前些日子我写了一篇文章说楼市反弹停止，现在说涨似乎有些不合时宜。
事实上，这个市场的动态的，我们必须用动态的眼光去看待。
楼市什么时候涨，用一句万金油的话回答就是，
「
当房地产这个链条上所有人都希望它涨的时候它就会涨。
」
飞轮之所以能转动起来，力量来自很多看不见的人和看不见的手，是他们需要转动这个飞轮。
这些天，地王频现，信号非常明显——那股力量已然出现。
「涨不起来的，不跌就不错了，不过很多网红盘还没跌到位。
」
「今年又是人口负增长，参考日本吧都在免费送房。
」
「核心区次新在走向2016，位置偏些的稍旧就已经进入2015了。
」
「现在普遍租售比还是很低，在1.2%~1.6%；如果能达到2%基本就见底。
」
这个世界，信号很多噪音也不少，混沌状态之下看清本质并不容易。
第一个问题是，现在的广州楼市，跌到位了么？30%的平均跌幅，已经跌到胃了。
很多业主，如果不是供不住了，基本也不大愿意再向下割肉。
非常凑巧，昨天国家开发银行发行了三期金融债，10年国债利率是1.57%。
这里我普及一个概念，叫做无风险国债收益率。（国债收益率并不等同于国债利率）
当这个收益率越低时，说明市场没有更好的投资机会，你可以理解为经济相对低迷。
所以1.57%是什么概念？数字横向对比，如果用房子作为参照物，有一个参数叫做租售比。
那个用租售比来判断楼市是否见底的评论还是有点水平的——
不过，10年国债收益率早早就破2%了，而广州很多房子的租售比也在2%之上。
对比其他一线，广州可以说是一个几乎没有泡沫的城市，尽管最近有言论说广州在掉档，掉出一线城市的梯队。
广州是一个古老的贸易城市，这里藏富于民老钱多，城市界面多为城乡结合部很正常，未来肯定会继续升级。
那个超过广州GDP的重庆——殊不知重庆总面积8.2万平方公里，相当于70个香港的面积；重庆太大，不能唯GDP论。
房价长期看人口是网红任教授提出来的，人口下跌只会带来城市分化，资源和人口进一步向大城市集中，从而推高城市的房价。
这种预期不仅包括短期的政策、中期的土地和长期的人口，还包括货币超发、经济环境以及高层意志。
很多人喜欢把日本跟我们做对比，说会不会走日本的老路。
如果日本是面镜子，我们已经照了一遍又一遍；如果日本是块可以摸着过河的石头，我们 已经把它摸得圆透了。
大家觉得，日本失去的20年也好失去30年也好，是因为什么？
是因为美国的制衡，还是因为广场协议，还是因为什么？答案是因为一个人，这个人名字叫做三重康野。
1989年12月三重康野上任日本央行行长不足一周就宣布加息，开始了雷厉风行的金融整顿。
当时的背景是，日经指数达到疯狂的历史峰值38957点，市值超过611万亿日元；
皇居旁帝国广场土地价格可以买下美国整个加州，而东京银座四丁目的土地拍卖价格超过30万美元每平米。
很明显，这是非常不健康的，三重康野深信当时的日本面临着资产泡沫和通货膨胀的双重压力。
当日本的GDP达到美国的70%的时候，美国必然会制衡其继续发展；过去的日本是这样，现在的我们也是这样。（2021年，中国GDP17.82万亿美元，达到美国的77%）
长痛不如短痛，三重康野选择主动刺破泡沫——开启了连续5次加息。
然而，土拍市场依然火热，于是日本央行开始限制土地融资，强制要求银行减少对土地贷款，从源头上直接切断土地资金来源。
日本的土地价格终于跌了，从1992年跌到2017年整整跌了25年，跌幅高达70%！
那么我们是如何刺破泡沫的？我们的做法是从三道红线开始。
换句话说，手术刀只落在开发商身上，让赚了20年的开发商获利回吐——于是大家看到了各个高周转的开发商纷纷暴雷。
我们把开发商拿来祭旗，但有一点我们没有砸盘，那就是面粉的价格。
也就是说，土地价格我们是没有让其下降的，从今年各个城市的地王频现可以瞥见端倪：
3月18日，北京新单价地王诞生，中海地产75亿竞得海淀树村地块；
3月25日，杭州单价7万7的楼面价再次被刷新，滨江集团以52亿价格拿下西兴单元地块，溢价率69.86%；
3月27日，成都土拍楼面成交价首破4万，建发拿下杭州金融城3期地块，溢价率达到106%；
3月28日，上海静安大宁地块诞生新地王，由大华集团最终以单价9.2万的楼面价拿下，溢价率32.32%——打破了24年9月同为大宁版块中建玖合创造的单价地王6.83万；
3月28日，建发摘得蒋村文新地块，以单价8.8万再次捅破了杭州的楼面价天花板，溢价率高达115.39%！
这些地块都是优质地块，资金也是先知先觉，不过我比较好奇的是——
这些资金是从哪里来的，是不是上头的资金已经到位了？
所以我们才说，讨论房子该是多少钱没有意义，房子该是多少钱由高层意志决定。
这个世界的经济运行就是一部泡沫经济学——经济好就是吹泡泡，经济差就是挤泡泡。
所以房价最理想的上涨状态是什么？就是房价每年上涨的百分比和GDP趋同，这样泡沫就会被夯实。
货币会一直超发且货币超发是不可逆行为——货币也不算超发，因为货币的本质就是向天再借500年。
日本最后是如此走出泥潭的？答案是安培经济学，而安培经济学最引入注目的是宽松货币政策。
美国的次贷危机，用了4年就走出危机，使用了3次QE，大量撒钱（不过美元放水，是全世界买单）。
放眼全世界，10次经济危机中有9次是因为房地产，因为地产是周期之母。
这话不假，不过是去年926之前——从926之后的政策已经是精准的滴灌式放水了（比如各种专项债）。
站在未来看当下，我仍然深信房地产行业会有6万亿到8万亿的规模。
正常来说，量在价先，价格会在成交量放大6~12个月后迎来上涨（放量是从去年10月份开始）。
如果说广州市场晚于深圳，那么深圳就是广州的风向标——深圳涨了，要有一个时间节点才轮到广州涨。
如果看微观，你会发现即使跌跌不休的市场，广州的新房价格就没有降价过：有些热销楼盘，总价不高，但其实单价不低，照样卖爆。
为了提高溢价能力，开发商把户型做小，但实用率提高了。
可惜面积过小（如120㎡）易与刚需客群重叠，面积过大则流动性差。
面粉的价格一直就没有降价过，未来二手入市将继续推高整个城市的房价。
通过这几年的事实表明，楼市根本没有刚需，越降价越没人买，所以市场保持每年5%~10%的涨幅——
不管对经济增长还是对拉动消费，对国家个人和社会都是大大的有利的。
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