碧桂园急刹车：能慢得下来吗？现金流怎么办？ || 深度

一向把高周转奉为铁律的碧桂园，开始踩刹车。

“下半年把安全质量放在第一位，放慢发展速度。”在8月21日的中报业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌面色凝重，一字一顿。向来语速极快的他，甚至连吐字都比平日里放慢了许多。

与18天前的道歉会相比，碧桂园管理层的态度发生了大转弯。8月3日，当无冕财经（ID：wumiancaijing）提问“是否考虑放缓高周转步伐”时，碧桂园集团主席杨国强说：“5天一层是科学的，碧桂园有些数据被误解”；莫斌认为“高周转与我们工程质量没有关系”； 而CFO伍碧君在投资者电话会上更是直截了当：“不会放缓高周转步伐。”

半个月过去，碧桂园第二次道歉，对于高周转的态度也从委屈、辩解变为反省、反思，这期间发生了什么？这头已狂奔多时的猛兽，还慢得下来吗？

管控思路骤变

“现在全部不谈高周转了，改讲安全质量。”

在碧桂园工作多年的许靖，常年奔走于项目工地。他告诉无冕财经（ID：wumiancaijing），最近一个月，公司内部的管控风向发生了变化。

“每个星期要安全检查、开安全例会；每个月区域之间交叉检查；月度考核里，工程安全评分占比提高到20%。”他表示，以前的月度考核看重的是工程质量，例如实测质量、横平竖直、开裂渗漏等指标，而现在工程安全占比提高，还要检查工地积水、施工垃圾有没有乱丢、不安全的搭设和洞口等等。

连内部培训的风格都变了，以前谈怎么更快，现在谈的是安全。

中报业绩会上，碧桂园管理层花了大量的时间“反省与行动”。没有亲临现场的杨国强，在“主席报告”中反思：“过去两个月内发生的安全事故，我们检讨是对安全质量的重视程度不够，我们正在重新审视公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平。”

▲ 碧桂园此前曾发生数起安全事故。

这应该是碧桂园第一次明确提出“放慢速度”，以及要当百年老店。

莫斌雷厉风行。8月10日，碧桂园成立安全生产委员会，由杨国强亲自当主任，抓安全监督；同时，碧桂园提出一系列“提质控速”举措，包括施工合作方的选择、当地权威第三方机构的介入、恶劣天气下的安全风险管控、区域交叉巡检、增加新技术使用以减少对人力的依赖、严控原材料，等等。

有两项更具“杀伤力”的措施。一是项目奖金与安全质量挂钩，采取“一票否决”制；二是要在承建商的合同条款中明确，如果工程施工指令存在安全质量隐患，施工企业可以拒绝执行，并上报集团总部。

“施工安全这件事，其实你重视了，安全肯定会提高的。”许靖（化名）说。虽说船大难掉头，但目前整个安全理念已经迅速贯彻到公司上下每一个人。他相信碧桂园“军团”执行力足够强，只要总部制定指标，从区域到项目都是使命必达。

让碧桂园踩下刹车的导火索——因售楼处6楼坍塌、导致1死9伤的上海奉贤区“红墅林”项目已经停工满60天。碧桂园曾预计此项目停工2个月，8月3日莫斌对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示，“停工不会影响项目最终进度”，他计划派一支新团队接手项目。但如今9月将至，项目复工时间仍不明确。

政府部门的调查结果依然停留在一个月前，上海奉贤区安监局出具的初步调查报告是“赶工期是造成事故的间接原因”。碧桂园承认“人为赶工”，并对项目总经理就地免职，对区域总裁等相关责任人进行了降职等处理。

无冕财经留意到，被免职的项目总经理叫李晗，他是碧桂园“未来领袖”计划成员，是杨国强引以为豪的1122名博士中的一员。

上海、杭州、六安的工地接连出事后，进度受到影响的已不仅仅是上述工地，而是波及到整个碧桂园。在跟政府部门打交道的时候，远离上海的许靖也明显感受到了几起事故带来的连锁反应。

许靖发现，政府部门的验收流程比以前放慢了。由于近期安全事故受到舆论关注，碧桂园在全国各地都有项目遭遇政府验收进度变慢的情况，从一二线到三四五线。

他认为这是碧桂园放缓高周转的客观原因。毕竟，公司可以决定员工的工作强度和效率，但无法左右政府的决策速度。而政府验收审批进度，将直接影响工程各个环节的衔接效率，进而影响工程节点和进度。

