重磅！未来北上广深不仅无新房可售 房价仍难降

近日，国务院印发《全国国土规划纲要(2016~2030年)》(以下简称《纲要》)。这是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。

按照《纲要》的主要目标,到2020年,全国主体功能区布局基本形成,国土空间布局得到优化;到2030年,主体功能区布局进一步完善,国土开发强度不超过4.62%,城镇空间控制在11.67万平方千米以内。控制城镇空间这一点与《国土资源“十三五”规划纲要》相呼应，其指出用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜， 对超大和特大城市中心城区，原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。

《纲要》还指出，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区，国土开发强度接近或超出资源环境承载能力，要求以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，引导中心城市人口向周边地区有序转移。同时，对于京津冀地区， 《纲要》要求有序疏解北京非首都功能。“十三五”规划则要求控制北京城乡建设用地规模在2800平方公里以内，这意味着，从2017年到2020年北京全市年均建设用地存量需减少30平方公里。

今后，大城市土地供应减速，房企在一二线城市拿地会越来越困难。2017年伊始，各地楼市政策依然持续收紧，特别是对土地出让的各种约束，让供应量刷新最低纪录，多宗土地出现了全面持有现象。预计2017年的土地市场相对于2016年会出现降温。大型城市土地供给下降，意味着未来一二线城市仍将是大中型房企的抢夺热点。在土地严控背景下，为了稳定预期，防止地价进一步带动楼市上行，天津、广州、合肥、济南、南京等至少16个热点城市公布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，调整土地出让节奏，但是，这其中并没有北京、上海、深圳。

广发地产认为，过去十年，国有建设用地的供给结构发生过较明显的变化，从重视招商工业用地到重视基础设施等其他用地的供给，而住宅及商业用地的比例持续下降，其中住宅用地占比到2015年已经下降至15.5%。而随着未来整体供地强度的回落，可售资源供地比例还将受到限制，尤其在核心区域，对于可开发销售的土地资源的争夺，将会愈演愈烈。

根据克而瑞统计，2016年据2016年全年，30家重点企业新增土储面积为29278.78万方，较去年同期上升34%；拿地总金额也已高达12727.39亿元，不少房企新增土地金额创下了历年新高。从30家房企2016年新增土地金额同比情况来看，有19家房企同比上升，且有7家出现100%以上的大幅度增长。土地储备方面，碧桂园、中国恒大、万科的拿地面积位居前列；拿地金额方面，万科以1854.75亿元位于第一，碧桂园拿地面积虽多，但碧桂园在三四线城市拿地较多，其拿地总价为1481.17亿元。但是碧桂园2016拿地金额相较于其2015年，同比增长高达164%，融创中国和招商蛇口（001979）拿地金额同比增长更是高达230%和262%。

2016年“地王”频出，堪称是地王年，全年产生了超340宗地王。在土地市场如此火热的背景下，拿地王破百亿的企业也不在少数，据CRIC统计，2016年拿地王总金额过百亿的房企共计26家，总拿地王金额为4469.24亿元。值得一提的是，招商蛇口和华侨城联合拿下的深圳国际会展中心一期项目，单个地块总价便达到了310亿元，一举超过了多数房企全年拿地王的总额。