求你千万别瞎装修了……

1）控制收租流

2）老破小流

3）低总价流

4）学区房流

5）法院拍卖流

6）小商铺流

7）凤变冰装修流

8）使用权流

9）二房东流

10）大面积低单价流

顶楼大面积复式、豪华别墅等房屋

都属于特殊需求产品

选购这类产品的人

几乎没人要上家遗留的装修

只有常规小户型产品

面向的客户是没经验且偷懒的小白领

他们才会喜欢凤变冰的装修

他们对 装修设计、施工、建材，家具、窗帘、灯具、硬装、软装这些专业名词看了就发怵， 他们希望所见即所得， 即买即入住。 “凤姐变冰冰”的装修套路是为他们量身定制的

你家的顶楼大复式

遭受过托管群租的蹂躏

卖相很差，所以你才起了重新装修的心是吧？

别担心

现在只需要把廉价的隔断统统拆除

破烂的密度板家具统统扔光

房屋打扫得干干净净

瓷砖擦得精光锃亮的

墙壁涂得雪雪白的

空间看起来清白又清爽

待价而沽就足够了

千万不要有什么凤变冰装修的想法！

特殊需求的客群，没人喜欢上家的装修，哪怕它是全新的！

这是一个十分经典的提问

投资房，日后要卖出的， 究竟如何准确把握“装修”与“空关”之间的尺度

很多人都搞不清楚

二小姐的实践经验显示：

满两年卖出的投资房

绝不装修

长持五年以上的投资房

装修

持有介于2-5年间的投资房

视当地租金情况而定

一个房间租金低于700/月的

绝不考虑装修！

一个房间租金介于700-1000/月的

看你愿意赔上的精力

一个房间租金高于1000/月的

具备装修的意义

以上是速记法则

下面来讲讲法则的推导过程

全中国房价梯度差异很大，房租的梯度差异也很大， 但是装修费的梯度差异并不大

京沪10万一平方的房子

出租简装也就800/㎡

十八线小县城5千一平方的房子

出租简装 也得5 00/㎡

装修费是刚需，再低也低不到哪里去

就像你吃一顿快餐

在陆家嘴或者金融街 大概30块钱

在十八线路边估计也要10块钱

但你如果是宴请宾客

在陆家嘴或者金融街 有人均5000的店

在十八线小县城有人均50的店

刚需和改善的价格梯度差是不一样的

在目前的中国，出租简装的一套三房，装修成本几乎差不多5万左右，出租两年回本，则租金约为2000/月，均摊到每个房间，为700/间（如果客厅隔断，则为500/间）

出租简装的房子卖相比清水毛坯房要差

在二手市场的价格

反而低于清水毛坯

作为投资房，这部分的损失也要考虑到

所以，如果房屋租金低于700/间，完全失去了装修的意义；哪怕达到700/间，也不过刚刚好打平装修成本+卖相差的亏损；持有两年等于做无用功；长持才能产生效益。

投资房究竟要不要装修

问问自己

你要持有多久？

每个单间月租多少？

二小姐研究出来的速记口诀和数字都记住了吗？