高周转从变形到“纠偏”

某种意义上，“放慢速度”可能是对碧桂园今年高周转到极致后的某种“纠偏”。

高周转其实是在薄利多销下追求资金运转速度，目前碧桂园的资金周转率是1.5次/年。杨国强眼中，“高周转是我们战无不胜的法宝”，他曾反复强调，任何部门都要围绕高周转、为高周转让路。

碧桂园内部喜欢把工作方法简化为代码，前CFO吴建斌曾在书中透露，各种各样的代码，是碧桂园的管理工具之一。碧桂园在流传甚广的高周转代码是“456”，即拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。

▲ 碧桂园此前的项目周转速度很快。

但今年4月8日，杨国强上表达了自己的不满：现在碧桂园高周转进度太慢，肯定是有问题的，每个人都要从自己和自己部门检讨。

高周转的“升级迭代”也由此启动。为了配合提速，4月，莫斌一周内连续签发3份文件，其中就包括对设计部门“通宵出图”的要求，以及“456”配套的奖罚措施——开盘工期小于等于3个月，奖励项目总经理20万元；工期超过6个月，罚款20万元；工期大于7个月，项目总经理撤职。

此外还有两项更细化的、针对项目总经理的奖罚措施，代码简称为“035”，其中，“0”指的是摘牌即开工，奖励20万元，每推迟一天递减1万元；摘牌后第21天开工罚款1万元，逐天递增，最高罚款20万元；第41天才开工的，项目总经理撤职；“35”指的是35天开放展示区，奖励20万元；35天后开放，不奖不罚。这不是硬性要求，而是鼓励型指标。

▲ 碧桂园上半年流出的加快高周转文件截图。

这背后其实是碧桂园持续深耕三四五线的打法。展示区包括售楼处、样板房以及园林绿化、泳池等配套工程。从2017年开始，碧桂园在三四五线城市推行“劳斯莱斯”精品路线，其中一个重要的竞争力就在于展示区。在那些“没有太多选择”的城市，碧桂园的展示区做得比很多中小型房地产商好，在客户心目中留下户型和品质俱佳的口碑，战无不胜。

强调展示区的策略是有效的。但在标准化的过程中，鼓励项目团队把时间节点缩短至35天，可能让高周转的动作发生变形。

35天建好展示区是什么概念？多位业内人士表示，展示区一般需要两三个月建成，视展示区大小、工程节奏急缓而定，但无论如何，压缩到35天是一件颇有难度的事情。而且，大量精力集中花在展示区，则场地管理、场地策划的精力会减少。

至于代码“0”，完成难度也很高。从摘牌到动工，需要获得国土证、规划许可证、施工证等等，而这个过程有很多工作要做。

“正常来说，光设计就一两个月，还要方案磨合、土地勘察等等。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾经做过房地产开发，他表示，项目前置工作花费半年时间都是正常的，而土地从挂牌到摘牌就一两个月，时间被压缩；前置工作需要支付成本，万一地块没买到企业就亏了，所以并不是所有工作都适合前置。此外，一位地产开发从业人士表示，目前行业内没拿到施工证就开工的情况是存在的，在实际执行时，前置准备时间还可能被进一步缩短。

要求员工工作细化到“每一天”、一手将碧桂园推向更高周转的杨国强，在面对外界指责时，曾用毛笔一遍遍写“为了什么”，满腹委屈。 如今，他内心似乎有了新的答案——“行稳致远”。

根据碧桂园管理层的最新定调，安全质量摆在第一位，高周转指标可以适度让步，包括可以申请工期延后，没达标的项目有机会豁免，决定权在于运营中心。

至此，“升级版”的高周转指标，在推行四个月之后，终于出现缓行迹象。

慢得下来吗？

虽然给出了一套完整的方案，但碧桂园并没有对“控速”给出量化指标。

任凭媒体和分析师反复追问，莫斌的答复都是：安全第一，放慢速度，但这个慢是相对碧桂园去年和前年的发展速度而言。 这意味着，碧桂园高周转的主基调没有发生本质变化，它依然会是行业中周转最快的公司之一。

