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四箭齐发！央妈释放“核弹级”利好！楼市稳了？

院长聊房 · 公众号 · 金融房地产 · 2024-09-26 18:35

正文

文 / 李院长

重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023

终于要熬出头了！

最近，远超预期的利好消息不断传来。

一个比一个劲爆，一个比一个惊悚。

先说我的结论：

在接下来的一两年内，我们将迎来史上最宽松的购房环境！

首先就是老美降息。

大家盼星星盼月亮，终于盼来了漂亮国绷不住的这一天。

很多人不明白，会问美国降息跟我们有什么关系？跟我们的楼市和我的钱袋子又有什么关系？

我告诉你，关系太大了！

老美降息与我们每个人都有非常直接且重大的关系，因为这决定着全世界资金的走向，就像太平洋的洋流一样，属于大的底层逻辑和经济趋势。

从2022年一直到现在，不得不说“现金为王”的人赢了。

为什么？

因为那时候美国开始了一轮猛烈的加息周期，大幅吸走市面上的热钱，导致大家的房子、股票都被锤到地板上狠狠摩擦。

而现在，这个大趋势已经发生了根本性的扭转。

美国降息历来都被视为全球资产价格开始上涨的起点，标志着美元潮汐开始退潮，美元走弱，资产价格开始走强。

所以我们也迅速转向。

美联储宣布降息还不到10天，央妈已经祭出了“四箭齐发”的大招，远超市场预期。

大量股民和房东说：

等了好久终于等到今天，梦了好久终于把梦实现……

一是，降准。

降低存款准备金率0.5%；年内择机进一步下调0.25%-0.5%。

降准也就是降低银行的存款准备率，是一种变相的向市场注入资金流动性的体现。

它虽然不是像降息和发债那样直截了当的撒钱，但其实也表明了一种很强宽松信号。

要知道，过去两年的降准，大多都只有0.1-0.25%，而这次一上来就是0.5%，比过去要大一倍。

这波货币政策将释放长期资金超1万亿。

二是，降息。

将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行。

这意味着，下个月的LPR会降息20个基点，超出市场预期的10个基点。

本以为老美都降息了，20号公布的9月LPR会跟应声下降，但结果并没有。

这也能理解，总不能被别人说我们跟着美国走吧？

天朝上国的面子总还是要顾及一点的，所以就留到下个月再降吧。

另一方面，虽然没有降LPR，但却憋出了接下来的两个大招。

三是，下调存量房贷利率。

引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

这是去年首次降低存量房贷利率之后，全国第二次降低存量房贷利率。

有了第一次的经验，相信很快就会出台具体实施细则，大家可以坐等降息。

在理想的情况下，贷款100万，每个月最多可以节省掉1000多元的月供。具体算法可以看我的上一篇文章《突发！房奴的重大利好，你们的月供又要减少一大截了！》

这笔钱是实打实的银行让利给居民的，不光减轻了买房人的月供还贷压力，还等于变相的刺激了消费，因为你要还的贷款变少了，肯定就有更多的钱去买东西了。

不论降多少，对于房奴来说，都是大利好。

四是，统一房贷最低首付比例。

统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

二套房与首套房的首付比例差距彻底消除，意味着今后“二套房”将从房地产市场彻底消失。

央妈对改善性购房需求的支持力度空前，只要你有钱买，只要你想买，就可以享受与首套房无差别的待遇。

这是进一步降低了改善换房的门槛。

现在问题来了，这么多劲爆的利好，能让楼市起死回生吗？

我的答案是：

要房价短期内上涨不太可能，但企稳的希望还是很大的。

原因很多，大放水、流动性宽松、购房门槛降低等等……

我只说一个简单的底层逻辑，那就是利率。

在接下来的一段时间，我们一定会看到存款利率的继续下调。

为什么？

因为银行系统是要保证一个净息差的，房贷利率降了，银行要想维持利润，就只能把存款的利率给降降。

一旦存款利率降得很低，房价就会稳住。

这里有一个非常简单的道理。假设你拿着100万去存银行，银行一年只给你1万甚至几千块的存款利息。

这个时候拿100万去买套房，再把房子租出去。如果一年可以租2万，买房的优势就体现出来了。

过去我们的租售比太低，存款利息还有三个点，买房确实不划算。

但这两年房价降了不少，如果存款的利息也降到位的话，那么这个资金回报率的平衡就实现了，那房价也就稳住了。

央妈的“四箭齐发”，史无前例。

不过，这很可能只是一个开始。

9月21日，国务院发展研究中心原副主任刘世锦提出，以发行超长期国债为主筹措资金，在1-2年时间内形成不低于10万亿的经济刺激规模。

这个“10万亿刺激计划”，很容易让人联想起2008年的“四万亿救市”的强刺激计划。

2008年，四万亿救市，大量资金涌入楼市，直接引发2009年房价暴涨。

据统计，2009年全国商品房成交均价为4681元/平方米，同比涨幅达到了23.2%。

不过，这次的“10万亿刺激计划”与当年的四万亿救市不同，这次将针对两个重点领域：

1、大力度提升以进城农民工为主新市民的基本公共服务水平。

2、加快都市圈范围内中小城市建设，带动中国的第二轮城市化。

在这一论经济刺激下，获益的只有少部分城市，而成渝地区双城经济圈就会是其中之一。

综合美元降息、924新政、10万亿刺激计划三大利好，在国际宽松的大环境下，随着救市政策的落地，大放水的刺激，市场或将迎来转机。

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