真实的房贷利率被低估？真相是这样的!

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在中国，房贷可能是最为特殊的贷款，因为房贷采用按揭方式，每月必须缴纳足额固定或非固定款项，而一般贷款采用的是到期还本的方式，这就产生一个问题，金额相等的一笔贷款，房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多？

比如：

小白借小黑1200元人民币，约定一年后还款（ 2018 年 4 月 15 日－ 2019 年 4 月 14 日）如果分期还款（类似于月供）的方式，小白是这样还的：

1月、 2 月、 3 月…… 12 月： 100 元、 100 元、 100 元…… 100 元（月还款 100 元）；

如果一次性还本付息，那么小白会在2019年 4 月 14 日还款 1200 元人民币。

比较一下，你也会发现了，如果小白一次性还本付息，那么后面2、 3 、 4 …… 12 月可以用本应月供的钱来进行投资啊，现在货币基金的收益率是 4% 左右，你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益？（算过一遍你可能会有一声惊呼，哇！）

目前 5 年期以上银行贷款利率是 4.9% ，贷款 100 万， 20 年，我们采用两种方式贷款：

第一种是普通贷款，到期一次性还本付息100万×（ 1+4.9% ） ^20 ＝ 260.32 万；

第二种是按揭贷款，采用等额本息方式，月还款额6544.44元。

4.9%是年利率，第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议，而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式，那么这样 4.9% 的按揭贷款利率是不是低估了呢？

其实并不是这样的， 房贷的还款方式分为两种：等额本金和等额本息，两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。

说到这里可能大家都头晕了，我们该怎么去理解？

等额本息还款公式：

等额本息还款方式：

我们可以发现，无论是等额本金还是等额本息，两种还款方式都采用的是月利率计算（月利率=年利率÷ 12 ），这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。

如果不信，我们来计算下吧！

第一种是普通贷款，到期一次性还本付息100万×（ 1+4.9% ） ^20 ＝ 260.32 万。

第二种是按揭贷款，采用等额本息方式

可以看出