休闲农庄选址应选离城市、著名景区较近且公路交通非常便利之处（离城市5公里范围内最佳）。为充分合理地利用自然环境条件，休闲农庄应在具备以下五个条件的地方建址：
一是丘陵多平地少的地方。
在丘陵多平地少的地方，有利于巧妙地进行景观景物组合和空间布局，可以少占良田，不与国家有关土地政策相冲突，又可节省征地费用。
二是无工业污染的地方。
三是水源较好的地方
。将休闲农庄建在水源较好的地方，不仅可以解决休闲农庄的用水问题，而且还可以使休闲农庄因为自然水源而具有更好的生态环境，使休闲农庄充满灵气。
四是居民少或者无居民住的地方。
五是土壤条件较好的地方。
休闲农业开发依赖于农业，而农业的发展又高度依赖于自然地理环境条件。所以，休闲农业的布局应遵循因地制宜的原则。如果
不遵循这一原则就会导致休闲农业开
发失败。
突出农耕文化特色。农耕文化内涵广博，如农耕形式、传统农用器具、农村生活习俗、农事劳动、农业节庆、农业工艺等都属于农耕文化范围。由此可见，利用农耕文化可以开发许多富有地方特色、民族特色的旅游产品。
突出各自的特色
。
突出农耕文化是开发休闲农业的大前提，
但对于彼此相邻的各个休闲农庄来说，仅仅突出农耕文化是不够的，还应充分突出各自的特色。休闲农业开发经营的竞争中，最可怕的是相邻休闲农庄在休闲产品完全雷同的情况下竞争。
所以，在一定区域范围内的各休闲农庄应各具特色，只有如此才能相得益彰，形成良好的竞争合作关系。相邻休闲农庄可从突出主打产品的特色和突出辅助产品的特色来着手设计，如相邻的休闲农庄中，若甲庄以种植业为依托，乙庄就应以水果或养殖业或其它产业为依托开发休闲农业项目。
受气候、地貌、地质、土壤以及水资源等条件的制约，相邻休闲农庄往往无法避免主打休闲产品雷同。在这种情况下，
相邻的休闲农庄就应努力突出各自的辅助产品的特色
，如可采用诸如骑马、骑牛、骑毛驴之类的原始型交通方式，或坐滑杆、轿子等民俗型特种交通方式为休闲者提供交通服务，以突出自己的特色。
从细微处着手突出特色。
如在一些空坪隙地可栽上一些瓜菜将泥土遮盖起来，搭一些较高大的瓜棚、葡萄棚供游客憩息或用餐品茶，栽一些果树点缀美化环境。而不必在空坪隙地建花坛、假山等费力耗资又不讨城市休闲者喜欢的景观。
“比较论证，择优布局”，成为了休闲农业规划布局最重要的决策手段之一。休闲农业的优势比较，大致可从区位条件、交通条件、社会经济背景、资源的禀赋状况等方面去进行。
一般来说，
距离大中城市尤其是大都市较近，交通便捷，区域社会经济背景好，资源丰富且具有特色的观光休闲农业旅游地或项目，应优先开发，重点发展。
但优势具有层次性，在本地区范围内进行比较的只是地方优势，在全国范围内进行比较的便为国家级优势。
北京、上海、四川、湖南等省市和经济发达地区，不仅本地居民多，收入水平高，潜在客源市场大，而且还有全国乃至国际客流进入，故而要特别重视具全国乃至世界比较优势的休闲农业项目的开发布局。
中国是一个具有悠久农业历史文明的传统农业大国，已经历了原始农业、传统农业、现代农业三个发展阶段，龙骨水车提水，筒车吸水、风车扬谷、石碾磨面、牛耕田、施用土杂肥、手工采摘农产品，以及传统的纺纱车、织布机等，这些与现代高科技形成鲜明反差的
传统农业景观，因为它们生动如实反映了农业科技发展历程轨迹而同样受到现代旅游者的青睐。
因此，休闲农业所展示内容的科学性特点，决定了规划设计工作一定要让休闲者在娱乐、休闲的同时，能自觉接受农业科学技术教育，自觉传播农业科学知识，以增强休闲农业的教育功能和高科技农业示范功能。
准确把握市场需求变化，规划开发适销对路产品，有效占领和扩大自己的市场领域，是休闲农业规划布局成败的关键性问题之一。
目前大多数地区休闲农庄的休闲产品开发单一，必然会导致休闲者在农庄的消费单一，使得休闲者在农庄有钱无处花，最终导致休闲农庄的休闲收入难以大幅度的增长。因此，休闲农庄应努力做到住、食、游、购、娱休闲产品开发兼顾。
由于观光休闲农业是源于城乡间地理环境差异，而引导城市居民去农村进行旅游消费的新型产业，无疑周边城市居民便是其主要潜在客源市场。而且
城乡间地理环境的差异越悬殊，其潜在客源市场就越大。
但城市规模、城乡间的时空距离、交通便捷程度、城市居民的收入水平及其旅游消费偏好等，都会因时因地而异，分析和预测市场也就势在必行。
为此，必须通过市场调研以查清其游客来源、客源类型、市场规模、客流规律、游客消费能力，以及规划布局地周边一定距离内有无竞争的同类型观光休闲农业旅游景区、景点或项目。
休闲农业的实质是一种农游结合，一产向三产延伸的高效型市场农业。
