第一部分
老年社区开发理念
养老居住模式与人口变迁的关系
老年住宅及设施的需求
多数老年人希望居家养老
如右图所示，85.05%的老人希望居家养老；有6.69%的老人希望入住机构
养老住宅的建设将蓬勃发展
发达国家在养老模式上从起初的医院到设施最终都走向了“家庭、社区养老“.结合中国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式
我国养老地产的形式
类型1：
按建设经营者划分为三种模式
类型2：
按建筑类型划分
类型3：
按区位和功能分类
我国养老地产存在的问题
开发档次较低，配套和服务水平有限；
产业规模小，产业链整合度低；
缺乏开发全过程的经验，而国外经验又水土不服；
缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够；
政策“不落地”，产业标准缺失。
老年社区建设方向
实现多元化、现代的复合居住功能
配备完善的、可应对紧急情况医疗服务功能系统
拥有丰富的、满足不同需求的康复运动娱乐配套功能
营造方便学习交流的、跟上时代要求的环境和设施
具有复合精神与价值诉求的老年服务功能，满足自我价值的实现
硬件基础设计篇
1. 楼梯踏步尺寸
对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在400px以下，踏步顶面宽应在750px以上。
踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。
2. 楼梯照明
注意隐藏光源，不能直射人眼。
照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。
最理想情况是设置地灯。
3. 楼梯扶手
在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。
扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。
4.轮椅设计
从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用
所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等Ø门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则
体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。
室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。
5. 厨房
厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况
加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间
将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用
6.起居室
老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最 好是硬质材料，供起身时撑扶。
茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300～ 450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。
7. 卫生间
老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄
老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高
老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度
所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖
必须的扶手杆设置
8. 洗浴
洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。
在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。
安装合适的扶手。
9. 室外设计
主要通道必须是无障碍通道
无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商
场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须
畅通无阻。
当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。
公共通道沿途必要的扶手杆。
部分硬件配备展示
软件核心服务
项目内部本身的医疗、保健、商业、餐饮、娱乐、休闲配套齐全，这不仅方便了项目本身的消费群体，对周边投资环境的改善也具有很大的带动作用。
【公园绿地】
根据规划，项目内部和周边将建成占地面积320亩生态公园和占地面积1000亩的高尔夫球场。生态公园和高尔夫球场建成后将为业主们提供一个巨大的天然氧吧和休闲场所，使业主们真正享受到回归生活，回归自然的感觉。
【医疗】
医疗方面，民福公司将和北京市著名医院合作成立专门的医疗机构，为入住项目的老年人提供专门的医疗服务，定期体检、建立业主入个人健康档案，为业主量身订做保健方案，同时还将建立紧急呼叫系统将医院同各家各户及社区公共场所的每一个角落连接起来。
【娱乐】
现代化的会所将为到访的每一位业主提供了丰富多彩的室内娱乐休闲项目。咖啡馆、棋牌吧、演艺舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开怀；更有精品图书馆，为人们提供阅读、音乐、舞蹈、茶道、插花、 棋牌等丰富多彩的知性空间，可以相互学习与自我展示。
【休闲】
项目周边垂钓区、室外自助烧烤及温室大棚采摘等各类户外休闲娱乐活动，将使业主更充分体味生活情趣、享受惬意心境。
管理和服务的四原则
第一个原则是“尊严”
第二个原则是“自立”
第三个原则是“安全”
第四个原则是“参与”
第一个原则应该是“尊严”
经济状况和身体状况，个人经历和价值， 性别和年龄，家庭状况，社会地位，意愿和隐私
在设计服务时要尊重隐私
提供服务中要尊重意愿
谨慎使用限制手段（身体和药物）
第二个原则是保证老年人的“自立”
鼓励自我照料：居住， 择偶， 责任， 以及生活中的琐碎事情， 以增强他们的自信心和成就感。
