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文 / 亓若耶
微信公众号 / 虎嗅网
去年今时，丁丁租房在经历佣金上调和大批裁员后，终于被左晖收回，于建洋重回链家，技术副总裁张芳去了58。到今年这个时候，丧钟差不多要为爱屋吉屋而鸣，从去年末开始爱屋吉屋就负面频出，而据有关人士透露，晨兴资本日前已做好了 8000 万美金的坏账，如此也表明这家公司是不作指望了。丁丁前后烧了差不多 3 个亿，爱屋吉屋也败了 3 个多亿，只是后者单位是美金，租房市场里互联网中介的玩儿法，到此可以说是完败。
中介模式靠不住，那些高喊去中介化的公司也没见得多好，有些平台一声不吭说没就没了，也有人调侃说，我把市场上所有租房app都用了一遍，结果通过小区墙上的小广告租到了房，这脸打得啪啪响。自互联网发轫以来，消费市场的吃穿住行里，其中三个领域都跑出了巨头，唯独最痛的租房市场仍旧一片重灾区，你说可笑不可笑。俗话说不知死焉知生，看一圈租房公司的花式死法，盘点尚且存活的平台和模式，我们再来推想下，以后租房还能靠哪家。
先说互联网中介。别的不论，不管是爱屋吉屋还是丁丁租房，打一开始就不是奔着解决租房去的。
爱屋吉屋实质是想从租房切二手房、新房交易，据公开采访信息，他们在对传统中介的改进上着实下了功夫，像管理结构的扁平化以及工作流程的信息化，通过指标量化做精细化管理，铺天盖地的零佣金广告也网罗了大批用户。不过问题是，爱屋吉屋做到后来发现租房既不挣钱，还不能成为切进房产交易的突破口，租房买房的用户不是那一波人，于是干脆跨过租房业务，直接开搞二手房交易，到后来进军线下开门店，互联网中介模式名存实亡。直接和链家硬碰，爱屋吉屋胜算几何不做多想，反正租房业务是没多大戏了。
而丁丁租房这边，一直被认为是链家狙击的爱屋吉屋的布局，相当于从二手房向租房的一个延伸。照理说，链家又出大钱又有房源优势，丁丁租房应该玩儿得更溜才是，但结果我们也看到了，互联网中介还是线下中介那批人，获客获房源的方式换汤不换药，对于租房市场没有实质改变，效率提不上去还不挣钱，扶不上墙的丁丁在没了爱屋吉屋的威胁之后，自然沦为鸡肋，被链家收回后，租房业务应该又将附庸于房产交易。
去中介化看似“黑中介”时代的一剂良药，但眼下被证伪命题。2015 年这一类模式异军突起，爱直租、一间房、火炬租房、107间、以及后来的乐租、租客帮等陆续出现，不过到今天一个二个差不多都没音儿了。这里面我所知道的大概还有 107 间还在运行，低调发展也积累一些好的口碑，不过同样的 107 间的短板在于房源量不够，甚至有用户抱怨 107 间是不是专门给女生开发的租房平台（上面的房子很多被要求只限女生）。
事实上，核心供给短缺也是一早就注定的问题。中介的价值在于传递信息和提供服务，当一个行业流程的标准化逐渐建立，通过互联网将信息不对称抹平，中介的主要价值就极大降低，如果服务的价值也不高，中介就会被取代。但在目前的租房市场，大部分房源仍是掌握在中介手上，去中介化意味着放弃了市场大半部分的房源量，而在一没有大量公开透明的房源信息做基础，二没有标准化流程的情况下，去中介化不能说没有价值，更多是在于时机未到。
况且 C 端房源和租房用户一样，随机又分散获取困难，在低频市场搞双边拉动必然困厄交加，解决不了房源持续性的问题，听来就是个僵局。一些平台在去中介化的思路上做了变通，像 Airbnb 一样上线有职业二房东，虽然去中介化的实质没了，但小BtoC 相对来说是希望破局的，比如嗨住、巴乐兔这种，至少把房源量问题缓解了。当然啊，去中介化模式要是资金充沛，没准儿能有一些长足突破，但对比丁丁租房、爱屋吉屋这种高富帅，前者简直是弱势群体，据公开资料来看，没一家跑过A轮。
淘汰洗牌后，租房大平台硕果仅存一个58同城，但...... 众所周知， 58 租房板块的收入来源向商家收端口费，中介交钱就可以在平台上面发布信息，所以钓鱼的信息层出不穷，用户资料还时常在中介之间互相泄露，因此 58 想做好租房，不得先拿出点诚意，自我净化一下？这一点 58 是有觉悟的——丁丁关闭之后张芳应邀去了 58 ，随后我们也看到 58 App 里的租房频道里，开始出现公寓这样的真实房源。
不过，据接近 58 同城的人士透露，58 现在最挣钱的前三业务实际是房产、招聘和黄页，其中房产业务占到了这家上市公司收入的 40%-50%，租房占到 30%，房产交易占另外的 70%，因此作为 58 收入支柱的房产板块，自然不会像 58 到家、瓜子二手车、好租、斗米等业务一样被分拆出来，而在 58 原有体系内进行租房改革，掣肘是必然的。
