大家好，我是大飞，
楼市517新政已经有一些城市开始执行了，也就是首付和利率已经下调了，
武汉楼市，首套房的首付已经降到了15%，房贷利率也从之前的3.45%降到了3.25%，
下调了20个基点，
合肥楼市首付现在也是15%，房贷利率从之前的3.75%降到现在的3.45%，
下调幅度达到30个基点，
由于合肥和武汉也是重点城市，所以它的利率下调也有一定的普遍性代表，所以接下来很多城市的房贷利率都要陆续跟进下调，
之前房贷利率高于3.45%的，接下来很可能会降到3.45％，就像合肥3.75％降到3.45％，
而原本已经是3.45%的，那有可能降到3.25%，像武汉这样，
其实房贷利率下调我一直比较关注，原因就是我之前的房贷利率比较高，最高的时候达到5.88％，现在经过LPR的下调和去年9月份存量房利率的下调，已经降到3.95%，确实确实节省了一部分资金，减轻了月供压力，
整体而言利率下调，存量房业主还是比较认同的，但是话又说过来，利率下调对于那些还没有买房的朋友，吸引力度就没有想象中那么大。
比如合肥楼市房贷利率从3.75%直接降到3.45%，这个力度其实已经很大了，30个基点，但是贷款100万，30年，等额本息，月供也就减少169元，一年减少2028元，能够贷款100万的房产，在房地产下行周期之下
总房价稍微向下浮动一个点，月供几年的节省成本也就出来了，
所以这也是为什么近两年房贷利率虽然一直在下调，但是都难以挖掘潜在需求，因为这两年房价确实在快速下降，你稍微等一等，房价下调的浮动都远远大于房贷利率下降为你节省的购房成本，
当然了，这仅仅是一部分原因，更重要的原因还是大家的收入预期不足，工作不稳定，对于持续还供能力信心欠缺。
同时这里面还包含了一部分房地产转型的原因，
之前的房地产市场是交易市场，大家只关心资产价格，不关心利率价格
，因为不管利率多高，月供压力多大，只要你能够扛四五年，你的房子，也就是你的资产价格有一个快速的上升期，资产的价格上涨收益远远大于月供利息，所以人人都想加杠杆，都想负债买房，
然而现在这种房价体系被打破了，大家开始关注房子的持有成本和租金回报
，因为房子没办法快速上涨了，你肯定会关注一套房子的持有成本和租金回报有没有太大的差距，
那这个时候房贷利率就显得尤为重要，因为房贷利率如果特别高的话，肯定会增加持有成本，所以现在房贷利率虽然一直下降，但是相比于租金收益，还是显得高。
所以这么多综合原因导致了，虽然现在房贷利率还在下调，很多人依旧不买账，而现实情况也决定了，经过这一次房贷利率下调，如果购房者依旧不买账，那么房贷利率可能要缓一缓了，
最起码银行可能要受不了了，数据显示，上市银行的净息差已经连续四年下降，
2023年银行平均净息差为1.69%
，较2022年下降25个基点，利息净收入较2022年下降2.98%，自2017年以来首次出现同比下降，
而所谓的净息差是商业银行盈利能力的主要指标之一，警戒线是1.8%，现在已经低于警戒线，并且这一次突破LPR下限，很多城市房贷利率的下调普遍在20~30个基点，所以接下来商业银行的压力也非常大，
因此前一段时间已经有银行宣布停止大额存单
，并且从银行的角度也可以看出当下的楼市压力确实比较大，银行也是被逼的节节后退，但是效果也没有想象中那么大。
并且关于此次LPR突破下限调整，有一点需要大家明白，存量房业主不在这个考虑之内，因为LPR并没有下调，现在执行的依旧是3.95%，
很多城市的房贷利率之所以低于3.95％，那是因为他们减的基点，我们都知道LPR后面是可以加减基点的。
比如武汉楼市现在的房贷利率是3.25%，那他的房贷利率就是LPR-70基点，
哪怕以后LPR上调了，减的这70基点是不变的。
这也是为什么我给大家说千万不要抵触楼市松绑，救楼市它是针对于你的利好政策，松绑力度越大，对于你而言选择性越大
。
同时这也是我为什么一直强调让子弹飞一会儿的原因，因为针对于你的利好政策一直在出，你没必要扎紧口袋呀，
打开口袋该往里面装就得装，
远的不说，一周之前在武汉买房和现在在武汉买房，房价可能没有太大的变化，但是房贷利率确实降了20基点，并且这一部分利率的下调，还不受后期LPR的调整而变动，这难道不香吗？
当然了，对于那些本身就没有打算买房的人群，可能没什么感觉。
但是如果你近期有买房的打算，由于你多等了这一周，就有这样的一个收益，这不是很好的事情吗？
所以在四月中旬的时候有大批量的朋友向我咨询要不要买房，我给你们的回复很统一，
如果你在三四线城市不是特别着急的刚需朋友，我都让你们等一等，完全大胆的等一等，根本不用着急，
如果是一二线城市的朋友咨询，我给你们的回复，
也很统一，就是要等接下来的这一波大政策，观察观察市场行情再说，
当然了，现在大政策出来了，这不代表我预测的准，你稍微了解一点房地产走势就可以看清楚。
所以我也不能理解，为什么很多人都在说他预测的比较准，这都快贴脸开大了，还看不见？
