买房买的是 什么，是板块、是产品、是未来的生活方式。

卖房的本质是什么呢，实际上是找到符合板块、房子气质的客户。

上海有200来个板块，你可曾想过 上海每个板块都有特定的气质。

潜移默化的影响着板块内小区的房价，影响着人口流动，影响着圈层的形成。

你买不对房子，或者卖不掉房子，可能是你从来没有 摸准 过这个板块的脾气。

板块的气质

大家肯定要问， 什么是板块的气质。

如果一定把板块的气质具象化的话，那就是板块的定位。

是从板块伊始，就在考虑为什么发展，吸引谁来，为谁服务的问题。

谁会来买你的房子，很多时候，从板块定位伊始就已经注定了。

在我们看来。 一个板块的基础气质，往往是由“第一个”项目决定的 。

有时候是绝对意义上的第一个项目，有时候是相对意义上的第一个项目。

然后由后续多个项目共同定调，亦或是某个项目推向高潮。

某种程度上说，每一个买入的客户都是早就被 圈定 好的。

不是你选择了板块，而是板块选择了你。

如果从板块的发展周期来讲，会经历几个阶段。

第一是规划定调子。

在上海不是所有的板块都有机会经历这第一步。

很多时候， 当真正重视规划价值的时候，不少板块已经没有机会了 。

而且规划的前瞻性和合理性对于板块的成长至关重要。

尽管上海发展越来越充分，规划的附加值在下降，但是在存量板块里面依然能看出差别。

第二是开发企业定基础。

早期的板块发展中，政府是喜欢通过“招商引资”的方式，有倾向性的选定更合适的企业，或者有意拔高调性，让更好的企业或者产品进入板块。

后来拍地为主流了，就有点刮彩票的意思了。

刮的好就开个好头，也直接教育了购房者，提高了审美水平。

刮不好直接影响板块的价值，或者为日后埋雷。

第三是产品变革。

如果一个板块整体的产品始终如一的拉胯，那么客群将十年如一日的稳定，不存在上升的可能，甚至在一定时间后持续滑坡。

产品的变革，就意味着不断为板块带来活力和新鲜血液。

很多人喜欢把炒股票和买房子在一起比较。

炒股的时候就抛开企业，只谈股价和K线。

买房子当然也不关心产品，以为和股票一样，只要是低位的都是捡便宜。

炒股可以量化交易，房子做不到，房子实现不了高频交易了。

20年前开发商炒楼花的时候，可以关注价格，只要有价差就干。

现在房子的第一属性是居住，完全抛去居住谈价格，现在越来越难了。

而且是脱离当下市场的趋势，趋势就是住好房子、改善。

第四是逐渐聚拢的人群。

人群是前三者共同作用的结果。

同时受到产业影响，说简单点就是上班地点的影响。

人群是板块房价上下限的直接体现，是板块购买力、板块预期的决定因素。

尤其持续的人口流动、变迁，也会改变板块的气质。

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发展清晰和房价稳定

我挑了几个 全周期发展比较好的板块 来做案例。

长风、古北、新江湾、森兰、大宁等。

长风板块的打造可以追溯到2003年，早期规划的定调阶段，对于长风的认定是：

长风国际生态城。

从当时的规划描述来看，虽然简单，但是充分发挥景观资源优势，国际生态城的期望也很高。

长风的第一批地是新加坡企业国浩拿的。

长风的基础框架来自就国浩，后续的中海、雅戈尔相继地王价拿地，奠定了长风的整体产品基调。

尤其是板块内以大户型为主流，产品品质都很高，客群的分割就很清晰。

一个低调的富人区板块。

其实最近开盘的嘉佰道根本算不上豪宅，主流100平的小户型，少量的大户型，顶天也就是个中产小区。

但是长风的气质已经定了，嘉佰道就是受益者。

如果一开始长风都是嘉佰道这样100平的产品，长风也许就是个中山公园。

最早的国际社区 古北 ，之所以成功。

你仔细研究也发现逃脱不了前面说的几点。

虽然古北的建设时间非常早，但是 规划起点高，社区的品质都很不错，尤其是产品设计和人群契合度高 。

古北是面向外国人，所以产品是外国公寓模式。

在现在看很多产品不符合国人审美，但是客群一开始就不一样。

所以古北的“老破大”和普陀老破大就会有 本质 区别。

也注定古北板块的下限不会特别低。

但是为什么古北概念下的顶配在金虹桥，因为古北壹号上来就是满级大号。

再加上外事企业、基金公司等产业人群和别墅区的人群加持，板块顶豪气质刻入基因。

但是不代表这些板块的上限都是一样的。

像古北，一些老的上一代的产品价值在减弱，因此上涨动力弱，但是因为下限高，所以下跌也不猛。

整个震荡的空间比较小。

长风则是进入门槛很高，基本要2000万，但是上限大概是3000-4000万。

但是高总价的产品单价会大幅下降。

同样， 长风也是房价相对稳定的地方，波动时振幅相对较小。

大宁其实这轮回调是有点多的，因为板块是一个中产定位，主力总价1000-2000万。

后来的几个项目静安府、任何静世纪、融创静安映也都是1000-1500万的水平。

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定位不清晰，板块房价非常撕裂

最典型的板块就是 前滩。

其实前滩的规划起点不低，而且参考国外理念。

但是产品定位毁了板块。

最早的海悦华庭项目，从拍地后几度易主，最终的产品也都是小户型。

带来的风气就是前滩的“小型化”，注定了从一开始前滩就是投资客和学区客的天堂。

客群不稳定，房价自然不稳定。

当无法吸引足够投资客户的时候，高价支撑就不够了。

其实上海还有很多产品与板块 错配 的。

比如闵行颛桥星河湾，确实是闵行的豪宅，但是日常大家很难讲颛桥高端化。

颛桥早就被大量刚需盘塞满，而且闵行向来卷学习，吸引来的客群价值认同的核心是学校，不是房子本身。

还有企业直接把板块干“ 废 ”的。

典型板块真如，典型项目高尚领域。

早期的规划没想清楚，中期的开发企业坑爹，长期的落地困难，导致真如在历史同期发展缓慢。

旗忠别墅区和莘闵别墅区，为什么旗忠让人高看一眼。

虽然现在有不少声音说旗忠是没落的贵族，至少说明他是“贵族”。

两个板块都是远郊，但是旗忠的产品对板块的影响更为深远。

长岛别墅作为第一个项目定基础，绿城玫瑰园直接将板块拉到新的高度。

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产品是有价值的

我们很多时候说板块没落了，或者板块发展潜力有限。

因为板块的开发周期结束了，旧有的开发是没有充分发挥价值的，对地段价值有着极大的 浪费 。

能将地段价值最大化的就是产品本身。

有两个非常典型的板块：

大华、中远两湾城。

大华板块的核心开发企业就是大华这家开发商，板块遍布他的项目。