静安内环内的中兴傲舍，是近期城央楼市的焦点之一
。有人拿它没有围墙说事，有人对它的户型不太理解，还有人议论纷纷它的10万佣金。
笔者怀着好奇之心去实地探访，颇有一番感受。
静安内环内的中兴傲舍，
是金九银十首批登场的项目之一，也是其中仅有的一个内环内项目
。
这个项目由万科联袂静安国资北方集团打造，平均单价12.86万元/㎡，首批推出186套房源，包括109㎡2房；187㎡3房；249、279及321㎡4房。
作为金九银十打头阵的城央新盘，项目蓄客时间并不长。8月31日，项目开放实景体验中心和两套样板房，9月17日预计就要认购了。
市场上对中兴傲舍的议论之一，是其
社区形态
：住宅统统建在商场顶上，地面上没有围墙，居住体验和隐私会打折扣吗？
原来整个项目是一个
容积率高达5.75的商住办综合体
，项目西南侧有一幢32层办公楼，其余五幢楼均是住宅。
所有住宅都建在2层商业之上，3层是商业的顶部，也是住宅的底部，4层以上才有真正的住房。商业和住宅拥有各自的交通动线，互不影响。
商业的顶部被设计成
“高线公园”
，将每栋住宅楼相互串联，未来只有业主可以使用。示范区还将进入住宅楼的架空层设计成了类似阅读室、补妆间等公共空间。
静安中兴路板块，现在地处内环城央，但早年属于闸北工业地带，比较缺乏高品质的社区商业。
虽然有人担心楼下商业楼上住宅的噪音以及安全管理，但我倒认为，
只要日后万科运营得好，这一大片商业，
恰恰是中兴傲舍这个项目的加分项
。
万科在中兴路上，户型似乎就要剑走偏锋，中兴路一号如此，中兴傲舍也是这样。
109㎡被做成2房2厅1卫；187㎡才是3房，而且2房朝北。几乎所有的户型都是进深长、面宽短、
有别于市场上的主流设计。
不过，实地参观后的感受：
各有千秋
。
项目样板房，目前开放了187㎡和279㎡。
先来看看187㎡的3+X房：玄关的左边有一个灵活的X空间，可以打造成不同功能。
厅的进深很长，厨房、岛台、餐厅、客厅、阳台都囊括在一个空间中。
相较于187㎡3房，我更喜欢279㎡4房。样板房的客厅虽然不是正对着南侧，但是空间非常宽阔。
装修风格是偏法式，比较简约，大气，连整个壁炉都交付，氛围营造到位了。
主卧配了两个衣帽间，还有超大卫生间，并采用洄游动线将这些空间联系起来。
南向卧室空间采用的是270°转角窗设计，未来可以看小区内景以及近处的中兴公园。
看完两套样板间，我猜中兴傲舍的户型进深长于面宽，应该是和项目容积率以及建筑限高有关。
没有单看户型图的感觉那么局促，在风格和装标上，开发商是花了不少心思的。
中兴傲舍本次均价12.86万元/㎡，109㎡2房的总价在1300万左右，187㎡3房的总价在2500万上下，再往上就是3000万以上甚至4000多万的四房了。
项目已推出所谓
“全民经纪人”
的促销方案，任何人都可以推荐客户给中兴傲舍，推荐成功后有机会获得
10万/套
的佣金奖励（321㎡是20万/套）。
全民经纪在上海新房市场并不少见，只是刚出炉的静安内环项目，也用这一招，让不少市场人士有一些意外。
此外，中兴傲舍还采取了低开高走的定价策略，首批房源平均单价12.86万元/㎡，比起13.3万元/㎡的整盘联动价低了4千多元。
据置业顾问介绍，这样的安排一方面是为了旗开得胜，另一方面是因为未来小区中央的6号楼基本都是300㎡以上的大户型，高单价留给它们。
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这是一个用心、有看头的项目。
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这是一个观察样本——总价不低、竞品不少、城央供应量大、地段见仁见智，认购和开盘结果会如何？
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至于10万佣金，短期市场上就这么多买家，却有那么多专业中介渠道，哪有这么简单赚到？
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