大约在30%左右。
1994年，中国财政改革导致地方政府税收减半，而支出责任未变，地方政府支出份额由1994年的70%增至2023年的86%。为弥补收支差距，中央政府实施转移支付，包括一般性和专项转移支付，近年来一般性转移支付占比增至90%。
1998年住房改革后，地方政府通过出售土地使用权获得预算外收入，重塑收入结构，土地销售收入成重要来源，占地方政府总收入比例曾超40%。同时，地方政府还从房地产相关税项中获取收入。
2008年全球金融危机后，地方政府融资平台（LGFVs）兴起，成为另一收入来源，但也加剧了隐性债务问题。LGFV债务以土地为抵押，与地方政府土地业务紧密相关。尽管中央政府多次试图控制LGFV债务，但经济增长放缓时总会放松管控。
2023年，随着LGFV信用风险上升，国务院发布“47号文”，要求12个负债沉重地区减少借贷并限制基础设施投资。结果，LGFV从资本市场借贷显著减少，地方政府被允许发行特别再融资债券置换现有债务。
尽管北京一直努力禁止新的地方政府隐性债务，但在过去十年中，LGFV债务仍在不断增加。LGFV债务的形式包括国内债券、海外债券、银行贷款和信托贷款。
据我们估计，LGFV现存债务正以每年约5-6万亿元人民币的速度增长，并在2024年8月底达到约50-60万亿元人民币。这一数额大于明确的地方政府债务，包括地方政府一般债券（LGGBs，16.4万亿元）和地方政府专项债券（LGSBs，27.3万亿元）。合计起来，我们估计截至8月底的地方政府债务总额约为97万亿元。
在房地产行业崩溃的情况下，地方政府及其LGFVs根本无力偿还债务。
中国的房地产行业陷入了前所未有的低迷，已经持续了三年多的时间。针对房地产融资的沃尔克式紧缩、疫情期间严格的封锁措施、住宅交付时的按揭抵制以及几次的下行螺旋，导致房地产指标降至多年未见的水平。北京并没有袖手旁观，已经出台了几轮政策宽松措施。然而，积压的需求总是短暂的，随之而来的是更进一步的下滑。
房地产市场的崩溃对地方政府的财政及其LGFVs造成了巨大损害，主要是通过土地财政渠道，达到了需要对之前运作顺畅的整个财政系统进行改革的地步。如果不解决这个迫在眉睫的问题并阻止下行趋势，我们认为中国的经济增长可能会进一步下滑。
在2020年下半年和2021年上半年达到历史最高点后，房地产指标已降至多年未见的水平。
国家统计局2024年7月的最新数据显示，全国新房销售（按建筑面积计算）和新房开工量分别比2020年7月的历史最高点下降了53.4%和74.6%。一些替代数据指出，下降幅度更大。根据CRIC的数据，2024年7月百强开发商报告的合同销售额比2020年7月的最高点下降了77.8%（图9）。8月份的急剧下降进一步恶化至-78.0%，因为房地产市场尚未触底。
房价也一直处于下降趋势。在中国，新房价格受到高度监管，通常会被有意压低，所以并不是衡量房价的适当指标。对于二手房价格，70个城市平均价格自2021年8月的峰值到2024年7月下跌了13.9%。这一下降趋势在不同级别的城市中普遍存在，甚至是一线城市。然而，一些私人调查的替代数据表明，这一跌幅可能更为严重。
根据贝壳研究院的样本，该机构是一家领先的私人房地产智库，截至2021年7月，25个大城市中的二手房价格下跌了25-30%
（图10）。房价的持续下跌对经济产生了广泛的影响。
根据财政部的数据，今年前七个月地方政府的土地销售收入同比骤降22.3%，而在2022年（-23.3%）和2023年（-13.2%）连续两年下降。最新的7月份数据显示，土地销售收入同比骤降40.0%（图11），比2021年7月的历史高位下降了63.9%。
