◎作者 | 卢俊
◎来源 | 真叫卢俊的地产观（zhenjiaolujun）已获授权
说实话，房地产这行是比较能够激起人们的情绪的：
买不起的会产生绝望无奈失望等情绪，
买得起的会说公平合理正常，
而在中间纠结的，
大概会说阶层、分化、体制等问题。
而且任何一个层面，都会举出大量逻辑严密的论据，单篇文章基本上都会说的你哑口无言。
对于所有人，都在构建自己的一个封闭逻辑，对于所有人来说都在尝试对外说着自己的诉求，但其实诉求背后几乎每个人都有自己的小九九。
正是因为各种心怀鬼胎，所以也就导致了房地产这行当被各种的妖魔化。
偶然想起来有一次我对丁祖昱的一次采访，也不知道问了一个什么问题后，他突然姿势前倾的对我说：卢俊，你看我们自媒体每天都在层出不穷的给楼市提建议，你真觉得这些道理政府的人都不懂？
其实想想也确实如此，自媒体也好，各个专栏也好，在自己的天地里构建自己的逻辑观点，某种程度上也会陷入莫名的自信状态。
中国沿袭多年的科举制度，注定了社会最精英阶层都被政府部门所吸纳，很多时候我觉得对于一个集权式的国家，没有什么是想做做不到的，无非是两种可能，权衡利弊之后的放弃或者两害相权取其轻。
最近在看陈文茜的《我相信失败》这本书，里面有一句话我觉得特别好，也是今天文章的标题灵感来源。叫除了愤怒之外，选择用第三只眼看待这个世界。
今天和大家分享几个观点，在愤怒之外的房地产，为什么会是这个样子？
我们真的以为我们懂政策制定者的用意？和大家简单聊几个例子。
01
为什么要限制高房价
其实很多人都会反驳这个逻辑，比如经济发达的地方，房价一定会是高的，或者说房价高才有可能筛选出最优秀的人才为城市做贡献，也有人说房价高代表一个城市的发展水平，等等等等。
当然以上这些逻辑都没有错，但是房价高为什么要限制的一个本质逻辑就是在于：这个池子太大，如果单价再高一定会最大程度的吸干这个城市的资金池。
而资金池的稀缺就会导致一些实体行业、制造业的外逃。
在互联网的推动下，制造业全球化发展是必然的现象，中国就是在这一轮趋势下承接了全球的制造业，从而构成了中国经济过去十年的高速发展。
这不能构成城市经济发展的核心，但却是重要的托底，拥有非常重要的抗风险因素，如果制造业外逃，那么对城市的风险就是极大的。
现在和我们争抢制造业的，从来不是苏州抢上海，东莞抢深圳，而是印度、菲律宾、缅甸、越南这样的国家在抢中国的制造业，他们一样努力、一样勤奋、而且一样廉价，过去我们怎么抢走美国人的工作机会的，现在他们就在抢我们的工作机会。
所以你也知道，一旦发生就一定很难回来，这也不是中国政府突然颁布一个减税政策，或者给予一块土地就可以快速搞定的，这本质上是工作效率以及投入产出比的问题。
所以中国一定不会让这种情况发生，所以中国一定会各种程度地限制高房价的发生。
但是话说回来，房价高不高从来不是限制可以影响的，各种政策的核心逻辑，本来就是延缓钱往房地产这个行当里涌入，只要达到这个目的就可以了，至于房价真的下滑了，还是缓慢上涨，还是继续上涨，可能对于政府来说并没有那么关注。
在政策上只要做了打压楼市的动作，让钱不能够那么快的进入楼市，可能在另外一个维度上来说制造业就有了最基础的保障。
02
为什么房地产不能放开供应
这其实也是很多人会吐槽的一点，太多的媒体言论都会谈论供求关系，强调对于房价的影响必须要通过供求关系调节才能影响，必须要增加住宅土地的供应，然后也会谈论放开土地红线等话题。
我们先来回答一点：对于调控来说真的关心房价么？
起码在当下来说每年都在调控，房价也一直在提升，很多人都会得出调控无用论，但是我的观点还是一样，对于一个集权式国家，越调控房价越涨只能说明：国家可以接受房价的上涨。
然后更多的人会说，控制土地供应其实是为了保证每块土地都有高溢价的产生，保证政府收入。诚然这是一个主要因素，但一定不是必然的原因。
如果土地供应量快速增加，我们且不谈论楼市问题，对于未来必然会产生两种现象：区域内伴随土地供应吸纳了大量的人，或者区域内吸纳人口失败变成了死城。
目前中国的城市发展都处于小心翼翼的阶段，我们希望一线城市可以带动周边城市发展，也希望可以有更多的城市崛起带动中国经济。
做城市规划的时候，每个新区的外围都会规划绿化、公园或者隔离带，目的是为了绿化需要，但是另外一个原因，就是一定程度的隔离防止城市恶性扩张。
从城市的角度来看，稳定是第一要素，稳定的除了是不同种群之间的关系，当然稳定的也是土地和人之间的关系，其他产品失败了，大不了政府回购，而土地出让失败了那就是不可逆的发展，很显然收着卖比敞开来卖要更加安全。
03
为什么要在地王里配动迁房
这是一线城市最近土地出让的一个新动作，所有土地出让都要求搭配不同比例的动迁安置房或者保障房之类的，也有不少人抨击这种模式会最大程度的提升楼板价，从而把成本转嫁给买房人，从而再一次推高了房价。
