主要观点总结
本文介绍了保利全新项目保利雅郡的特点和优势，包括户型设计、地理位置、价格策略等方面的信息。
关键观点总结
关键观点1: 保利雅郡的户型设计亮点
项目携带超110%使用率、全南向、主卧270°飘窗的亮点设计。货量少，识别度高，有望快速出货。
关键观点2: 保利雅郡的地理位置优势
项目距离两条主干道有80-100米的退距，噪音少；距离广佛线鹤洞站仅约100米，搭乘广佛线方便，半小时通达广佛醇熟区域。
关键观点3: 保利雅郡的价格策略
项目不会通过价格战来竞争，价格相对稳定。预计单价不会超过4.5万/平，总价约330万左右，相对周边竞品有一定竞争力。
关键观点4: 保利雅郡的户型选择建议
提供了约69平、约86平和约109平三种户型选择，根据实际需求进行选筹。约69平户型实用率高达约110%，可媲美周边较大户型的二手房。
关键观点5: 保利雅郡的周边教育资源
项目隔壁是省实二小，距离省实初中部也只有一路之隔，对于重视教育的买家来说是一个优势。
正文
这次，户型新规的风吹到广钢，保利全新项目保利雅郡携超110%使用率、全南向、主卧270°飘窗的亮点设计而来。
随着保利雅郡谍照越来越多，
有爆料称项目中秋节就要开售楼部。
这两天很多新粉加我微信问，价格出来没有？到底适合哪些买家？
先说老编的结论：这是刚需上车盘，但它是广钢众多项目中非常有辨识度的一个。
两栋楼280多套货，首开楼栋值得下手
从规划图可以看到，因为容积率的限制，
保利雅郡只有两栋楼。
2梯5户，一栋31层、一栋28层，预计只有280多套。
只要保利稳定发挥，以广钢的热度，估计这个盘今年之内就可以卖得七七八八。
首开的应该是2栋，在项目内比较靠近东南边，距离两条主干道分别有80-100米的退距，噪音会稍微少一点。
所以如果
对这个项目有想法的朋友，首开就可以下手，别等。
改变对广钢的旧印象
大家都知道，广钢的小区密度都挺高的，很多小区都是四五十层高，容积率基本都去到4.5以上，更有甚者达到了7.0。
而保利雅郡只规划了两栋住宅，
容积率仅2.41
，是板块内密度最低的项目。
此外，广钢面积太大，地铁难易覆盖各个项目，而保利雅郡则不需要担心。
它是当前板块内最近地铁的项目，
距离广佛线的鹤洞站仅约100米
，实打实的地铁上盖。
搭乘广佛线，向东2站到达海珠西，向西5站可达千灯湖。
通过换乘1号线、3号线等到达珠江新城、老西关等基本也都在10站以内，半小时通达广佛醇熟区域。
会不会有价格战
首先，卷王户型加持，加上开盘特价，肯定对百平以内刚改项目冲击大。
过去几年，这一招保利驾轻就熟，譬如保利和悦滨江、保利和颂、花语和岸等等，都是这样的思路。
户型卷哭周边二手房
项目涵盖
建面约69-109㎡三至四房，户型实用率达到约110%
，覆盖从小面积上车，到首次改善的多种需求。
而
广钢新规前产品，户型使用率大多约80-85%
。也就是说：
约87㎡产品，可媲美广钢约111-118㎡二手房；
约109㎡产品，可媲美广钢约139-148㎡二手房。
你可以看看目前广钢，成交量比较大的都是怎样的产品。
目前广钢二手最便宜的是中海花湾的A/C区70方的两房，总价大概230万左右，81的小三房要300万出头。
另外还有一个相对便宜的保利曼城，82的小三房也要330万了，98的大三房400万了。
假如以此为参考，
保利雅郡约69平户型330万左右会触动周边不少竞品，预计不会超过4.5万/平单价。
“不打价格战”
！
二手可以松口气
目前是金九银十阶段，非年中年底业绩争夺战，保利不急着开跑即冲刺。
另一个让老编觉得保利雅郡不会做价格屠夫的原因是，
保利雅郡的真实楼面价是3.1万/平。
此外，保利已经明确表示“不会打价格战”，毕竟项目学铁商就在眼前的优势摆在那里，加上户型好用，没必要上来就掀桌子。
毕竟，
广钢唯一在售新盘中海保利朗阅也是自家旗下另一个新盘
，何必同门手足相残。
虽然项目挨着鹤洞路，有噪音问题，但最先出货的2#距离马路比较远，整体会更安静。
69m²三房一卫：
2#30套，1#64套，一共84套；
87m²三房两卫：
2#90套，1#54套，一共144套；
108m²四房两卫：
2#30套，1#27套，一共57套。
约69平户型如何选？
当中约69平的两个户型都创造广钢片区产品空白，
此前80㎡以下的三房户型供应量为零。
图源：贝壳
当中
约69平A户型
，横厅设计，空间利用比较充分。
约69平A户型户型图线稿（以实际输出为准）
四开间朝南，南北对流，需要自己动手在客厅做隔断，才能有三房使用。
约69平B户型
，则常规竖厅设计，同样四开间朝南+主卧三面飘窗+入户花园+客厅大飘窗设计。
两个户型都有类似的使用度，
不过如果老编给建议，A户型有2个梯腿可选，首选2#，再到1#。
约69平B户型户型图线稿（以实际输出为准）
而B户型只有1#一个梯腿，但则优于A户型，毕竟69㎡A户型分布在两栋楼靠主干道鹤洞路马路边，安静度和视野不如B户型。
约86平户型如何选？
约86平户型是主力户型，2#三条梯腿，1#两条梯腿，合共144套货。
户型相当于69平B户型放大版，增加一卫，真正适合一家人居住。
约86平户型户型图线稿（以实际输出为准）
约86平户型建议优先选择2#以及优先选择东边梯腿
，比较安静，其次才是1#和西梯腿。
约109平户型如何选？
约109平户型户型图线稿（以实际输出为准）
目前广钢板块内四房户型基本都要120㎡起步，雅郡约109平户型，加上4.5开间朝南，南北对流，LDK设计大公区，整体尺度感在线。
此外，
该面积产品两栋楼各一条梯腿，相对位置是最安静。
总而言之，对于那些追求房间数量，但总预算又不太高的买家而言，雅郡无疑是个最优选。
毕竟雅郡隔壁就是省实二小，距离省实初中部也只有一路之隔。