在制定养老服务规范时，界定和使用鼓励， 协助， 帮助的概念对为老年人提供最大程度的自立有极大的作用。
在服务管理的过程中成功地体现出为老年人创造自立和独立的机会和意识，以便同时满足他们在身体， 心理和精神上的需求。
第三个原则是“安全”
安全是老年人保持自立的根本。 经济收入可以保证日常生活的支出，这是老年人生存的基础。
身体健康， 居住环境， 对入侵的自我保护意识，与家人和朋友的联络交往等都属于安全的范围之内。
在养老服务机构的基本规范内应有安全手册。包括撤离方式并且应含有撤离演习的详细过程，图示； 演习和检查频率以及员工的责任和详细的分工等。
第四个原则是 “参与”
参与社会，经济和政治活动， 参与社区的建设和服务， 使得他们在社会中体现自己的价值
开展志愿服务活动使他们的余热得到尽可能大的发挥。不仅能使需要照料的老人得到照顾，同时使提供照料的老人得到自信和成就感。
在养老服务机构的基本规范里需要对与老年人或老年协会组织如何参与老年机构的管理做详细规定。
养老地产的投资形式
客群定位及投资形式：
直接购买或长期租赁
短期租赁
老年产业的兴起沉淀5000年的中国传统文化，以孝义构筑了中国道德体系的伦理基础，而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市早已提前进入老龄化的阶段。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。
在这样的背景下，政府、服务机构、金融机构、房地产企业、科研院校等都在关注老
年产业。
举一个自身例子来说明，我司一直关注养老地产，原因之一就是我们认为在关注养老地产也就是在关注房地产行业的可持续发展。有一种观点认为，传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，但是当到了90后成长起来，可能很多夫妻双方家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就要少了很多，而那时候的中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。
据一项调查显示：如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10％左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其他)，按80％消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，占了居民消费总额的82％，中国老年产业发展潜力巨大，且必将兴起。
目前很多发达国家老龄产业已成功走向市场，老年人的公共支出是年轻人的3倍，已成
为占第三产业比重很大的产业。
多年以来我司凭借一套科学、合理、高效的管理制度，以创造优质生活空间为己任，为打造中国一流地产品牌而不懈奋斗。
尽管老年产业的命题还有许多亟待求解，我们一直倡导学习国际前进经验，并进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业的发展努力，将以人为本、服务先行、安全健康等特有的开发模式应用到老年项目当中，以求得到市场和客户的广泛认可。
国内老年地产项目经验分享篇
北京将府庄园养生园项目
将府庄园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。
项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地， 附近有200多万平米的绿化带，自然环境优越。
环境优美的同时距离市区较近，交通方便。
将府庄园配套设施
国际会所：设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰 品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。
康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及X光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。
管理服务中心：接待来访，会员服务中心及管理办公中心。
将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。
垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽享大自然的美妙。
高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。
会员制度
将府庄园采用会员制管理模式，以确保服务质量的专业化和高水准。凡年满55岁的女性或年满60岁的男性，均可自愿申请成为将府庄园会员。
申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为正式会员。
产品类型及会费缴纳
产品类型•多层护理型养老公寓34㎡ 52㎡ 90㎡,三种户型•多层自理型养老公寓90㎡ 156㎡，两种户型•村落居家型养老公寓580㎡ 730㎡，两种户型
会费缴纳标准•多层公寓售价：7500元/㎡，长租，156㎡，50年使用权，一次性付款。•老年公寓售价：小户型34㎡左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，不含任何养老设施及功能的使用费。•别墅售价：16000元/㎡，一次性付款，500平，长租，50年使用权。
物业费：•多层护理型养老公寓：无；•多层自理型养老公寓：3.5元/㎡；•村落居家型养老公寓：5.5元/㎡。
北京太申祥和山庄项目经验
北京太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。
颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，能够容纳1000个床位，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到『太和府』的最南端，出行更加方便。
养老会籍介绍
太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。
祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。
