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大北京楼市观察

回顾一周市场热点，掌握最新楼市动态，引领前沿精彩点评，尽在中辰信地产大北京楼市观察！

一

一周楼市看点

地产头条

北京新政允许非京籍子女就近入学、公租房落户

8月17日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。 租公租房可办理落户入学、京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育、非京籍家庭根据规定可在所在片区接受义务教育 等多项热点关注的赋权措施均包含其中。

这是继不久前共有产权房新政后，北京又一从房屋租赁角度出发考虑的新政，除了包含针对 京籍、非京籍家庭相关的租房落户、入学等便民措施，也包含租房合同期内不许随意涨租金、租金最好按月收取、合同终止后3个工作日内房主就应退回押金、出租期间不得采取暴力威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房、承租人在房东租赁期间出售住房时享有优先购买权、租赁期间房屋若买卖继承赠与，不影响租赁合同效力、打击二房东、租户不得擅自转租和合租 等监管办法。

头条点评：

北京对于租赁市场最大的影响应该是增加了19宗住宅70年产权出租房用地的供应，接近2万套房源的加法对市场的影响1年后会比较大。本通知从租赁交易、租赁权益等方面也作出了一些规范，对于市场来说，帮助租户提高权益，稳定租赁关系有一定积极影响。

首先，本政策对无房北京户籍有明显利好 ，租赁公租房的可以落户，另外可以在租房区域符合条件的情况下享受义务教育。过去政策对于北京户籍来说，只能选择在户籍地或房产地接受义务教育，未来无法在北京落户的家庭接受义务教育的难度降低。

政策要求是租赁房产且稳定就业3年以上，所以这一政策红利在通知正式文件落地后，还有一定时间。但也有可能出现北京集体户增加去西城、东城、海淀租房的现象。

整体看，对北京户籍无房户来说，新政策红利明显。从入学角度看，新政策对于外地户籍的政策与之前基本一致。目前很多区域出台了6年一个学区名额的政策，对于非北京户籍租房户来说，上学难题依然很大。

其次，租赁交易不得单方面提高租金，此次新政对于保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定 。从政策角度，有利于帮助租户提高权益，但影响租金的主要是因为供需结构，而且大部分租赁行为只有一年周期，涨价基本都是在合同到期，所以这一政策对市场的影响相对较小。

第三，对租赁关系中的房源情况 ，转租等都有了规范，特别是要求按照原规划出租，明确了不得改变房屋结构，对于群租房有了约束。另外也明确了不得随便转租，都有利于避免二房东的泛滥。

地产热点

北京破8万限价，长沙、济南等二线城市“政策松动”？

“金九银十”到来前的楼市，在最近一连串的新政下又骚动起来。

继8月10日北京三个新房项目超8万元“红线”拿证后，北京商品住宅预售限价正式解禁的风声便开始在坊间流传。中骏天辰、保利 和光尘樾 、 泛海国际 、 逸翠园 、西钓鱼台等一批被限价“耽误”的项目，似乎也多了几分在“金九银十”取证入市的可能。

相比北京突破限价“红线”的低调谨慎，长沙、济南等二线城市楼市调控政策的“松动”迹象就显得积极主动的多。

8月17日，济南市取消了落户需符合购房面积90平方米且取得房产证、购买二手房需取得房产证满2年，以及当年纳税3万元或3年累计纳税5万元等限制条件，实行居住就业落户。今后只要参加济南市城镇职工养老保险满1年，拥有合法住宅用途房产（含居住性质公寓）并取得房产证或不动产证的，即可申请落户济南市区。

8月18日，长沙市住房和城乡建设委员会发布了《长沙市人才购房及购房补贴实施办法（试行）》。明确规定，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。同时，新引进并入选长沙市高精尖人才领跑工程的国际顶尖人才、国家级产业领军人才、省市级产业领军人才购房后，可申请（单套）全额购房补贴。新落户并在长沙市域内工作的全日制博士、硕士毕业生（不含机关事业单位在编人员），年龄35周岁以下，首次购房后可分别申请最高6万元的购房补贴。

除此以外，杭州直接给高学历人才发放每人2-6万元不等的生活补贴、武汉为了“五年内留住100万大学生”的目标，更是直接送房送钱送户口。从二线城市密集出台限购限贷限卖政策，到如今又密集出台“松动”政策，难道正如网友们的猜测：二线城市的楼市要绷不住了？对此，易居研究院副院长杨红旭认为，与其说这些热点城市是放松限购抢钱，不如说是抢人大战！人落户，长期受益。松限购，眼前之利。

热点点评：

无论是一线城市开始出现解禁“限价”迹象，推动新房市场回暖；还是二线城市放松落户政策，刺激当地去库存，都透露出全国楼市正迎来最佳购房时机的讯号。回顾房地产上涨周期及调控政策，每一次调控都会带来市场的拐点。因为每一次调控都不是为了打压崩盘，而是为了让市场更加健康的成长。每一次调控带来的房价波动周期，都成为了一部分人的财富增长机会，判断正确，可获得对比房产长期持有多达数倍的资产增值回报。从当前数据来看，二手房日均成交量已稳步回升，预售证价格亦有所松动，判断市场回暖的节点即将到来，且当前节点已正是价格周期的低点，最佳购房时机已现。