大多数私营开发商已经停止购买新土地，而一些国营开发商仍在购买，但只在一、二线城市。然而，实际的下降幅度可能比数据显示的要糟糕得多，因为根据我们的估计，大部分土地交易都归因于LGFVs。实际上，地方政府一直在把土地卖给自己，特别是在那些除了自己的LGFVs之外无法吸引其他真正竞标者的一般城市。
与房地产相关的税收收入表现好于土地销售收入，可能是因为现房市场交易量的增加。继2022年（-7.6%）和2023年（-3.5%）的收缩之后，今年前七个月与房地产相关的税收收入实现了1.4%的同比增长。然而，这一略微正向的增长主要是由于1月至2月的同比增长11.6%，此后从3月至7月又恢复了负增长。
2020年，房地产行业总共贡献了地方政府总收入（预算内加预算外收入）的38.0%，其中7.2%来自与房地产相关的税收，30.8%来自土地销售收入（图12）。由于房地产市场的低迷，2023年总的贡献率下降到26.7%，主要是由于土地销售收入的大幅收缩，其份额下降至20.2%。如果我们保守估计土地销售收入中有70%来自LGFVs，因此应该排除在外，总的贡献率则下降至14.6%。
结合预算内财政收入和政府管理基金，全国总财政收入从2021年的峰值30.1万亿元人民币减少到2023年的28.7万亿元人民币，减少了1.4万亿元（图13）。由于中央政府转移支付的激增，从2021年到2023年，总体地方财政收入几乎没有下降。
然而，财政收入的主要数字受到了出售给地方政府融资平台（LGFVs）的土地销售的严重夸大，而这些实际上是地方政府所有的。如果我们假设2020年、2021年、2022年、2023年和2024年出售给LGFVs的土地比例分别为10%、25%、35%、70%和80%，并将出售给LGFVs的土地从财政收入数字中剔除，调整后的全国总财政收入在过去三年中持续下降，从2021年的峰值27.9万亿元人民币下降了更加明显的3.2万亿元，到2023年为24.7万亿元人民币，并预计2024年将进一步下降至23.3万亿元人民币。具体来说，调整后的全国总财政收入占GDP的比例从2021年的24.3%下降到2023年的19.6%，并且可能在2024年进一步下降到17.8%。我们使用2024年前七个月的同比增长来推算全年的财政数字。同样，调整后的地方总财政收入从2021年的峰值26.5万亿元人民币下降到2023年的24.6万亿元人民币，并有望在2024年进一步下降至23.6万亿元人民币。
除了对地方政府收入的直接影响外，住房危机还有间接影响。首先，地方政府被迫削减开支，包括政府工作人员的薪酬，这引发了对住房部门的进一步下行压力。其次，由于房地产市场的崩溃进一步损害了LGFVs，地方政府的债务负担恶化。第三，随着土地销售的下滑，地方政府投资土地储备的动力减弱，转而涌入北京鼓励的所谓“新三”产业。然而，这些行业的过度投资导致了产能过剩、贸易紧张局势和不良贷款的增加，并可能在未来几个月内给经济增长带来进一步的下行压力
（详见专栏1：土地销售收入暴跌时地方政府对“新三”的热情）
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由于土地销售和其他与房地产相关的税收占地方政府总收入高达38%，自2021年以来土地销售的大幅收缩严重恶化了地方财政状况（实际情况可能更糟，因为地方政府大量向自己的融资平台出售土地）。据报道，许多地方政府削减了政府工作人员的薪酬，这对于住房需求是一个关键的社会阶层，导致这些城市的新房销售疲弱。