太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。
太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。
短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床位。押金8万元人民币，外地持公费医疗证明，押金12万元人民币。
长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金50万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天12元。
曜阳国际老年公寓经验
北京曜阳国际老年公寓位于密云县城西北占地面积13.74万平米，总建筑面积6.72万平米，容积率为0.49，总套数共计425套。
项目功能规划包括四大居住组团，两大服务配套等；其中项目居住组团，即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排公寓、独栋别墅四大组团。
品牌介绍
北京曜阳国际老年公寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业，不仅拥有基础的星级酒店管理服务，更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务，并力邀中国武警总医院加盟，成立中西医康复医疗中心，为业主提供全天候、全过程、全方位的专业基础医疗服务。
产品介绍
A区 ，为3-4层花园洋房产品，以一居及二居产品为主；
B区，为退台及跃层产品，以二居、三居为主，有部分四居；
C区，为2层类联排产品，以一居及二居为主； D区，为独栋别墅，以四居、五居为主；
会所
集餐饮，休闲，娱乐，商务为一体。游泳馆、桑拿、温泉SPA足浴、中医按摩、商务会议、餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、篮球、门球、棋牌室、老年大学、书画室、小型电影院、超市等。
中国武警总医院中西医康复医疗中心
医疗中心建筑面积11000平米，病房82套，并邀请中国武警总医院进行专业经营。
武警总医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合型现代化三级甲等医院。医疗中心提供评估系统、体检、远程医疗系统、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道，医疗全程可使用医疗保险卡。
国外老年地产项目经验篇
国外典型老年社区模式特点
西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。
国外老年社区产生机制
美国老年社区
背景：
人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因
美国太阳城中心
名称缘起：
西方不称老年人为夕阳，而是太阳
意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》
区位：临近海湾
社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程
规模：接近微型城市
社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万
目标定位和建设理念：
社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活
户型构成：
大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓
分六大居住社区：
太阳城中心:独立家庭别墅
国王之殿:连体别墅
湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构ü庭院ü阿斯顿花园:出租的独立居住公寓ü自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构
社区现状人口构成：
老年人口占绝对多数
整个社区功能分区明确：
六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂
物业类型为老年人量身定做：
“太阳城中心”（独栋别墅）
“国王之殿”（联体别墅）
“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）
“庭院”
“阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓）
“自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）
美国太阳城中心
成功因素分析
制度上增强老年人的归属感—
—由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制
社区委员会由社区老人构成—便于沟通减少隔阂
社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。
纯粹老年社区——增强老年人的归属感
居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天
自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。
1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构——社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。
成功因素分析
规划设计人性化：针对老年人的设计
无障碍设计——强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座
极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流
针对老年人的社区设施——强调身心健康：身体健康——建有医院和老年护理中心，心理健康——老年图书馆，社区交流大厅
成功因素分析
规多彩的体育运动—会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事
丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有