地产朋友圈

张家口， 价值 被低估的房地产市场板块

8月18日，备受瞩目的荣盛张家口公司2017新品发布会圆满呈现。荣盛集团以二十余载地产经验，入驻京北，以“全新生活方式运营商”之名礼献京北人居典范。活动当天，现场聚集了社会各界人士、主流媒体，大家在期待中共同见证了这一盛会。

发布会现场，主办方特邀请了北京市房地产协会会长陈志先生现场助阵，与荣盛集团领导共同探讨新政策、新机遇、新战场等多方面条件下，荣盛集团发展布局与八达岭阿尔卡迪亚项目、下花园·阿尔卡迪亚所面临的机遇与挑战。

陈志在发布会上分享了自己的观点，他指出张家口板块，价值严重被低估。陈志先生就环京整体房地产市场发展现状，做了对比分析，京北张家口板块受冬奥会影响，已经从山水自然资源上升到有国际标志符号的冬奥会资源，也可以说是冰雪资源，加上高铁建设、高速建设，必定影响整个京北的产业结构，从而促进房地产基建事业快速发展。

石家庄 乐城·国际贸易城“严正声明”！

近两个月，由于环京受限购政策影响，客户观望情绪浓厚，导致大部分地产从业人员外流。其中，环京地产从业者推广最多的项目就是石家庄乐城·国际贸易城，一时间该项目成为华北地区明星楼盘，销量惊人。其中，网传一大项目卖点为“阿里巴巴董事局主席马云投资该项目”，8月18日乐城官方发布声明辟谣，声明如下：

点评：

环京京北区域，近期较为热门。从环京限购地图上看，京北区域相对限制较少，而且京北区域主打自然环境，颇受养老度假客户的青睐，虽然受到整体大楼市环境的影响，但情况要比廊坊区域要好的多。近期，不断有大开发商进驻京北板块，也逐渐引起了市场客户的关注。

京南区域不得不说近期比较火热的石家庄商业项目，吸引了环京大量经纪人的关注。就在上周，该项目关于中国首富马云投资该项目的声明，实则给前段时间地产朋友圈传递的“假消息”一个耳光，由此客户们更要谨慎面对地产虚假广告。可谓是“地产套路深，投资莫跟风”。

二

政策风向标

中国经济转型新阶段解套"房地产"成必然逻辑

中国楼市正在讲述新的故事。

从雄安新区提出试点全新房地产发展新模式、大力发展公租房，到各地公租房发展计划接连出台，各个地方探索不同模式明显加速：7月下旬，广州市印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，还有“提高公积金租房提取额度”“落实出租住房税收优惠政策”“增加租赁住房用地有效供应”“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”等大力推进房屋租赁市场建设的措施；8月9日，杭州市住房保障和房产管理局与阿里巴巴、蚂蚁金服签订框架合作协议，三方将整合优势资源搭建智慧住房租赁监管服务平台，将国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理；再看深圳，8月1日，深圳市住建局起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》。8月8日，深圳市城市更新协会官微发布了这一消息，根据这份文件，深圳将把一些20年以上的“老破旧”小区划入棚改范围，必要时实施强制措施，最终用“政府主导–国企实施–公共住房”的模式改造一批住房，除用于搬迁安置住房外，将全部用作人才住房和保障性住房；在上海，刚刚获批的张江科学城，其新增住宅将有超九成被用于租赁。

各地试点，聚焦北京。8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度支持“夹心层”首次购房需求，满足无房家庭的住房刚需。

自1998年开启住房制度改革，中国房地产迎来了黄金20年，中国社会形态也由此被重新塑造。到城市去尤其到一线城市去拥有一套房产，成为从60后至80后的人生奋斗具象。与此同时，房地产成为中国社会最敏感的领域，并渐渐成为造富、完成阶层流动的几乎唯一路径—特别是对普通中国人而言。中国的基尼系数也由此突飞猛进到危险的地步，无数社会规则、道德伦理甚至爱情都被捆绑在了一间房上。

20年来，房地产繁荣了中国经济，也“绑架”了中国经济。从1997年亚洲金融危机后将住房建设列为“消费热点和国民经济新的增长点”，到2003年国务院18号文明确“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，从2009年全面刺激楼市，到2016年鼓励居民“加杠杆”……毫无疑问，在刺激经济增长方面，“房地产驱动”比“创新驱动”更见效，建房子几乎成为不少地方经济发展的根本逻辑。而随着以房地产为核心的经济形态和社会生活逐渐成型，整个社会渐渐丧失了创造力，辛苦创业不如北上广深买套房。

某种意义上，是市场化的贪婪与体制性的保守交织合力，形成了中国房地产的现状。在郑永年先生看来，僵局背后，是发展房地产市场这一主导思想的严重失误。简单地说，是把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸显出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）则被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值，人们对其价格上涨有预期，开发商利用这样的社会预期囤积土地和新房，购房者由此迫不及待地买房，从而一步一步地把房价逼向新高。