“高周转不是原因，而是结果。”黄立冲对无冕财经（ID：wumiancaijing）分析，碧桂园的高周转，要结合当下的行业大背景来看。

融资渠道逐渐收窄已无悬念，还叠加了限价等因素影响。资本寒冬已至，地产行业要强调现金为王。2月，碧桂园拟发行的200亿元公司债显示“中止”，这笔资金原本计划有150亿元投向长租项目、剩余资金用于偿还借款；5月，200亿元公司债第二次中止；6月，碧桂园被传暂停在三四五线“全覆盖”战略，同月，国开行明确表示收紧棚改；7月，市场传出消息，部分信托公司被要求暂停全部房地产业务；截至今年8月20日，有数据统计称，全国土地市场流拍已高达1761宗。

销售速度在上半年已出现增长放缓的迹象。从半年报来看，碧桂园今年上半年合约销售额4124.9亿元，在行业内依然领先，但同比增速42%，跟去年上半年同比131%的增速相比已明显放缓。

▲ 今年上半年房企销售额排名情况。

碧桂园CFO伍碧君表示，上半年公司销售楼款现金回笼约3360.2亿元，同比增长52.4%，净经营现金流为正。但卖房后的现金回笼率为81.5%，比去年的90%降低8.5个百分点，究其原因是“今年国内房屋按揭政策有比较大变化，导致行业回款普遍下降”。此外，伍碧君表示，中央对于流入房地产的资金一直在减少或者控制，她并未看到下半年有资金放宽的迹象，“我们认为目前政策对房地产没有变化”。

碧桂园的资产负债率已连续两年突破80%红线，2016年和2017年分别为86%和89%，到2018年，碧桂园的负债率进一步攀升。截至6月30日，碧桂园总资产为1.4万亿元，总负债1.26万亿元，负债率高达89.85%。

“中国房企的下半年将会是’生死攸关’的现金抢夺战，如果很多房企不能在短时间内回笼现金，将会出现财务困境或者崩塌。”黄立冲认为，资产负债率超过80%的房企都有危险。“只要有一个债务违约，每个海外债都有交叉违约条款，就会导致整个集团的债务全面违约，这时候，一家80%资产负债率的房企在违约情况下的价值肯定是资不抵债。”当然，龙头房企在融资上还是相对容易些的。截至6月30日，碧桂园共有可动用现金余额2099.14亿元，此外仍有2813.9亿元未动用银行授信。

▲ 碧桂园与另两家房企财务数据对比。

提高现金回笼，放缓拿地，现金流为王，被视为房企过冬的良策。

根据半年报，碧桂园上半年买了580宗地，买地支出1430亿元，新增土地建筑面积超过6000万平方米，依然是庞大的数字。不过跟去年相比，这个买地支出同比仅增加11%，低于销售额的增长。

下半年投资拿地会更加审慎。莫斌表示，公司的拿地策略做出了一定的调整，从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。意思是，将严格按照当地限价倒推拿地成本，保证“精准拿地”，项目要拿一个成功一个，而且更加聚焦存量项目的运营。“希望放缓步伐，能够腾出更多的空间，把现有的项目安全和质量真正做好，这就是我们下半年土地获取的策略。”

摩根士丹利在研报中称，不仅是拿地速度变慢，碧桂园在2018年下半年的销售速度也可能放慢。在这个节骨点上作此准备，碧桂园用“刮骨疗伤”来形容是恰如其分。

但仍有很多声音认为，碧桂园这头狂奔的猛兽惯性太大，此刻要把速度降下来并不容易做到。

“零伤亡的口号更像是一种安抚情绪的方法，”一位不愿具名的港股分析师表示，“从投资者的角度，其实安全事故对碧桂园的规模和速度影响没有那么大。除非安全问题达到一定比例，否则，这个事情也就是个谈资而已。”

不论是上半年的高周转提速，还是下半年的“提质控速”，其交楼工期都要17-21个月，对财务的影响要到一年半至两年后才能体现。

多位业内人士表示，如今刹车是否及时、现金流能否改善，都要看一年半以后。届时，今年上半年加速高周转时所建的项目也将集中交楼，楼盘质量如何，看交楼之后的客户反馈便知。

（文中许靖为化名）