香港楼价11个月升幅达7.6%，加息已“箭在弦上”

香港署理财政司司长陈家强1月3日出席立法会财经事务委员会会议时表示：“自从去年11月初政府加推楼市需求管理措施后，过去两个月楼市已有所降温。”

为了打击楼市炒卖，香港特区政府于2016年11月初宣布，11月5日起把购买第二个物业的买卖印花税划一调高至成交价15%。新税率适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易，但不包括非住宅物业。

香港差饷物业估价署最新数据显示，截至去年11月，香港私人住宅售价指数报306.6点，比去年9月的306.1点历史高位微升0.2%，环比上升约0.79%，已连升8个月。去年首11个月该指数累计升幅约7.6%。

陈家强指出，去年11月楼价指数环比升幅仅为0.8%，相比8月至10月每月2.6%的平均升幅，升势已显著放缓，“楼市成交过去两月减少，政府会继续观察楼市情况，在适当时间推出适当措施，保持楼市健康发展。”

图为陈家强

“新辣招对楼市的影响主要体现在二手市场成交进一步减少，在投资者绝迹市场的情况下，交投量已见明显下滑，虽然楼价依然上升，以目前的情况推断，未来几个月楼价将有下调风险，今年整体楼价大约将有5%的波幅。”莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文向21世纪经济报道记者表示。

然而，香港的一手楼市却依然十分坚挺。

根据公开数据显示，2017年元旦3天假期，香港新盘市场录约86宗成交，相比去年同期40宗成交明显增加。其中，恒隆地产旗下位于西九龙浪澄湾项目于2016年12月31日早上10时开始公开发售48个单位，截至当日下午3时全部售出，平均呎价17730港元，套现5.2亿港元。恒隆宣布将于1月7日加价加推58个单位，售价平均上调4.1%。

事实上，浪澄湾地皮于2000年12月拍卖，由恒隆地产前身淘大置业以底价25.8亿港元投得，当时的楼面呎价仅1582港元。然而，恒隆在2004年项目落成之后却一直“捂盘”至2007年才首次发售。

“香港一些地产商对某些项目采取投资性物业的计算方法，通常在持有10年左右等待物业大幅升值后进行出售，因此恒隆可能设定了某个时点出售这个项目，考虑地段因素，定价相对合理，仍吸引了一大批的购买力。”高力国际亚洲估价及咨询服务行政董事张翘楚向21世纪经济报道记者表示。

去年前六个月，恒隆在香港市场明显加快了卖楼步伐，共出售了226个“浪澄湾”住宅单位及最后两个“君逸山”住宅单位，因此其香港物业销售收入及营业利润分别飙升223%、147%，达到24.04亿港元及13.89亿港元。

市场人士指出，恒隆采取精品的住宅物业发展模式， 由于定价进取而惜售， 因此利润率亦十分可观。截至2016年6月底，公司在香港已落成待售的住宅物业的账面总值为31.44亿港元。

同时，新鸿基地产于1月3日宣布，旗下元朗Grand YOHO二期首批推出166个单位，平均呎价17998港元。

新鸿基地产副董事总经理雷霆透露，项目首批折实均价1.45万港元，相比第一期首批约1.2万港元调高21%，与Grand YOHO第一期最后一批单价相若。

雷霆表示：“公司推大型楼盘通常首批以较优惠价格推售，稍后加推将有加价空间，此次出售的单位相比第一期更优越，因此对销情有信心。尽管今年第一季度香港有多个大型楼盘推售，由于地区不同，各有优点，相信可吸引不同买家。”

一直以来，美联储加息都是悬在香港楼市之上的一把“达摩克利斯之剑”。

陈家强在1月3日立法会会议上指出，美国加息后香港短期拆借利率上升，而美元上升将会增加对香港出口业的压力，资金流向亦可能转变令市场波动，“香港经济面对的不明朗因素，包括美国经济政策的变化、英国脱欧、意大利银行业危机，以及地缘政治局势，对香港外贸带来隐忧。”

根据香港财资工会公布的数据显示，港元银行同业拆借利率（Hibor）仍然徘徊在高位。1月3日，按揭利率的主要基准利率1个月Hibor升至0.74643％，相比2016年5月0.2％的低位已大幅反弹。

香港金融管理局数据显示，2016年11月H按计划使用比例，环比上升0.3个百分点至95.1%，创历史新高。以2017年新批核的楼按息率为H+1.35厘计算，实际息率已达到2.09厘。

光大银行香港分行金融市场部资金业务副主管颜剑文表示，尽管香港银行体系结余未有变动，但同业拆息上升速度非常快，这表明市场对于美国加息反应比预期强，认为香港已有条件加息。如果年结后一个月或三个月期拆息仍高企，香港最优惠利率有可能会提前上升。但他仍认为，此次美国加息后，香港在六至九个月后会跟随加息。

“香港银行最快将于今年下半年开始加息，香港最优惠利率（P）加幅将少于0.25厘，按揭利率主要仍处于2.5%以下的低水平，相比历史平均水平4.5%-5%仍有一定距离。”高力国际亚洲估价及谘询服务行政董事张翘楚表示，并认为香港有条件暂时不追随美国加息。

同时，中原地产按揭经纪董事总经理王美凤向记者指出，以每100万港元贷款额，供款25年及以最优惠利率按加息0.25厘计算，每月供款将增加124港元，影响十分有限。目前，香港买楼人士要通过3厘的压力测试，香港金管局数据显示，目前的供款占收入比率只有33.8%，假设加息至3%，这一比率将达到46.5%，显示香港供款人防守能力较高。 

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本期编辑 黎雨桐