香港真的是地少人多吗？

文/施永青（中原集团创始人兼董事）

我从小就听到一句话，说香港地少人多，以至楼价升到这么贵。我一直以为这是真的，直到我从事与地产相关的行业后，我才接触到一些客观的统计数字，了解到原来用作兴建住宅的土地，只占香港整体面积的7%左右；其中3%还是被拨作兴建低密度的乡村屋，真正用作高密度市区住宅发展的土地只是香港整体面积的3%。

看到这样的数字，我起初觉得不思可议，还怀疑这个数字有没有弄错。但当我对照客观现实的时候，我才发觉人原来是这么容易相信别人的说话，而对实际看到的事物置若罔闻。

我又不是未离开过市区，又不是未去过新界。明明是向北一过了塞拉利昂隧道就可以看到大量未开发的土地，向东过了蓝田、向南过了香港仔隧道，向西过了美孚新邨，情况亦是一样。然而，至今仍有很多香港人以耳代目，相信香港地少人多。这种错误信念，令香港人甘心住在狭窄的居所里，忘记了香港的人均收入早已负担得起建造房屋的费用，我们负担不起的只是高昂的地价吧了。现时新界的楼价，有靠近一半是地价，而市区的楼价，则有三分之二是地价。如果政府肯增加土地供应，就足以把地价降下来，令香港人大部分都可以买得起楼。在英治时代，政府为了减轻港人在住屋方面对政府的要求，甚少刻意去修正市民对地少人多的错误看法。

港英政府之所以会这样做，是因为政府的财政收入有相当一部分是来自卖地及与地产相关的收入。政府承受不起地价回落的影响。此之所以，港英政府从来都不会刻意制订一些政策，促使楼价可以从高处回落。

自六十年代开始，香港的农业已渐见式微，但政府却不肯把大量已被荒废的农地改作住宅用途，以平抑长期偏高的楼价。到八十年代，香港的工业开始北移，政府又对工业用地采取同样的政策。总之是不想住宅用地一下子大幅增加。港英政府虽然不承认自己有高地价政策，但很明显政府在土地供应方面是非常有节制的。

回归以后，董建华刻意地想透过增加土地供应去压低楼价，希望楼价下跌后，年轻人不用太辛苦也可以置业，并可以降低香港的营商成本，增加香港的竞争力。结果，八万五的供应量，加上金融风暴的冲击，香港的楼价果然大幅下跌。但楼价下跌后，人们即使供得起也不肯买了。而香港的营商环境亦因为信贷收缩，而变得更差。

至曾荫权上台，他任内的主要工作就是要救市，亦即是要人为地制造地少人多的现象。结果透过孙九招，楼价终于绝处逢生，节节上升，很快又回到董建华上台前的景象。

梁振英上台后，面对失控上升的楼价，只好使出辣招，希望透过遏抑需求去冷却楼市。但由于政府在曾荫权年代没有积极造地，政府没法透过增加供应去满足市场需要；加上全球QE，市场资金过剩，令楼价在政府不断“加辣”下，都未见掉头回落。

现在，新一任政府快将上场，且看新特首会搞些甚么新意思。（完）

文章来源：am730C观点2017年3月22日（本文仅代表作者观点）
本篇编辑：牛淑雅

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