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广发地产 | 教学系列二：如何判断二手房市场表现？

广发证券研究 · 公众号 · 证券 · 2024-10-17 07:10

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第二期主题：二手房

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本轮周期下，二手房交易占比逐步提升。除了新房供给不足的问题外，二手房交付确定性更强，且可以提供更好的性价比选择，因此二手房市场的量价研究重要性高于以往周期。

“517新政”后，地产定调更积极，在各地政策不断加码的刺激下，二手房市场同比先于新房市场改善，10月以来二手房成交同比增长18.3%，在二手房的贡献下，重点城市楼市总交易量（新房+二手房）同比增长4.6%。 因此，二手房市场高频的跟踪，在当前位置能更灵敏、迅速地反应市场景气度，具备较高的可参考性。

为了实现对 地产二手房市场动向 更高效、更全面的监控，广发地产研究团队精心构建了一套全方位的数据跟踪体系，深度聚焦 成交规模、价格走势以及来访情况 等关键维度。为了给投资人提供高效、便捷的地产高频数据获取渠道，我们打造了 “广发地产小程序” 。

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二手房数据框架指南

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成交规模

房管局二手房成交

日度频率，在【日度跟踪】页面查询，每日18:00左右更新

该数据统计 13城市房管局二手房网签数据 。网签口径数据是市场最重要的指标，但数据受到房管局工作日节奏的影响。观察该指标时，一方面可以关注 中期维度的同比增速 ，另一方面可以关注 日均成交量的高频数据 。

图中柱子代表成交面积，折线代表对应的MA7指标，通过与2020至2021年平均值的对比（图中虚线），以及该指标的环比变化（图中红色柱子），可有效跟踪市场的景气程度。2020-2021年，该指标处于历史成交高位，日均成交25万方。 2022年日均成交量为17万方，2023年上半年日均成交量回升至22万方，下半年再次下降后稳定在19万方。2024年5月以前日均成交19万方，5月至今日均成交规模22万方，较2023年上半年水平持平。

中介二手房成交

日度频率，在【日度跟踪】页面查询，每日18:00左右更新

该数据统计 72城市中介二手房签约数据 。该数据样本量较多，包含大量低线城市，可以更全面地反映全国二手房市场整体表现。但受中介市场渗透率影响，该数据在中长周期维度的准确性次于房管局数据。

通过多年同列折线图展示了每年1月1日至12月31日二手房市场的成交套数MA7变化，可以直观地看到2024年二手房市场的成交量情况，以及与过去几年的对比分析。2023年上半年，72城二手房日均成交规模在1928套，2023年下半年下降至1614套。2024年5月前日均成交规模为1891套，5月后日均成交规模则上升至2110套。

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二手房成交面积同比

月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月1号左右更新

该数据呈现 房管局（重点城市网签口径）的二手房销售同比走势 ， 用于判断市场增速趋势。

图中展示了2011年1月至今的同比变化，涵盖了多个关键月份，并以0值为分界线，直观显示每个时间点的同比正负情况。从今年6月起，二手房销售开始同比转正，至今已连续4个月同比正增长。

二手房分线成交面积同比

月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月1号左右更新

该数据 分线汇总13城房管局二手房网签数据 。通过城市分线，展示不同城市能级下的市场差异情况，了解市场分化趋势。通过图中分线城市的同比增速，可以直观比较一线、二线与三四线城市的二手房成交表现。

价格走势

二手房住宅价格趋势

月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月20号左右更新

数据口径为 综合计算统计局公布的70大中城市二手住宅价格指数及中介重点城市房价指数 后得到的房价趋势（2019年以前为统计局数据，2019年之后为中介口径数据）。大部分城市的房价都是指数化形式公布，关注点主要是 月环比和年同比趋势 （对应图中灰色和蓝色折线）。

2022年4月以来，二手房住宅价格指数同比持续下降，24年8月跌幅为12.1%，较21年9月的最高点累计下跌17.3%。

二手房分线住宅价格趋势

月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月20号左右更新

该数据 分线汇总65城中介房价指数 。通过城市分线，展示不同城市能级下的市场差异情况， 了解房价分化趋势 。其中，一线城市样本为3城，二线城市样本为19城，三四线城市样本为43城。

来访情况

二手房日度来访

日度频率，在【日度跟踪】页面查询，每日18:00左右更新

该数据统计 72城中介二手市场来访组数（不包含北上深） 。散点图表示每日中介来访带看量，折线图展示每月来访带看量均值，可以用来观察市场来访月度变化趋势。今年5月以来，来访带看量逐月下行，9月末以来来访量迅速回升，10月日均来访量在5.9万左右，处于历史最高水平。

注：1. 中介数据存在市场率变化与波动影响，可能会与实际市场走势存在一定偏差，请谨慎参考。2. 日度最新数据截至2024年10月13日。

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二手房市场跟踪方法总结

广发地产 | 教学系列二：如何判断二手房市场表现？

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