本案的争议焦点在于未登记为建设用地使用权人及项目开发建设主体的合作开发一方对于合作开发建设房屋享有何种权益以及能否排除强制执行。对此，实践中主要存在两种不同观点，一审、二审法院的裁判理由即反映了这两种不同的观点，不再赘述。对此，我们赞同后一种观点。主要理由如下：
物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律另有规定的除外”物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”据此，我国不动产物权变动是以法定登记为原则，以事实行为成就等为例外。本案中，由于涉诉房屋尚未进行所有权初始登记，但系经合法建造，故在其已经竣工验收之后，虽未进行所有权初始登记，但合法建造人亦可依法直接取得房屋所有权，而不必以房屋所有权登记作为取得房屋所有权的生效要件。因此，涉诉房屋所有权应归属于房屋的合法建造人，故在判断其权属时应当首先明确谁是合法建造人。
由于物权是一种对世权，具有排他性和优先力。物权的变动涉及范围大，直接关系财产的归属利用，关乎权利人的保护和市场交易安全，因此物权变动一般应遵循公示原则，须以法定的公示方式才能产生效力。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据物权法确立的不动产物权变动的原则，本案中，就建设用地使用权而言，其登记在玉商公司名下，故玉商公司是建设用地使用权人。
而根据物权法第三十条的规定，建造是物权取得的事实行为，但建造必须符合“合法”的要求。我们认为，这里的“合法”建造，应当是指按照国家有关法律所规定的建设用地使用权取得、规划施工许可等要求进行建造，否则，就不能产生该条所称的物权设定的效力。我国现行立法坚持建设用地使用权与房屋等不动产所有权权利主体一致的原则，明确要求商品房建造必须取得相应建设用地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等证书。不动产登记部门亦是以建设用地使用权等相应证书登记主体作为房屋所有权初始登记主体。这与上述物权法相关条文所确立的不动产物权登记制度所体现的精神是一脉相承的。因此，
合作开发不等同于共同建造，建造行为必须在依法办理建设用地使用权登记和取得相关规划、建设等证书的情况下，才能在建造事实行为完成时产生设立物权的法律效力。没有进行上述登记的合作开发合同当事人，并不当然因合作开发合同约定而享有物权。
本案中，建设规划许可、建筑工程施工许可、预售许可等主体均为五商公司，因此，应认定王商公司是涉诉房屋的合法建造人，其因此而依法享有涉诉房屋所有权。
就非作为开发建设主体的合作开发合同的一方当事人而言，虽然其与另一方当事人之间形成了合作开发房地产合同关系，当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力，但对于当事人之间关于房屋所有权最终归属的约定之意思仍需根据合法性解释原则加以理解。根据物权法第九条的规定，我国确立了基于法律行为发生的不动产物权变动的主要模式即债权形式主义模式，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件。
而由于法律并未对合作开发房地产法律关系中的不动产物权变动作出例外规定，故对此所涉及的建设用地使用权归属仍应在基于法律行为发生的物权变动的框架下加以判断，即仍应遵循法定登记原则，未经登记，不发生物权效力。故即使当事人约定建设用地使用权由合作开发共有享有，在不动产登记并未作此登记的情形下，也不能发生共有的物权效力。
当然，本案中，当事人并未作出类似约定，故建设用地使用权按照登记应认定由玉商公司单方享有。相应地，一方面，由前所述，佳宜公司也不能基于合法建造人的身份而取得涉诉房屋的所有权。另一方面，当事人虽然在合作开发合同中约定了部分房屋所有权的归属，但该约定并不发生法律所认可的物权效力，而只是在合作开发合同当事人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力。据此，佳宜公司亦不能基于合作开发关系以及合作开发合同的约定而成为涉诉房屋的所有权人。
此外，依照物权法第三十条的规定判定物权取得主体时，还需考虑保障交易安全，依法保护第三人信赖利益的因素。虽然建造不需要通过法定的登记公示方式产生物权效力，但国家对建造行为的法律要求和行政管理，尤其是通过相应的登记、许可等制度，对外会产生相应的权利推定和权利公示效果，第三人可通过这些权利外部表征去推定建造事实行为成就时的物权状态和物权主体，实际上起到保障市场交易安全的目的。如果佳宜公司的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不→致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，对市场交易安全造成严重影响。
综上所述，佳宜公司仅对涉诉房屋基于合作开发房地产协议享有一般债权，并不足以排除基于玉商公司所负金钱债务而对合作开发房屋的强制执行。