LGFVs是中国地方政府的主要资金来源，尤其是在一些相对偏远的内陆省份。房地产市场的崩溃对LGFVs造成了重大损害，因为它们的资产中有很大一部分是土地和建筑物。随着土地销售收入的急剧下降不可避免地减少了LGFVs所拥有的土地的价值，并且随着房价的下跌很可能会对LGFVs购买的资产造成类似的损害，LGFVs抵押品价值的大幅下降将进一步挤压它们的借贷能力，尤其是在它们面临日益增加的偿债压力之际。2023年5月一家云南的LGFV在最后一刻偿还债务的行为显示了中国某些财政较弱的内陆省份的LGFVs面临的财务困难和偿债压力。
专栏1：土地销售收入暴跌时地方政府对“新三”的热情
自2000年代末以来，北京启动了一项国家战略，重点发展绿色部门和可再生能源产业，特别是电动汽车（EV）、锂离子电池和太阳能发电这三个新兴领域。除了众所周知的由中央政府提供的电动汽车购置补贴外，中国的地方政府也对这些领域给予了高度支持，包括鼓励锂离子电池和储能生产的措施。这些措施包括工业用地使用的折扣、有利的地方电力消费政策以及税收减免或退税。目标领域也是多维度的，包括储能放电、充电、项目投资、产能补贴、技术创新和日常企业运营。
尽管北京和全国各地地方政府提供的补贴在过去几年中显著推动了“新三”领域的新投资，并在房地产行业下滑期间为经济增长提供了一些缓冲，但
由于北京的支持减少以及地方政府补贴的缩减——部分原因是地方政府财政状况的持续恶化——自今年年初以来，增长明显放缓。
根据国家统计局的数据，汽车制造业固定资产投资增长从2023年的19.4%和2022年的12.6%下降到2024年前七个月的仅5.0%（图14）。由于中国汽车工业结构的变化，该领域的新投资大多集中在电动汽车领域，因此增长放缓直接反映了电动汽车行业的新投资情况。此外，国家统计局的数据显示，包括锂离子电池和太阳能模块在内的电气机械及器材制造业的固定资产投资增长，在2024年前七个月同比仅增长1.4%，而2023年为32.2%，2022年为42.6%。我们认为锂离子电池和太阳能投资的放缓可能是这一类别投资下滑的关键原因。
此外，微观层面的数据也显示了同样的趋势。根据在中国国内外证券交易所上市的中国公司报告的财务业绩进行的计算显示，锂离子电池和太阳能行业的资本支出明显下滑。继2022年和2023年资本支出的两年激增之后，锂离子电池和太阳能行业在2024年第一季度出现了绝对的同比收缩（图15）。
在房地产行业多年下行和土地出让收入大幅下滑的背景下，今年非税财政收入显著增长。2024年上半年，虽然预算内财政总收入和税收收入同比分别下降了2.8%和5.6%，但非税收入却实际增长了11.7%（见图16）。7月份，税收收入同比下降4.0%，而非税收入则大幅增长14.6%。
非税收入的激增在全国范围内引发了众多新闻报道，人们纷纷猜测地方政府是否正在加强行政权力和执法力度，通过提高各种费用和罚款来弥补土地出让收入的下降。最近在网上广泛流传的一段县级执法官员的录音显示，地方政府如何通过任意收费和罚款来增加收入，这种行为在全国似乎相当普遍。地方官员的这种行为可能会对企业信心造成重大损害，并破坏法治。
中央政府并非不了解这一情况。在最近召开的国务院全体会议上，李强总理明确警告，应及时制止和纠正随意检查和罚款等问题，恢复良好的营商环境。
传统上，非税收入在中国预算内财政总收入中仅占较小比例。2023年，税收收入占预算内财政总收入的83.6%，非税收入仅占16.4%，且这一分布在过去十年中一直非常稳定（见图17）。根据财政部的数据，非税财政收入包括六大类：1）专项项目收入；2）行政事业性收费收入；3）罚没收入；4）国有资本经营收入；5）国有资产有偿使用收入；6）其他收入。本章重点关注“罚没收入”部分。
非税收入的详细数据仅每年发布一次，且发布时间滞后较长。
最新可用数据为2022年数据，显示国有资产有偿使用收入占非税总收入的39.4%（见图16），其次是专项项目收入占22.8%，罚没收入占11.6%，行政事业性收费收入占11.4%，国有资本经营收入占6.8%，其他收入占8.1%。
