刘晓博 | 太缺钱了！开发商开始“自杀式融资”

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2017-01-06 19:59

正文

有个成语叫“饮鸩止渴”。

“鸩”是传说中的毒鸟，用鸩的羽毛浸过的酒可以毒死人。饮鸩止渴的意思是说，为了救急不顾后果。

今天的一则新闻就告诉我们，目前一些开发商对资金的渴求到了什么程度。由于严重缺钱，部分开发商开始到境外融资，而且以借美元为主。这在美元加息的大背景下，简直是作死。

2016年是开发商玩命拿地的一年，出现了数百个单价或者总价地王。开发商这样任性，原因不外乎两个：

第一，中国房地产进入局部牛市，未来有希望赚钱的城市不过三五十个，土地资源太稀缺；
第二，资金充裕，而且市场利率创下改革开放以来的最低点。

但2016年“十一”之后风云突变，官方对房地产市场的调控一轮接一轮袭来，2017年乃至2018年上半年，市场将进入冬天，这一点已经确定无疑。

调控措施里，对于开发商来说最要命的是对钱的管控。一方面，由于限购、限贷和预期改变，房企越来越难从购房者手里拿到钱；另外一方面，开发商几大资金来源全线被收紧，无论是来自银行贷款、银行理财产品、保险、债券、信托市场和股市再融资等渠道的钱，统统被收紧了。

政策实施带有滞后性，所以上市房企2016年12月的总融资额仍然在增长。但随着政策大门被关紧，房企将变得越来越缺钱。

于是，到境外融资就成为一些开发商的“救急之道”。据同策咨询研究部监测，40家上市房企12月份海外融资总额折合人民币161.72亿元，环比大涨近3倍。而这，仅仅是个开始。

在12月的这些海外融资里，美元融资总额为20.36亿美元，相当于141.49亿元人民币，占比达到87%，其次就是港币、英镑等。

至于海外融资的方式，则包括中期票据、优先票据、海外银团贷款等。表面上看，海外市场利率不高，似乎比在境内贷款还便宜。比如某企业的5年期优先票据成本为5.50%；另一家企业的2021年到期的1亿美元优先票据，利率为7.39%；某企业的三年期美元中期票据利率为4.38%。

但这些企业将在未来3到5年面临人民币贬值、美元升值的风险。这些企业绝大部分业务在中国境内，实现的是人民币利润，而他们需要用美元支付融资成本。假如人民币出现每年5%的贬值幅度，你可以推算出他们未来需要承担的利率有多高。

每年5%只是基于正常情况下的预期，如果中美爆发剧烈贸易战，最终引发人民币较大幅度贬值，那么这些企业的风险将很难预期。当然，这种几率看起来不大，但黑天鹅总是需要提防的。

美元即将进入“快速加息”时段，明年下半年美联储也许会探讨“缩表”，美元升值的态势估计将持续三年左右；此外，特朗普新政不确定性极高，很可能引发贸易战。而中国为了防范金融风险、防范资产泡沫，对中心城市房地产的调控可能长期化。在这个时候到境外借债，尤其是借美元债，对于中小房企来说无异于“饮鸩止渴”。

估计两三年之后，将有一批中小房企为今天的“美元债务”付出惨重的代价，最终公司被大鳄吞并。

2016年赌命中心城市土地拍卖，2017年赌命美元债务，这是一部分房企无法避免的悲剧命运。也许他们自己也深深地意识到了：赌是死，不赌也是死。

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