随着中国经济转型进入新阶段，解套“房地产”成为中国继续向前的必然逻辑。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一观点将成为中国未来房地产市场的主旋律，也为未来的中国经济指明方向。几乎可以肯定，一场关于中国居住和中国发展的革命已经悄然来临。这场革命意在通过房地产回归居住功能，重新激发中国社会的活力与创造力。这将是一次对中国社会的“活化”。

中国人多喜欢置之死地而后生的故事，但实际上，一个社会要实现创新，必须通过提供足够的社会供给品降低创新承担的风险，最终形成活力涌动、宽容失败的包容式社会。建设“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的多层次住房供应体系，实现保障房体系、商品房市场的共同推进—从这个层面理解，中国楼市正在讲述的新故事，其实也正在讲述中国经济的未来图景。

来源：时代周报

三

北京市场动态

1、商品住宅供求

市场供应：本周3个项目新批入市，天悦名苑项目新批预售192套，2.60万平方米，拟售均价达79890元/平方米；华润智慧中心项目新批预售240套，2.95万平方米，拟售均价达61020元/平方米；颐和天璟家园项目新批预售48套，1.38万平方米，拟售均价达48794元/平方米。

市场成交：本周成交量大幅下降，商品住宅（剔除保障性住房）成交2.98万平方米，环比下降61.20%，整体成交均价回升至53414元/平方米，环比上升49.27%。

2、土地市场：本周北京土地市场无新推地块，无成交地块。

3、二手房市场

2017年8月14日-8月20日，近7日各天住宅成交数据如下：

一周二手房网上签约数据
日期	网签 数量	网签 面积	住宅签约 数量	住宅签约 面积
2017.8.14	417	38039	383	35435
2017.8.15	343	33120	298	28433
2017.8.16	359	31958	315	28864
2017.8.17	414	37051	363	32980
2017.8.18	413	35276	363	32989
2017.8.19	42	3536	37	3110
2017.8.20	38	3558	34	3366

北京楼市点评：

本周北京楼市一级土地市场无新推无成交，新房市场成交量依旧下滑，但价格有所回升，二手房网签量较上周略有增长，但市场整体观望情绪依旧浓厚。受近期北京共有产权住房影响，北京楼市关注的重点依旧是政策调控，但对比近期全国二线城市“抢人大战”，作为一线城市的北京继广州“ 租售同权 ”的共有产权住房也是全国关注的重点。共有产权住房能否改变北京楼市格局？社会声音偏向知识辅助，不能主导。

四

环京楼市热点实况

环京区域	代表项目	销售状况	价格	备注
燕郊	紫竹湾	本周成交5套	公寓均价22000元/㎡	顺销
大厂	路劲国际城	本周成交37套	商铺均价22000元/㎡	8.18开盘底商成交12套，关系户25套剩余房源17套
廊坊	四季花语	本周成交商铺185套	15000元/㎡	目前顺销
永清	国瑞生态城	5.65米层高LOFT公寓即将亮相	对外报价18000元/㎡	火爆登记中
固安	空港壹号广场	无成交	待定	8月20号新地块开始排卡，累计106张
涿州	桃源新都孔雀城	成交18套	高层11500 元/㎡	顺销
怀来	八达岭孔雀城	高层洋房成交28套	高层15000 元/㎡，洋房16500元/㎡	顺销
香河	大运河孔雀城	本周成交2套	平层公寓 15000 元/㎡	顺销
武清	碧桂园·莫奈的湖	本周成交7套	洋房12500元/㎡（含精装）	顺销
霸州	温泉新都孔雀城	本周公寓认购4套	公寓11000元/㎡	顺销

环京热点项目点评：

环京楼市本周无成交热点区域，廊坊四季花语商铺由于定价低，顺销近200套，其他区域无热点项目。但环京楼市近期营销动作不断，特别是京北区域，新品较多，如前面提到荣盛张家口公司新品发布会。金九银十，转瞬即至，接下来一周多的时间，环京开发企业将以什么样的姿态迎接楼市的旺季，让我们拭目以待。

五

地产辣评区

地产大咖秀

地产大佬亚布力论楼市：调控没用  对中国房地产看好20年

来源：搜狐财经

导读： “亚布力中国企业家论坛2017年夏季高峰会”于8月18-20日在宁夏银川举行。在《楼市泡沫会破吗？》分论坛上，与会的地产界大佬一致表示，对楼市未来走势看好。美好置业集团股份有限公司董事长刘道明表示，对中国的房地产行业仍然看好20年。他认为，目前存在一个现象，政府对房地产市场调控越厉害，涨得越厉害。 武汉当代科技产业集团股份有限公司董事长艾路明认为，当下地产市场的调控只能起到短期作用，有足够条件者依然可以大举进入，并称有人口净流入的城市还远远谈不上地产泡沫问题。

谈趋势：中国的房地产行业仍然看好20年