近年来，国有资产有偿使用收入在非税总收入中的占比明显上升，这部分反映了更好地利用国有资产的努力。
此类别包括来自国有金融机构和企业的收入汇缴。
然而，在此期间，行政事业性收费收入的占比却持续下降。
根据各省政府零星发布的数据，一些省份的罚没收入大幅增长，这表明地方政府面临的财政挑战前所未有，已促使他们加大收费和罚款力度。例如，中国东北的吉林省在2024年前七个月中，罚没收入同比增长了45.9%。这一激增主要是由于重大公共安全案件（如网络赌博和网络诈骗）的罚款以及纪检监察没收财物上缴国库所致（来源：财联社）。媒体报道还显示，东北的另一省份黑龙江在2024年上半年中，尽管税收收入下降了1%，但其罚没收入却大幅增长了26.5%（来源：界面新闻）。
税收收入具有高度顺周期性，即经济表现良好时会产生更多税收。然而，历史数据表明，非税收入可能具有相当的逆周期性。这意味着当经济增长放缓时，税收收入会随之下降，因此政府倾向于使用非税项目——这些项目在某种程度上更为任意和灵活——作为逆周期调节力量来“抵御”税收收入下降的“逆风”。
在非税收入中，来自国有企业和金融机构的汇缴等部分可能直接受到政府的影响，在财政“困难时期”，政府可能只是要求这些国有企业上交更多现金。2015年、2019年和2022年，当中国经济面临重大阻力时，我们分别见证了非税收入的大幅增长，分别为29.0%、20.2%和24.2%（见图19）。在这三年中，来自国有企业和金融机构的汇缴较上一年翻了一番，这表明地方政府有强烈的动机将此收入作为逆周期调节手段来弥补税收收入的放缓。
虽然税收收入在中央政府和地方政府之间更为平均地分配，但非税收入则主要集中在地方政府（见图20）。近年来，除了国有资本经营收入在中央和地方政府之间更为平均地分配外，地方政府占其他所有非税类别的80%以上。即使对于通常由中央政府所属企业（由国务院国有资产监督管理委员会管理）主导的国有资本经营收入，分配给地方政府的份额也从2015年的仅11.4%显著增加到2022年的50.6%。这一高份额也解释了为什么地方政府倾向于在这些“困难时期”将非税收入作为收入来源。
展示非税收入逆周期特性的另一种方法是观察地方政府对此类收入依赖的地域差异。2023年，在中国最发达的地区，如北京、上海、浙江和江苏，非税收入在财政总收入中的占比不到20%。然而，在较不发达的地区，如贵州、广西、云南、黑龙江和河北，这一比例均超过35%。非税收入在这些欠发达地区占比较大，表明税收收入进一步提升的空间相对有限，因此这些地方当局选择增加非税收入。确实，人们普遍认为，在税收收入占财政总收入比例较高的地方，税基往往稳固，法治更为健全，经济发展也更具可持续性。
如上所述，尽管财政总收入和税收收入有所下降，但2024年上半年非税收入却大幅增长。虽然非税收入激增并不一定意味着罚款和没收收入急剧增加，但最近的个别案例却表明情况并非如此。媒体报道显示，全国各地对小零售商的任意罚款、对小微型企业的没收以及其他形式的罚款（如驾驶和停车罚款）都在激增（来源：财联社），这明显表明地方政府正在加强执法以提高非税收入。
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过去四十年来，中国经济增长的一个关键驱动力是地方政府扮演的“帮助之手”角色，这得益于地方政府获得的财政自主权、蓬勃发展的房地产市场提供的巨额资金以及基于绩效的地方官员晋升机制。
根据施莱弗和维什尼（1998）的观点，政府有两种类型：
一种是“掠夺之手”，通过限制和掠夺生产性企业来行事；
