头几天我们写了一篇《
这个板块完胜二八，或将赶上大源、攀成钢
》，阐明了一个观点，在房地产领域，板块价值和房价走向，由资源、方向、连片开发三点支撑。
文中还把市区很多老板快作为反例，论述了只有资源，方向不占优、也并无连片开发的区域，未来必定上限不会特别高。
不过一些地缘群体，特别是一些买房纯粹改善居住条件的人来说，上面的分析其实也就不实用了，毕竟千金难买爷开心，手上不缺房子，只是为了生活和工作需要，顶多稍微考虑一下保值。
那么包括川师TOD（
锦江区2.5环无对手，450-500万预算必看项目
）、西派少城这类项目就完全可以纳入考虑。
我不认为这些市区的孤盘，能够单独依靠“资源价值”这一点跑赢市场，也不认为它们还具备什么领涨能力，但不可否认，它们确实能填补市区的改善化空档，也相对比较安全。
所以今天主要是给青羊、金牛乃至成都一环内这部分购房者，推荐一个400万级别的纯改善新项目，它的缺点我相信你们完全能接受，但优点一定能让你多看几眼。
楼盘地址：
宽窄学府
产品类型：高层
占地面积：约5.7亩
产品建面：约115㎡套三双卫、约135㎡套四双卫
预售套数：约74套
容积率：2.5
楼层状况：15/24F
梯户比：2T2
总楼栋数：2栋
装修情况：精装
核心价值点：大概率石笋街本部对口划片+宽窄巷地标直线距离800米+0.5环地段
首先，项目虽然蹭了个“宽窄”的名字，实际上和青羊区没关系，行政区划上属于金牛区，板块上属于永陵，只是离宽窄巷很近，各位不要被误导。
教育资源：全成都第一的“四七九”指标到校
虽然没办法入读青二，但是学校一点也不差，属于金牛石笋街小学本部划片范围，大概率划到石笋街小学。
石笋街小学是金牛区教育届的“黄埔军校”，也是成都顶级学校之一，在业界和家长口中的口碑都非常好。
小升初为金牛四区，属于中上水平，看到这，你们先不用急，金牛区教育最大的特点就是小学有强校、初中公认一般，但优质高中多，指标到校名额也多。
也就是说
，
只要初中表现较好，就有机会在金牛区直升“四七九”、区内重点高中，比中考硬考容易得多。
虽然和青二、锦二还有差距，但也不是天差地别这个级别，在成都也属于教育届的T1级别。
商业资源：0.5环宽窄巷商圈辐射半径内
项目和宽窄巷直线距离800米，商圈非常成熟，宽窄巷既不缺人流客流，又自带流量，周边商业相对比较繁华。
但是我认为项目商业层面的核心优势不在于此，反而是因为在一环内，到任何一个大型商圈都很近，包括春熙路、万象城这些核心商圈。
宽窄巷本身不是和生活强相关配套的商业，更多是地标IP，还有吸引游客消费，最大的价值是推高了周边的租金价格。
公共交通：
一环线+蜀都大道+地铁17号线二期
宽窄学府和一环路、蜀都大道的距离都在1公里内，地段决定了交通路网非常发达，朝成都任何一个方向都可以非常便捷的接驳主路。
地铁方面，1.5公里直线距离内，有1/2/4/5/17（二期）号线，一共5条地铁线路无缝接驳，可以通达全城。
还有一点，这个小区没有直接临主路，避免了主路噪音干扰，同时周围无高大建筑遮挡，采光会更有优势。
从地段的角度来看，整个老城区一环内都不会缺资源，特别是三个最核心的配套-学校、商业、交通，是五城区的强项。
资源占有比例高，也是这类老城区小盘的核心优势，即便不在成都的主要拓展方向，也不太可能集中连片开发，它的核心价值比较稳定，相对来说很安全。
项目总占地面积很小，只有约5.7亩，两栋楼，房源也只有74套，全部都是2T2纯板式结构。
1、避开了和西派系大平层竞争，也避免了做刚需小户：
宽窄学府只有115㎡、135㎡两个产品，都是目前比较新的光厅入户+大横厅设计，同样也是高实得率和大赠送，虽然这个面积段和现在动辄143㎡起步的产品对比不算大。
但目前一环内的新房产品很稀少，一是今年上半年取证的西派少城，二是北门西北桥待开的通锦坊。
不过西派少城都是大平层，总价700万起步，二者总价段差了一倍；而通锦坊是T5/T6刚改产品，最大也才120㎡，均不具备产品可比性。
所以选择这个面积段，既不会因为总价太高去做客户被动筛选，又不至于面积太小，无法和周围二手房拉开差距，面积选择还是比较讨巧。
2、整体品质改善，对周边所有二手房形成降维打击：
楼栋朝向和排布方面，24F高层主采光面对
西南侧
，17F高层主采光面对
东侧
，两栋楼之间避免了对视影响私密性。
另外两栋楼都做了底部架空处理，做了儿童活动空间，包括外部公共空间也是围绕“教育、亲子”主题设计。
而外立面采用的是市面上中间一档改善产品做法，主材铝板+真石漆，少部分使用石材和金属。
而周边大多数二手房都是20年以上甚至30年房龄的老破小，附近稍微新一点的锦城世家，房龄也到了10年，并且品质不高。
如果是对比二手房的价格，唯一可以参考的只有这个小区，目前成交的房源可以参考90㎡的套三，以及144㎡的套四，
单价2.6-2.9万/㎡左右
。
3、大开间高实得横厅，光厅入户新产品
建面约115㎡这个产品动静分区更好一些，135㎡这个大套四面宽大，进深短促，采光更佳，空间利用率也更高；
二者都是光厅入户，
套房设计。
据置业顾问介绍，两个户型目前对外展示的图，都不太准确，严格的说，四根示意图中的柱子均不是承重结构，实际交付都是不存在的，实得还会加大。
3、存在明显抗性，但掩盖不了优点
唯一的产品抗性，还是在
体量和周边城市界面上面，会缺乏一些小区园林的发挥空间，不过这也是一环内所有新房面临的痛点。
包括鸿山翡翠府，金融街融御等一环内的项目都是小盘，这个受限于五城区已经枯竭的土地供应。
这类项目的地缘性也来自于此，必定不可能在各个维度都十全十美，但这些抗性对产品本身的价值影响可以被优点补足。
还是那个观点，板块是否有发展，看三要素：方向正确、资源优质、连片开发，缺一不可。
这个项目其实只满足了资源优质这一点，方向并非成都主要拓展位置，也不可能连片开发，且产品本身有一定的局限性，可以降维打击周边二手房，但拿到三环外基本无优势。
结合置业顾问透露的3.2万/㎡的均价，总价段只能说在同区域确实无对手，比上有西派少城，比下只有通锦坊，但放眼成都，还是有很多新区域可以选。
所以这个项目的地缘性特征极为明显，就只适合市中心西、北两个方向，总价够不上西派少城，又希望能改善居住条件，偏自住的这部分人群。
如果保值角度看，3.2万/㎡的单价，在五城区其实是正常价格，这一点可以参考周围的二手房，但受限于板块本身定型了，也不在城市发展的热门区域，会有点具体。
但毕竟买房也要考虑居住需求，很多市区内改善居住条件，并不是很介意保值，或者手上已经有房子的人，就完全适合这个项目。