首先，必须遵循经济效益原则。
通过投资收益分析，对那些资源规模大、旅游价值高、原有基础好、交通便捷、可取投资省、建设周期短、投资回收快的休闲农业项目便应优先规划开发。而且应通过向休闲者提供休闲度假、种养体验、农科教结合、农业科普等多种服务，以提高非农收入和农业综合效益。
其次，要讲求社会效益。
即要最大限度地为广大城市居民提供接触自然、体验农业以及观光、休闲与度假的场所与机会，提高其文化内涵与教育功能，并要尽最大可能吸收广大农民群众参与，以提高农民素质和就业机会。
再次，要特别重视生态效益。
即通过发展观光休闲农业，在城郊营造好优美宜人的绿色景观，改善自然环境、维护生态平衡，建设城市绿化带屏障，防止城市污染扩散，以保持清新、宁静的城郊生态环境。
为最大限度满足游客娱乐、参与需求，迎合参与时尚，在休闲农业项目规划上要特别重视其参与性，根据市场需求，结合自身资源特点，创造性的规划设计和布局具有时尚性的多层次系列休闲农业产品。
值得注意的是参与性还应包括当地农民对休闲农业的参与性。
因为农民是农村的主人，农业生产活动的主体，其本身就是一种最基本而又最活跃的旅游资源，只有把他们吸纳到这项旅游活动中来参与旅游活动的操作，参与旅游接待服务，才会使城市旅游者享受到原汁原味的农村、农业、农民文化氛围。
因此，在休闲农业的规划设计和布局中一定要重视当地农民的参与。
休闲农业园区的开发建设是一个复杂的系统工程，具有很强的整体性特点。
第一，在外部它要纳入到区域休闲农业发展布局的系统工程中去，必须服从区域高层次或主系统发展战略。
在区际间突出自己的特色，即按照“人无我有”、“人有我优”、“人优我特”的原则，在市场导向前提下立足于自身资源和产品特色优势，开发出明显区别于周边地区而具有绝对竞争优势的休闲农业园区及其观光、休闲、度假产品。
第二，在内部它既要顾及到各大功能区的整体协调，又要考虑到产品营销全过程的协调。
休闲农业园区是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有教育、度假娱乐、休育活动等多种功能的综合性休闲区，其功能区一般又包括观赏区、示范区、休闲体验区、产品区，其规划布局得全面协调、整体发展。市场调研和预测、优势分析、产品设计和开发、基础设施和上层设施及其相关农业生产设施生态环境的建设，以及市场开拓，产品的经营和管理等旅游营销全过程，可以说环环相套，关联性极强，也需通盘考虑，整体优化。
第三，休闲农业园区的周边多是农村，园区与农村是一个不可分割的整体，园区规划布局也应与农村建设规划相结合。
只有建立在农村居民点和道路规划、土地开发整体规划、生态环境建设规划基础上的观光休闲农业园区规划，才会达到协调和谐而富有生命活力的效果。
比如，多样性原则、生态原则、人本原则、可持续性原则、开发与保护相结合的原则、创新性原则等，也都应该是休闲农业规划布局的重要原则。
休闲农业在我国已处于全面推广之中，在规划布局中，一方面
要遵循这些在实践中积累并已上升为理论的规范、准则
；另一方面又要善于
开拓创新
，不断总结提高，促使我国的休闲农业始终沿着健康有序、稳健的步伐向前挺进。
项目当前处于哪个阶段？
1、
意向介入阶段
想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解
2、
初期拿地阶段
对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整
3、
项目进行阶段
已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想
4、建设落成阶段
项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难
操盘手面临的难题
取地难
如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议哪些有效？
实操难
参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？
融资难
如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？
运营难
已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？
乌龙入坑
没有策划 生搬硬套 创新过度 只玩概念 盲目选址 缺乏学习
