事关住房！华阳人一定要细看！

交易诚信缺失，出卖人违约情况较严重。

买受人法律意识较淡薄，风险意识较欠缺。

中介服务机构市场较不规范不完善。

案情简介

2016年7月，肖某与沈某签订《房屋买卖合同》，约定沈某将案涉房屋出售给肖某， 成交价为680000元 。合同签订当日肖某 向沈某支付了50000元定金 。

2016年8月 肖某向沈某支付购房款340000元 。

2016年9月沈某擅自违约与郑某签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋卖给出价更高的郑某， 成交价为860000元 。合同签订当日 郑某向沈某支付了定金10000元 。

2016年10月沈某告知肖某其不再出售案涉房屋并 转账退还肖某已支付的购房款390000元 。

得知沈某毁约，肖某诉至法院。郑某在得知沈某“一房二卖”的情况后也诉至法院，肖某、郑某均要求沈某继续履行合同协助其办理房屋过户手续。 本案中肖某、郑某均未办理所有权变更登记，也未合法占有。

法院判决

法院经审理后认为，上述“一房二卖”纠纷中两份合同均有效且肖某、郑某均要求继续履行合同，肖某、郑某均未办理所有权变更登记，也未合法占有该房屋， 法院优先保护签约时间和付款时间在先的肖某。

沈某因房价上涨而违约以期获取更大利益，其主观上存在故意，该行为与诚实信用原则相悖，应当向肖某承担继续履行的法律责任，故一审判决肖某与沈某签订的《房屋买卖合同》继续履行，沈某协助肖某办理案涉房屋的过户手续。经法官向郑某释法说理后，郑某变更诉讼请求，要求解除其沈某签订的《房屋买卖合同》、沈某退还定金10000元、支付违约金172000元、赔偿房屋上涨损失70000元。

最终一审判决解除郑某与沈某签订的《房屋买卖合同》、沈某退还郑某定金10000元、支付违约金70000元。 宣判后，两案当事人双方均未上诉。

法官解读

出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同，形成两个以上具有重叠内容的债权债务关系，俗称“一房数卖”。

在房地产价格快速上涨时期，出卖人受利益驱动，与数人签订房屋买卖合同，导致部分买受人无法取得房屋的情况常有发生。法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

案情简介

2016年7月25日，程某与王某签订《房屋买卖合同》，约定王某将案涉房屋出售给程某， 成交价为980000元 。

签订合同时，案涉房屋尚未取得房屋产权证。合同签订后， 程某即向王某支付了100000元定金 。

2016年11月， 程某向王某支付了购房款300000元 。案涉房屋尚未交付。

王某于2017年11月取得案涉房屋不动产权证后拒绝配合程某办理过户手续，并在案涉房屋上另行设立抵押登记， 抵押价值为2000000元。 由于案涉房屋设定抵押，无法办理过户手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。

程某诉至法院要求王某协助其办理房屋过户手续，并承担违约金。

法院审理结果

法院经审理后认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王某与程某签订房屋买卖合同并收取部分购房款后，明知其将来负有协助办理过户手续的合同义务，但却将房屋抵押给他人，给房屋过户设置障碍，导致无法办理过户手续，因王某无法解除抵押，最终导致房屋买卖合同无法继续履行。王某的行为已构成违约。

法院在查明事实、分清是非的情况下， 经调解，双方均同意解除房屋买卖合同，王某退还程某已支付的购房款400 000元，并向程某支付违约金350 000元。

法官解读

二手房房价上涨导致恶意违约的纠纷增多，如果出卖人缺乏交易诚信意识，很容易受到经济利益的驱使，企图用恶意毁约的不诚信手段，牟取房屋价格上涨带来的非法收益。出卖人通过不诚信的行为，追求的就是一种非法的投机利益，而这种利益无疑损害了守法买受人的正当利益，也破坏了正常的市场交易秩序。对于这种行为，法院会在查明事实的基础上，通过相应的手段予以调整。只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。从维护交易安全、交易稳定，保护守约方利益出发，出卖人以房屋价格发生变动为由拒绝履行合同的,法院一般不予支持。对于因出卖人的恶意违约行为导致合同解除，违约方将承担高额的赔偿责任。

案情简介

侯某与马某签订《房屋买卖合同》，约定马某将位于天府新区万安镇麓山大道二段的某房屋一套出售给侯某，房屋总价892800元。合同签订后，侯某按约支付了定金及首付款， 但因马某未结清在某银行成都支行处的按揭贷款，房屋上仍存在抵押权登记 。侯某为完成交易，请求代马某向某银行成都支行偿还清债务后，由贷款银行协助注销抵押权。

法院判决

法院经审理后认为，马某在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即贷款银行同意，但庭审中，侯某明确表明愿意代马某向某银行成都支行还清贷款本息以解除抵押权，某银行成都支行也对侯某代偿贷款本息不持异议，故法院判决由侯某代马某偿还清债务后，某银行成都支行协助马某办理房屋抵押权注销手续，并由出卖人马某协助办理过户手续。

宣判后，马某不服，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院终审判决维持原判。

法官解读

当事人签订房屋买卖合同，转让以按揭形式购买的商品房，因该合同不会直接损害按揭房抵押权人的利益，无须经抵押权人同意，如没有违反法律强制性规定，应认定房屋买卖合同合法有效。出卖人在签订合同后，应当积极履行合同义务，解除房屋抵押权，以便在合同约定期限内将房屋过户给购房者。出卖人据不向贷款银行偿还贷款，导致合同履行出现障碍，为保障购房者的权利，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，购房者可以行使涤除权解除抵押后，要求出卖人继续履行合同。

购房者在签订合同前， 应当核实房屋的权属状况，是否存在抵押或者查封等情形。 除上述案例中的房屋具有银行贷款抵押情形外，有的房屋还可能因出卖人消费贷款等原因存在其他抵押权，也可能因出卖人其他债务纠纷导致房屋被查封。若房屋存在上述情形，在不能确保抵押或查封能够顺利解决的前提下，购房者应当慎重签订房屋买卖合同。

案情简介

2016年8月21日，张某夫妇与李某签订《房屋买卖合同》，约定张某夫妇购买李某所有的房屋，房屋价款902000元。合同签订后， 张某夫妇向李某支付了50000元定金 ，并支付了212000元交于银行用于帮助李某结清该房屋按揭。尔后，双方邀约到房管部门办理过户手续。

2016年10月1日，房屋限购政策实施。

2016年10月8日，张某夫妇和李某及该地产中介公司如约来到房管局，但 李某得知房价上涨后当即拒绝办理过户手续，并向张某夫妇邮寄了解除合同的通知书 。同时，李某还到银行以张某夫妇高评高贷、违规虚假操作为由阻止放贷。

为维护权益，张某夫妇诉至法院要求李某协助办理过户并支付违约金。

法院判决

法院经审理后认为： 李某在没有解除权的情形下向张某夫妇邮寄解除合同的通知书不产生合同解除的效力。 而张某夫妇按照约定支付了购房定金50000元、购房款212000元用于帮助李某结清该房屋按揭，现涉案房屋不存在权利瑕疵，限购措施亦是2016年10月1日实施，且限购的是商品房。

在李某恶意阻止银行放贷的情况下，张某夫妇同意以现金支付余下房款，故张某夫妇要求李某继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续，理由正当、证据充分，应予以支持。李某在履行双方的合同过程中违背契约精神，法院应当对其违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。结合案件的实际情况，李某违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加张某夫妇的购房成本，但考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，法院酌情支持张某夫妇违约金50000元。