杨红旭坚定看空：深圳楼市小反弹已经夭折，房价将跌！你认同吗？

来源： 杨红旭楼市研究 杨红旭

原标题：老杨判断：深圳楼市小反弹已经夭折，房价将跌！

深圳楼市，春节之后，有波小反弹，着实让本地的部分自媒体与专家们小嗨了一把，有些人重新高呼入市，确也有部分投资客蠢蠢欲动，跃跃欲试。

说实在，本轮看空深圳楼市，挺折腾的老杨的。看空北京与环京，也只是2017年春节后的最后一把拉升，没能预测到。出新政之后，市场立即降温，立即趴下，挺痛快的。

而深圳的走势，有些类似苏州，都是去年3月之后，市场缩量盘整，偶有几个月跌一下，偶有几个月涨一下。这两个城市的房价都是较早上涨，然后该下跌时候，其他城市仍在轮动上涨，也就将他们架起来了，跌不下去，且无突发性的新增的严厉新政。

而北京与环京的下跌，属于不用看其他城市的脸色，政策约束制很强，到达一个高点后，遭遇严厉政策，立即投降。

老杨之与深圳，这是一场硬仗。虽然走势纠结，但最终胜算，估计仍将站在老杨这边。老杨特立独行、敢于明确预测，必须得有自信嘛！否则早扛不住了，嘿嘿……

在分析当前市场之前，略作回顾，两个重要节点。

第一个节点：2016年5月老杨撰文，对深圳发出红色预警。在此，不作过多解释了，直接在原微信公众号文章中截图一段如下。

第二个节点：2017年6月11日，老杨撰文（可以点看）：深圳房价下半年必跌，别忘牛刀一战成名！  同样直接在微信公众号文章中截图一段如下。

上述文章中，也即三个月前，老杨预言春季反弹基本结束。接下来通过观察和分析近期多组数据，看看是否可以确认行情已结束。

深圳中原数据表明，今年第21周（5月）之后，二手房春季反弹就结束了，其后量重新收紧。春季的成交量，即便反弹，其绝对值仍远低于2016年一季度深圳楼市繁荣期。成交量没有显著反弹，则房价不可能大涨，这是资产市场的重要规律！

下图中的周度二手房成交均价，自2016年5月开始，总体呈横盘态势，其中2016年夏天略有反弹，四季度重新回落。2017年春节之后，伴随着量的小反弹，均价有微幅上涨，但近6周，伴随量缩，价格持续微跌，重回横盘状态。

深圳中原数据表明，将新房与二手房的量价，放在了一张图上（如下）。新房加二手房成交量的月度走势，比上图更明显，2017年7、8月重新回落，且低于2016年同期，更低于2016年一季度。量太低，不足以明显拉涨房价。

看新房均价，2016年三季度是高点，其后阴跌，也即媒体报道的11个月连跌，这其中含有政府限价的人为因素，所以不能认为是明显下跌。看二手房均价，今年3-6月微涨，近两个月又跌了下来。

近几个月，深圳新盘上市节奏有所加快，但基本没有日光盘，开盘去化率参次不齐。值得关注的是，有些新加推房源的售价，比之前批次的房源价格下跌一成左右，且并未出现类似南京和武汉那种热销劲。说明新房市场需求面偏弱。

新房需求偏弱，还能从去化周期中得到印证。下图是易居研究院跟踪的全国35城新房去化周期，深圳新房去化周期18个月，处于偏差位置，而2016年一季度，楼市强势的时候，只有6个月左右。

下图是9月近一周，深圳中原的二手房报价变动，跌幅在5%以内的占比最多，调跌的比重明显高于调涨的。说明房东信心总体偏弱。

最后，再来两个微观样本，观察一下链家成交价变化。

老杨从手机上，随机找了两个成交量较大的小区，一个是罗湖的百仕达二期，选三房户型。

从2016年1月至2017年8月的成交房源，均价基本保持在5.7万元左右。一年多来，横盘特征明显。

第二个样本小区是龙岗的万科清林径，选三房户型。

2015年10月成交单价2.8万元，2016年3月达到3.5万元，其后振荡盘整，2017年8月仍是3.5万元左右。 一年多来，同样是横盘形态。

通过上述分析，对于过去一年多的深圳市场态势，基本可得出一个客观的结论：2016年3月之后，成交量明显萎缩，价格横盘。

其中，在少数时段价小跌，在少数时段价小涨。2017年春节之后这轮小反弹，量能不足，价格小涨，但近两个月重新量缩、价平或小跌，反弹已经夭折

在上述总体特征的背景下，新房市场与二手房市场，还会存在一定差异；不同板块的二手房价格，也会存在一定差异，比如有些本地网友感到自己关心的小区房价涨了、创新高了。

希望大家能结合自身的了解，有一个全面而客观的认知，而不是只局限于自己所关心的板块或小区。

再来重申一下红色预警的含义：房价接近停涨或开始高位盘，后市将停涨、随后下跌。 

红色预警主要适用投资投机者。如果你是投资投机需求，在老杨于2016年5月发出红色预警后，仍在深圳买房，则过去一年多，你所购房子没升值，其实算上房贷成本、以及机会成本（比如2016年上半年卖深圳房转而去杭州买房），你可能一年多至少损失了10%左右。

