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北京土拍新格局：480.2亿元不火，但非常稳！

土地情报 · 公众号 · 房地产 · 2022-02-17 16:44

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18宗地全部出让完成，17宗顺利成交，1宗石景山830地块再次流拍。成交地块分别在大兴区4宗、石景山区2宗、昌平区2宗、朝阳区2宗、丰台区2宗、顺义区2宗、怀柔区1宗、通州区1宗、房山区1宗。主城区分布6宗，其它区域分布11宗，共计出让建设用地面积80.1万㎡，合计规划建筑面积169.8万㎡， 成交总价480.2亿元 ，18宗地块当中最高楼面价地块为丰台纪家庙地块，成交楼面价66885元/㎡；成交最低楼面价地块在平各庄，由旭辉10730元/㎡竞得。未来项目最高楼面价是纪家庙项目，限售价为102460元/㎡；最低项目价格为怀柔科学城拿的雁栖镇地块，限售价格为37000元/㎡。

北京2022年首批次集中供地出让位置

图片来源： 中指·开发云（点击试用）

2月17日上午9点开始竞买人陆续进场，第一宗地块就是关注度颇高的 朝阳崔各庄 地块，参拍企业有北京建发、中海、绿城、北京城建、华润、中建智地、金地+保利联合体等8家企业参加，经29轮竞价和26轮竞现房销售面积，最终由绿城以43.47亿元+41000㎡现房销售面积竞得，成交合楼面价47042元/平方米，溢价率15%。截止土拍结束，崔各庄地块是唯一一宗含现房销售地块，未来项目入市最高限售价格为88000元/㎡。

朝阳区王四营地块 由中海、金地+保利、北京城建、华润、北京建发5家企业参加现场竞价，竞价阶段只有中海和金地+保利联合体进行轮番报价，但报价过程非常谨慎，在最后一口报价时主持人将竞价幅度调整至1000万元仍没有企业报价，由此可见土地出让方和开发商之间的价格博弈十分微妙，尽管参拍企业是国企，依然不想放弃争取更多土地利润空间。最终王四营地块由金地+保利联合体以42.4亿元竞得，成交楼面均价46026元/㎡，溢价率8%，项目限售价格71000元/㎡。

此前最受关注的 丰台纪家庙地块 参拍报名企业有北京城建、华润、中海、金茂4家企业；地块规划建筑面积为85400平米，起始价54.4亿元。最终经过8轮竞价和竞政府持有商品房产权份额由华润以最高限价57.12亿元+6%的政府持有商品房产权份额竞得。该地块设置最高现售价格为109000元/㎡，含6%的政府持有产权份额后，入市价格将降低至102460元/㎡。竞拍过程中仅华润和中海胶着竞价，本次华润共参与报名10宗地块，纪家庙地块是本轮首宗竞得地块。

石景山区824地块 现场参加企业有两家，分别是华润和绿城，但现场没有喊价企业，最终由华润以一手挂牌报价22.82亿元竞得，最终地块成交楼面价为49721元/㎡，未来项目入市最高限价74800元/㎡。

下午场地块从 昌平区生命科技园地块 开始，参加企业有中交、北京城建、建发、中海、绿城、华润、越秀、电建、大悦城、保利+金地+建工联合体。地块竞拍到17轮最高限价27.715亿元时出现同时举牌，主持人不得不反复确认举牌企业。判定最后举牌企业为2号建发时，绿城代表对规则提出质疑，不得不进行申诉，同时参与的企业还有57号中交。由此可见优质地块企业依然会去进行争取，绿城也依旧保持着民营代表敢拼敢冲的作风。最终在竞现房销售环节无企业继续喊价，由最终竞价人建发获得该宗用地。

大兴旧宫地块 参拍报名企业有5家，分别是绿城、华润、建工+保利、中海、金茂，5家企业中有3家参与竞拍。地块设置在到达最高限价后会转入竞政府持有产权份额程序，最高持有10%以及摇号确定竞得人。最终经过11轮被中海以24.8亿元竞得，成交楼面价42177元/㎡，溢价率11.2%。中海获得旧宫地块后，首批次土拍拿地格局愈发明显，各大型开发企业均揽获2宗地块。

最后一宗地块是 亦庄新城地块 ，有两家企业华润和绿城参加线下竞拍，最终现场无企业竞价由挂牌时最后报价企业绿城以14.76亿元成交，溢价率1.1%，成交楼面价33371元/㎡，该宗地块销售指导价58000元/㎡。

至此，18宗地全部出让完成，17宗顺利成交，1宗石景山830地块再次流拍。成交地块分别在大兴区4宗、石景山区2宗、昌平区2宗、朝阳区2宗、丰台区2宗、顺义区2宗、怀柔区1宗、通州区1宗、房山区1宗。主城区分布6宗，其它区域分布11宗，共计出让建设用地面积80.1万㎡，合计规划建筑面积169.8万㎡， 成交总价480.2亿元 ，18宗地块当中最高楼面价地块为丰台纪家庙地块，成交楼面价66885元/㎡；成交最低楼面价地块在平各庄，由旭辉10730元/㎡竞得。未来项目最高楼面价是纪家庙项目，限售价为102460元/㎡；最低项目价格为怀柔科学城拿的雁栖镇地块，限售价格为37000元/㎡。

本次参拍开发商企业几乎为央国企全覆盖，前身民营地产的绿城混改后成为中交控股的央企背景开发商，在本次土拍表现比较亮眼，共参与了7宗地块竞争，最终获得3宗住宅用地。其它拿地企业除了旭辉一家民营以外，清一色全是央国企开发商。本次土拍国企同台在竞价环节也发生改变，两家房企之间的竞价惺惺相惜，不再有以往各家房企轮番轰炸的场面，上午场竞争报价也主要集中在华润&中海、中海&绿城、绿城&华润企业之间，其它企业在竞价时几乎同时安静。

最终参拍企业分配方面相对均衡，保利+金地联合体获得2宗，绿城获得3宗，华润获得2宗，一家独大或者最大赢家没有出现，相比较绿城成为本次土拍黑马。另外在心仪地块上中建智地继续深耕房山区域，如愿以偿获得拱辰街道地块。

北京2022首批次集中供地成交地块明细

数据来源：中指研究院综合整理

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