这个逻辑也没错，在开发商没办法在保障房里获得盈利模式的时候，他们潜意识都会把成本分摊在可以销售的商品房里。
但是我们换句话来说，既然如此为什么还是要沿袭这样的策略，这本质上已经不是楼市单独的一个问题，这是一种重要的降低贫富差距的一种方式，让有钱人多付出一点成本，可以为穷苦人争取更好的居住、教育以及基本福利，当然最本质的争取是给穷苦人争取到一点点的尊严。
纽约当初就看到了法国的教训，任何一个区哪怕是最贵的区，都要有10%的土地是留给穷人住的。
因为如果一个区都是有钱人，一个区全是穷人，那么本质上就是要制造对抗，法国的每次暴动都是发生在郊区，本质上也是各种阶层的严格划分。
所以对于土地出让，一定要从根源上杜绝这种问题，房价高不高已经不是一个重要的问题了，社会是否稳定则是关键，社会精英阶层的尊严可以从各个维度得到满足，而穷人只有最基础的衣食住行，衣食行社会体制已经得到很好的权衡，而对于住，目前只能通过这种方式处理。
看似没有道理，但是这是从政治角度考虑的问题，在大部分国家里，政治凌驾于经济之上也是合情合理的事情。
04
为什么要限制外地人买房
这一点是更加容易被驳斥的，类似于一个城市应该要有包容，类似于人口只有自然流动才能创造更高的价值。
但是这样的回答依然格局还不够大，虽然说我们账面上看到的对于外地人买房的限制政策是一刀切，针对所有的外地人，但是你深入细挖各种细则你会发现几点：
1、如果你足够优秀，是可以获得一线城市的户籍，所以同样不存在买房问题。
2、其实在不同的领域只要你有突出贡献，不仅可以买房，甚至买房还会有对应的补贴和折扣。
3、到目前为止，没有任何一个一线城市限制公司名义买房。
为什么这些消息没有广而告之，核心原因是这些消息都是定向传播给具体的人的，没必要广而告之，你如果不知道，那么某种程度上说明你在这个城市还不够优秀。
另外只要你愿意创业愿意开公司，你就天然的为自己获得一个购房资格，这也是城市给到外地人的福利，但同样要看你自己是否有资格去拿到。
所以某种程度上来说，看似一刀切的限制外地人买房，某种程度上其实是限制外地人炒房，或者说限制的是那些可以租房解决生活问题的外地人。
好，下一个问题，为什么普通的外地人想要买房或者炒房会被限制，这某种程度上依然是为了降低社会矛盾。
大家都是中国人这句话看上去斩钉截铁，但是在现实生活中没有一点作用，种族歧视是所有人种血液里的问题，各种星座之间都会有鄙视链，上海的老外都会鄙视北京的老外，更别说对于不同区域的人。
人口流动伴随着一定是财富的掠夺，内核一定伴随着一定程度的伤害，对于政府而言降低这种伤害可能对经济不利，但是却容易对社会有利。
在一个快速流动的城市结构群里，限制外地人购买不会激起外地人的愤怒，放开外地人购买却容易让本地人不平，在一个要求社会稳定的大环境里，如果楼市太波动，限购一定会提上议程。
对于一个13亿人口的大国，保证国家不乱是非常非常重要的事情，同样也是最难的事情，不要拿其他国家的来类比，人口基数决定了这不是一个量级的比较。
05
为什么一定会出台房产税
房产税到现在为止一直没有出台，每年都会有人喊，但到现在为止依然没有落地的消息，很多人也会分析房产税出台对于楼市的影响。
而对我来说也是一个基本的逻辑就是：房产税不会影响房价，房产税对于房地产市场的影响也是非常有限。
房产税推出的重要目的其实还是降低贫富差距，房产税是一个大税，一旦出台可以征收得到大量的国家收入，所以房产税的出台一定程度上伴随的是其他某个领域的减税，从目前的范围来看，为公司和企业减税比较有可能，通过这种模式振兴实体经济。
而且我们确实也看到，最近2年开始国家针对不同企业都有不同力度的减税，但是到目前为止房产税还没有出台，我的理解是当下的减税过程国家收入还能承受，如果哪一天落地了，那一定是需要这一块作为资金补充的。
因为你知道，征税也会提升民愤，不到万不得已也不会匆忙入市。
另外，对于楼市里很多的问题，我们都在经济学领域里说的绘声绘色，但是放在整个社会学里来探讨，我们可能会更加能够考虑政策出台背后的逻辑。
所以，各位请明白一个事实，对于一个13亿人口的国家来说，政治维稳百倍的强于经济发展，而对于经济上的一个大头房地产，很多我们吐槽的调控政策其实很多背后的目的都是来自于政治需求。
而对于治理这么庞大人口的国家，治理一定会有两个最重要的要素，第一个叫削弱贫富矛盾，一个叫缓解种群矛盾，毕竟打压精英阶层从来不会有大乱，而所谓的革命都来自于底层和薄弱阶级。
所以这么看来，作为一个卖给“有钱人”的房地产行业，或许被打压就是一种宿命。
而另外一个维度来说，房价高不高，其实也没有那么在乎。