如果当前急用钱、想要卖出，则还要加上10个点左右的税费。细帐自己算吧。

最后，展望一下市场走势。在上述2017年6月11日写的分析文章中，老杨提出：下半年将实质性下跌，也即房价下跌现象明显化。

当前看来，三季度不明显，预计四季度应会有所体现。而2018年，深圳房价将以下跌、探底为主。

老杨的两个重要逻辑：

1、政策并无松动，反而近期再次打击首付款、消费贷等，另外贷款利率全面上升，还有住房租赁迅猛推进，皆利空深圳楼市。

2、随着北京、环京、天津、合肥、石家庄、上海、厦门、广州、苏州等多个热点城市的二手房价格程度不一的开始下跌，深圳房价正在丧失“抬轿者”。

而2个月之前，就是文章中的第二个节点，杨红旭发表文章：深圳房价下半年必跌，别忘牛刀一战成名！

种种迹象可以看出，杨红旭对于深圳楼市下半年走势不乐观，房价会下跌。

深圳房价下半年必跌，别忘牛刀一战成名！

深圳楼市，2016年上半年我关注的比较多，自从去年5月发出红色预警之后，关注度有所下降。但深圳这轮房价率先大涨，率先降温，之后盘整。

关于深圳的房价走势，应该以二手房实际成交价为准。深圳业内外网友反馈的信息是，去年3月之后，有些板块和房源下跌，有些持平，有些上涨，其中跌的占比较小。

我从安居客上拉了龙华的一个小区，以及民治板块的过去三年二手房价格走势。显而易见，去年3月后，无论是星河盛世这个小区，还是民治板块，房价基本走平，呈横盘状态。

这也就意味着：如果你是投资需求，在老杨于2016年3月发出橙色预期和5月发出红色预警后，仍在深圳买房，则过去一年，你所购房子没升值，其实算上房贷成本、以及机会成本，你可能一年损失了8%左右。

如果当前急用钱、想要卖出，则还要加上10个点左右的税费。亏大了！

再来看另一张图，讲下未来一两年的深圳房价走势。下图是过去十年，深圳新房价格指数走势，同时与上海进行比较。

先来回顾一段重要的历史。2007年，深圳房价大涨，领涨全国，中间穿插着7月牛刀与徐滇庆的打赌（牛刀胜），2007年10月，深圳率先降温，其后房价持续下跌，直至2009年初，将2006-2007年的涨幅，全部抹平！

这在中国大城市的历史上，是绝无仅有的！相信只有亲历者、当前有买卖房子的朋友，才会有切肤体会。

而2008年，上海房价远比深圳坚挺。为什么？主要是因为2005年下半年至2007年一季度，深圳房价上涨之际，上海房价一直在下跌加调整。

为什么很多业内外人士，在市场预测方面，总是犯错？因为他们始终没弄懂市场运行的基本规律！因为他们太喜欢感情用事！

09年下半年至2014年，深圳房价走势，老老实实的与上海同步，市场理性了很多。

然而，2015年3.30之后，深圳房价于全国率先起飞，急拉猛涨，吃相难看，虽然其后上涨也大涨，但深圳房价涨势明显比上海凶猛。二市房价指数，最多出现了 45个百分点的差距！

2016年，老杨死盯着深圳，上半年连续发出三次预警（黄色、橙色、红色），惹得部分深圳本地从业者、自媒体怒不可遏！

作为从业者，老杨唱空楼市，得不到任何好处，反而会失去很多赚钱的机会，但作为一个市场研究者，当看到一个城市的楼市过热、房价偏离合理增长轨道时，有义务、有责任站出来吼几嗓子，提示一下广大民众与开发商：市场有风险，参与请谨慎。

回顾过去多年，虽然同为一线城市，但上海楼市相比深圳，略显理性。因此，每当深圳房价涨势明势超过上海的时候，很可能预示着深圳房价过热了。本轮亦如此。

去年3月下旬，沪深同一天出新政，拉开了全国热点城市调控的大幕。其后，二市皆降温，差异是去年8月和9月，上海房价又涨了一波，而深圳无表现。

今年春节过后，二市皆有反弹，深圳反弹力度强于上海，但主要表现为量弹，价格只是略涨。4月，两市二手房成交量相比3月下滑，5月继续下滑，春节反弹基本宣告结束。

在全国一二线、环大都市的调控仍在加码、楼市刚刚降温的大背景下，虽然深圳楼市已经降温一年，房价盘整或阴跌了一年，但仍未到实质性反弹、进入下一轮上行通道的时间点，今年年内都看不到这一个时点的到来。

深圳房价，下半年将实质性下跌，一年后相比现在，二手房实际成交价，还会再跌15%左右。

最后，

房贷政策是动态变化的，调控时期、货币紧缩时期会收紧，反之则放松。当前处于收紧期，明年或后年，楼市低迷期，政策会放松，届时房贷会重新宽松。

但有一点，由于处于美联储加息周期，明后年中国房贷宽松程度受到限制，可能主要表现为降首付比例，利率打折空间不大。如果未来一年内必须买房，则当前越早贷款越划算。

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