另一种是“帮助之手”，通过支持生产性企业和整顿无利可图的企业来行事。
自北京在20世纪70年代末开始改革开放以来，中国地方政府在大多数时间里都被普遍认为是扮演了“帮助之手”而不是“掠夺之手”的角色。
然而，地方政府能够扮演“帮助之手”的一个关键支柱是土地销售收入带来的可观收入，这几乎完全由地方政府获取。尽管一些支出，特别是与扩大土地储备相关的支出，可能会削减，但其余大部分支出是缺乏弹性的，因为地方政府严重依赖土地销售收入来支付政府工作人员（包括公务员、教师、医生以及许多其他工作人员，如执行政府许多杂务的辅助警察）的工资。地方政府还需要维持学校、医院、公共交通和公共事业的运营。他们还需要偿还由地方融资平台公司借入的债务和隐性债务的利息，如果可能的话，还需要偿还本金。由于这些支出不易削减，且地方政府从银行和资本市场借款受到严格限制，因此地方政府面临着巨大的压力，不得不从企业和个人那里获取现金，甚至不惜违反法治和现有的默契协议。即使一些地方政府是理性的、有前瞻性的，坚持其“帮助之手”的做法，它们也需要警惕其他地方政府执法机构采取的跨辖区行动。
随着土地销售收入的大幅下降、债务不断增加以及维持更大公共部门的负担加重，越来越多的地方政府被迫成为“掠夺之手”，这破坏了自20世纪70年代末以来中国经济成功的基础，并在2021年以来住房危机造成的严重损害之后带来了新的阻碍。
在最近的一次国务院新闻发布会上，国家市场监督管理总局（SAMR）的一名官员表示，针对该问题的专项整治行动已经取得了积极成果。国家市场监督管理总局的王国伟透露，共有44,800个实体接受了检查，立案1,253起，并已退还了3.93亿元人民币的非法收费。
8月16日，在国务院全体会议上，总理李强强调，应及时制止和纠正随意检查和罚款等问题，恢复良好的营商环境，促进各类市场主体的创新和发展。我们认为，北京方面已经意识到这些问题的严重性，并认识到这些行政行为可能造成的损害。然而，如果土地销售收入持续下滑和房地产行业的困境无法得到纠正，这些问题可能难以根除。
我们目睹了第二轮冲击，这可能破坏中国过去四十年成功的基础。我们认为，传统的货币政策在应对这一轮冲击时将效果有限。鉴于30年期中国国债收益率仅在2.33%左右，通过降低利率来刺激借贷的空间很小，而且仅凭利率的小幅下降不太可能恢复市场信心。如果说房地产危机是第一轮冲击，主要来自需求侧，那么第二轮冲击则源自供给侧的信心丧失，北京方面必须在供给侧采取行动以扭转局势。
随着货币政策达到极限，财政政策应成为主导。首先，中央政府应直接提供资金以稳定房地产市场，因为房地产危机是这两轮冲击的根源。这不能仅仅是需求侧的刺激措施。相反，需要恢复市场对开发商、作为预售制度监管者的地方官员以及中央政府的信任。我们认为，在预售制度下，中国开发商类似于银行，而购房者类似于储户。随着房地产行业面临类似“银行挤兑”的困境，北京方面应作为最后的建设者，救助那些购房者，并拯救整个行业。
中长期来看，北京方面必须进行重大的财政改革，以重建财政联邦制，因为土地销售可能不再是地方政府收入的主要来源。在今年的三中全会上，高层党员干部誓言要调整消费税，以增加地方政府的份额，但消费税的规模太小，无法填补这一缺口，而且改革消费税体系可能需要数年时间。在支出方面，北京方面可能需要精简地方政府，减少一些不必要的财政负担，尤其是在公共安全方面。在将更大比例的各类税收分配给地方政府的同时，北京方面可能会同时限制财政转移支付的规模，以重新引入财政纪律和一定程度的分权。我们还认为，北京方面应引入更好的市场化机制来分配城市土地配额，使城市能够随着人们自然迁移到更具生产力和前景的地区而发展。部分对地方政府的财政转移支付可以与居民和学校儿童数量的增加挂钩，以鼓励城市化。最后，防止地方政府成为“掠夺之手”需要更好地维护法治。