特色：高尔夫爱好者的天堂：
约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。
社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元
太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部
全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行
白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场
丰富多彩的俱乐部课程：
社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等
这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情
为老人设置专业、完善的配套设施
各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。
在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。
享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。
美国其他优秀养老项目
落杉矶fair oaks老年公寓
基本情况
Fair oaks 是一家私人投资、盈利性的高档老年公寓
入住者的平均年龄为82岁，最小为62岁，其中75％为女性，25％为男性
出租不签长期租约，一月一签
家人可以来探望与活动，有活动也会邀请家人参加
房间中配置了基本家具，也可以自己带部分家具
共2栋楼146套，经济状况好时租房需要排队，现在金融危机出租有空置，目前出租率为82％。
共四个管理人员，55个服务员
加州共有8000多家老年公寓，高档的包括该项目在内一共7家，中低档次的越多。管理模式有纯租赁的，也有先交押金后退款的
2003年开业，在开业之后的二三年内很难赚钱，属于长期性投资项目
独立居住型老年公寓的收费标准（四大类户型）
工作室类型公寓
SIERRA 3350美元起
PASEO 3650美元起
1个卧室的套房
DEL MAR 3950美元起
VISTA 4250美元起
CORDOVA 4450美元起
CATALINA 4750美元起
COLORADO 4950美元起
1个卧室的套房+单间
MONTEREY 5950美元起
2个卧室的套房
HUNTINGTON 6950美元起
FAIR OAKS的配套设施与服务项目
是买房合适还是入住FAIR OAKS合适
首先，入住我们社区您将会得到全方位的服务，而自住却没有
第二点从经济方面，我们可以举例说明，入住FAIR OAKS社区的优势
规划与设计
落杉矶Keiro日裔老年公寓经验
服务于日裔老年人的非盈利性老年公寓
KEIRO的来历
在美国的日本老人很多，在南加州有19万日裔，其中20％约3.8万人是老年人
第一代日本移民，语言沟通差，文化水平相对低，收入低，社会关注度低
在1961年，由9位日裔人员发起了KEIRO项目，属于非盈利公益性，专门服务于低收入的日裔老人群体
老年公寓占用的土地是由当地的日本人捐赠的，资金主要由在美国的日本商会捐助，每年捐助250万美元，并且通过与大学合作，召收大学生充当义工，解决了劳动力问题，基本可以作到收支平衡
新泽西sterling pointe老年社区
购买条件
至少有一人年龄在55岁以上，而其他入住者年龄必须在49岁至54岁之间18岁以下的未成年人，一年内累计居住不超过30天购房后可以出租，但承租人也必须满足55岁的要求
老年社区的政府优惠
主要是购房者可以免征或减征地产税老年社区项目，由于政府无需为该项目配备学校等设施，因此可减免地产税
房屋价格
每种方案不同，见后图
280平方米的使用面积，按350平方米建筑面积，总价50万美元，合1万人民币1平方米
以后每年需交纳约9000美元地产税（1.8%)
物业费：
252美元/月，包含以下内容
公共部分的清洁
冬季公园内部、汽车出入口、道路除雪
修剪草坪，土壤养护、除野草人行道清理
俱乐部（会所）服务
日本养老地产经验
日本静冈县热海老年公寓项目
静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由于新干线经停此地，交通方便，使得热海温泉成为日本人渡假和周末旅行、新婚旅行最常去的温泉乡之一。我们考察的这家老年公寓，由日本大和房地产公司开发，于1986年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积15369平方米，建筑面积17443平方米
两类经营模式
公寓出租部分
生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。
共185套，面积从46平米至70平米不等
可以自带家俱，室内有厨房，可以作饭
需要医疗护理的老人的护理室
护理室面积从20～28平方米，共43套
收费标准
入住时交纳2000万日元（160万人民币）作为押金，退房后可退还。每月交纳房租，个人为每月5.9万日元（4700元人民币），如夫妻双方住，则月租为8.8万日元（7040元人民币）
房租里包括生活费用，如果自己作饭，则可以从房租里扣除餐费
很多人是卖掉自己的房屋作为押金，也有教师和公务员在退休时可以得到一大笔养老金作为押金
结束语
据调查显示：如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10％左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其他)，按80％消费计算就是2750亿元，中国老年产业发展潜力巨大，且必将兴起。
目前很多发达国家老龄产业已成功走向市场，老年人的公共支出是年轻人的3倍，已成为占第三产业比重很大的产业。
尽管老年产业的命题还有许多亟待求解，我们更要学习国际前进经验，并进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业的发展努力，将以人为本、服务先行、安全健康等特有的开发模式应用到老年项目当中，以求得到市场和客户的广泛认可。
最后倡议：
本次专题分享完毕。请分享给即将从事这方面工作或研究的朋友，让我们通过分享的方式为老年人的养老事业尽一份力.....这是为了我们的长辈，也是为了未来我们自己.
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