重磅！未来北上广深不仅无新房可售 房价仍难降

近日，国务院印发《全国国土规划纲要(2016~2030年)》(以下简称《纲要》)。这是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。

按照《纲要》的主要目标,到2020年,全国主体功能区布局基本形成,国土空间布局得到优化;到2030年,主体功能区布局进一步完善,国土开发强度不超过4.62%,城镇空间控制在11.67万平方千米以内。控制城镇空间这一点与《国土资源“十三五”规划纲要》相呼应，其指出用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜，对超大和特大城市中心城区，原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。

《纲要》还指出，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区，国土开发强度接近或超出资源环境承载能力，要求以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，引导中心城市人口向周边地区有序转移。同时，对于京津冀地区，《纲要》要求有序疏解北京非首都功能。“十三五”规划则要求控制北京城乡建设用地规模在2800平方公里以内，这意味着，从2017年到2020年北京全市年均建设用地存量需减少30平方公里。

今后，大城市土地供应减速，房企在一二线城市拿地会越来越困难。2017年伊始，各地楼市政策依然持续收紧，特别是对土地出让的各种约束，让供应量刷新最低纪录，多宗土地出现了全面持有现象。预计2017年的土地市场相对于2016年会出现降温。大型城市土地供给下降，意味着未来一二线城市仍将是大中型房企的抢夺热点。在土地严控背景下，为了稳定预期，防止地价进一步带动楼市上行，天津、广州、合肥、济南、南京等至少16个热点城市公布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，调整土地出让节奏，但是，这其中并没有北京、上海、深圳。

广发地产认为，过去十年，国有建设用地的供给结构发生过较明显的变化，从重视招商工业用地到重视基础设施等其他用地的供给，而住宅及商业用地的比例持续下降，其中住宅用地占比到2015年已经下降至15.5%。而随着未来整体供地强度的回落，可售资源供地比例还将受到限制，尤其在核心区域，对于可开发销售的土地资源的争夺，将会愈演愈烈。

根据克而瑞统计，2016年据2016年全年，30家重点企业新增土储面积为29278.78万方，较去年同期上升34%；拿地总金额也已高达12727.39亿元，不少房企新增土地金额创下了历年新高。从30家房企2016年新增土地金额同比情况来看，有19家房企同比上升，且有7家出现100%以上的大幅度增长。土地储备方面，碧桂园、中国恒大、万科的拿地面积位居前列；拿地金额方面，万科以1854.75亿元位于第一，碧桂园拿地面积虽多，但碧桂园在三四线城市拿地较多，其拿地总价为1481.17亿元。但是碧桂园2016拿地金额相较于其2015年，同比增长高达164%，融创中国和招商蛇口（001979）拿地金额同比增长更是高达230%和262%。

2016年“地王”频出，堪称是地王年，全年产生了超340宗地王。在土地市场如此火热的背景下，拿地王破百亿的企业也不在少数，据CRIC统计，2016年拿地王总金额过百亿的房企共计26家，总拿地王金额为4469.24亿元。值得一提的是，招商蛇口和华侨城联合拿下的深圳国际会展中心一期项目，单个地块总价便达到了310亿元，一举超过了多数房企全年拿地王的总额。

一边是地方频出，一边是严控一线城市土地供给，根据“十三五规划”和《纲要》，大城市的土地供应会越来越稀缺。在土地价格占房价比例平均达40%的情况下，土地供给矛盾又加剧，那么未来一线城市的房价可能会越来越难以控制。而热点城市房价过快上涨的原因，一方面是宽松的货币和信贷环境，另一方面离不开土地供给不足。2016年末的中央经济工作会议已经明确指出房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，但政策同时又释放出大城市土地供给不会增多的信号，令人心生疑虑。北上广深的土地供给愈发稀缺，房价也会水涨船高，新房量减价升，二手房交易也会更加活跃。而盘活城市闲置和低效用地，往往需要经历较长的时间阶段。疏解特大城市部分城市功能，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力，也会是非常漫长的过程。不会在短期内分散房企投资、引导房价。2017年的货币政策方面不利于房地产，但特大城市土地供应减速、甚至可能减少的局面，都使得这些城市的房价进一步得到支撑。