短期内，为了实现“约5%”的增长目标并防止恶性循环，北京方面需要果断遏制房地产行业的下滑，尤其是要确保大量预售但未完工的住房能够交付。我们认为，由于中国在城市化方面还有很长的路要走，稳定房地产行业仍然是促进短期需求和推动长期财政联邦制的可行政策选择。
自2023年7月政治局会议放弃“房子是用来住的，不是用来炒的”这一总原则以来，北京方面已多次努力拯救房地产行业。2023年下半年，一系列政策宽松措施出台，包括PSL支持的“三大工程”，政策重点是通过建设新的公共住房项目来提振房地产投资。然而，这些政策努力未能解决大量预售且未完工的住房问题，我们认为这是房地产行业面临的最大问题（见图21和22）。
北京方面在2024年4月的政治局会议上承认了这一问题，当时并未提及包括公共住房在内的“三大工程”，而是将政策重点转向确保预售住房的交付和处理住房库存。会议两周后，即5月17日，副总理何立峰誓言要努力确保住房交付。会议结束后，中国人民银行和国家金融监督管理总局立即宣布了一系列支持性政策措施，以确保住房交付，包括抵押贷款宽松措施和3000亿元人民币的再贷款工具，用于支持购买未售出且已完工的住房作为公共住房。我们认为，这是结束房地产危机的正确方向。然而，迄今为止的进展相当有限。新设立的3000亿元人民币再贷款额度用于国家购买住房的提取速度极慢。根据中国人民银行的数据，截至6月底，仅提取了120亿元人民币。
我们认为北京方面正朝着结束房地产危机的正确方向前进。然而，我们认为市场需要更有耐心，因为北京方面正在应对可以说是历史上最大的房地产崩溃，这导致约2000万套预售住房未完工。随着下半年增长前景恶化，我们预计北京方面最终会加快步伐。我们认为，北京方面可能会在第四季度，或不晚于2025年第一季度，对住宅项目进行全国性调查，重点关注销售比例（已售住房的百分比）、完工比例（施工进度）以及那些延迟的住房项目中监管账户的资金余额。北京方面可能会估算总资金缺口，设计一个方案为这些项目提供资金，结合从这些项目中购买住房用于公共住房，甚至可能对于销售比例和完工比例较低且开发商失败的项目，部分偿还购房者的款项。我们之前的估计表明，资金缺口约为3万亿元人民币。根据住房部的数据，银行已批准1.4万亿元人民币的贷款，通过“白名单”计划支持住房交付。然而，我们怀疑这些银行贷款更可能被用于地方政府拥有的项目，而不是最需要资金的地方。
对于销售比例和完工比例较高但交付延迟的住宅项目，直接完工是一个简单的解决方案。对于销售比例和完工比例极低的项目，地方政府退还购房者款项并停止建设可能符合其利益，尤其是如果该地区存在明显的住房供应过剩。在这两种极端情况之间，如何推进可能取决于北京方面和地方政府的决策，这就是为什么我们认为北京方面首先需要收集数据，进行充分研究，并为不同地区制定不同的策略和标准。
我们认为资金最终需要来自北京方面，可能是以贷款的形式。基于全国性调查，北京方面评估总金额，获得资金，并在各地区分配资金。鉴于目前资金成本低廉——30年期中国国债收益率约为2.33%——无论是通过市场筹集资金还是直接从中国人民银行借款，可能都不会有太大差别。
地方政府在获得资金后，将与当地住宅项目的管理人员合作解决延迟交付问题。这些项目通常注册为当地独立商业实体，尽管这些管理人员是由开发商总部指派的。作为提供贷款的回报，地方政府可能会获得这些项目中的未售出住房。如果资金高于未售出住房的合理价值，差额可能被视为政府对住宅项目的贷款。部分贷款可能因开发商无法恢复而面临无法偿还的风险；然而，如果相关开发商能够恢复，部分贷款可能会得到偿还。在此过程中购买的未售出住房可以转售给市场，或用作公共住房。