并且 58 的收费模式还是端口费的话，开了公寓频道必然会折了（黑）中介的利益，商业利益和长远价值冲突的时候，58的租房能净化成什么样难说，并且张芳去 58 负责租房后，据说姚劲波还给定了这样三个要求：一是不做线下，二是不切交易，三是收入还不能掉。如此这般，只能说 58 做租房诚意欠奉。此外还有一点耐人寻味——这些公寓里面并没有自如的房子，少了这样一个头部合作品牌， 58 的公寓房源量必然不全。要说其中缘由，一方面固然有自如想要自己把控流量入口，另外还有传言，当初左晖曾找姚劲波投资自如，姚劲波大概是觉得这事儿没搞头一口回绝了，风水轮流转，不知道这会儿要拓公寓房源的 58 作何感想。
既然提到公寓，那也来说说这类模式的问题。人民在租房上的消费意愿提高，房源标准化品质化是必然趋势，只是到目前为止，一线城市品牌公寓渗透率约为 5%，二线城市品牌公寓渗透率不到 2%，品牌公寓在全国市场渗透率约为 2%，相比中国 1.6 亿租房人口仍是杯水车薪。况且资金成本高、规模不经济一直是国内公寓的硬伤，发展速度有限不说，一众品牌划江而治，“中产新贵”们可能要同时用好几家公寓网站才能找到自己适合的房子，这种信息差必然又会带来匹配效率低下。
说了这么多，其实我们会发现，租房市场归根到底无非是要解决房问题——根据租房用户画像和需求反推，他们根本诉求是找到合适的房子，而在供给端，平台的要义无非要给到房源量足够多、房源足够真且透明，从而实现信息撮合、资源有效分配的价值——顺着这个逻辑，我们求得的解是：1）房源量要足够多，按合租和整租两个维度来划分房源和用户画像，分清楚哪些人那种房源不需要中介，哪些人哪种房源又需要中介，从而构建不同的业务模式；2）保证房源信息真且透明，个人房源做审查，中介房源则要引入竞争。
具体来说，在租房市场上，合租房源占比 30%左右，不论是转租的 C 端还是找品牌公寓的单身中产阶级，这部分需求客单价相对低，对中介需求并不强烈，甚至反感他们在横插一脚赚中介费，而中介这边呢，单价低的房子连坑带骗实际也赚不到多少钱，谁还稀罕服务合租人群。因此这部分市场，用去中介化的 C2C 模式、品牌公寓、小BtoC来解决将会是一个最优解。C 端房源太过分散了，所以我们看到大部分平台是做全网信息抓取，然后用自己的系统或电话询问进行一道过滤，比如 107 间、嗨住，同时也和公寓品牌合作、从中小型二房东手上去拓展房源。
而在 70% 的整租房源市场，典型用户比方说家庭、情侣或朋友之间一起合租，这些人相对来说更有动力找中介帮其节省时间，并也愿意为之付费。所以在中高端整租市场，平台就从所有中介处获取房源，并且通过类似“比价搜索”的方式，将信息整合到一起，通过让中介（对比）竞争的方式来去伪存真。这种模式大成者已有先例，典型如去哪儿的机票比较搜索，相信可以在同样的供给分散、信息不对称、中介参差不齐的整租市场一试究竟。
拿真实情况举例，当房东在网上发布出租信息后，会有一堆中介来跟房东打电话，表示想帮房东来代理这套房源，然后我们就会发现，同一套房可能同时出现在个人、链家、我爱我家或中原地产的中介手上，而且不同的来源还会标记不同的价格，有些会专门发布低价来吸引用户。如果这些房源能够汇总到一起，通过图片识别、数据库交叉比对等方式鉴定出同一套房，直接将月租价格和中介费一一列出，孰优孰劣用户自有选择。
目前我所见的在解决房源全面性、真实性和中介规范性的问题的尚有几家，一是近期上线整租房源的嗨住，以前是 小BtoC 做中低端房源的模式，近来也开始引入中介切入整租市场，在更新版本后我发现，以前一两千的合租房仅有一个转接的联系方式，而现在跳到整租房源，有些在拨打时会出来多个价格和联系方式，很像是前面提到的比较搜索；再来就是说蘑菇公寓转型的蘑菇租房，房源公寓化肯定是趋势，从自营公寓到开放 SaaS 平台，也能解决房源量和真房源的问题，近期拿到蚂蚁金服的两千万美元投资，又给到了 TP 身份和支付宝接口，可以说在尸横遍野的租房市场，风头一时无两，不过 SaaS 平台的硬伤在于，系统对接能否让所有公寓买账？别的不提单说自如，你就懂的。
除此之外，我再没看到哪家比较有望破局的创业公司了。我会倾向于认为，未来租房领域必然会出现一个大而全的平台，就像今天的美团、淘宝和滴滴，模式上只有合租整租联动，房源量足够多，才能够将如此低频的双边市场盘活，资源得以有效匹配，效率提升，以真正解决租房难的问题。
