根据金地2023年报及董事会公告，我们主要总结梳理出以下六个观点。
董事长由金地老臣徐家俊担任，副董事长由福田投资董事长季彤担任，一定程度传达国资支持信号。金地管理层在董事会的席位由6席减少至2席，而富德生命人寿占据席位最多，原1席，现3席，其可能通过保债计划等为金地提供资金支持。
2.
销售差，以销定产维持现金平衡，合作项目成拖累。
2023年，金地全口径合同销售额1535.5 亿元，同比下降 30.8%，为维持经营现金平衡，公司缩减了拿地支出和建安支出，但其中非并表合作项目仍对经营现金流造成拖累，截至2023年末，金地“其他应收款-往来款”为928.4亿元，存在回款风险。
上海、北京、深圳（未考虑广州主要系广州楼市在一线中较弱且金地广州土储主要位于郊区，详见《YY | 房企跟踪之金地：土储透视、再融资空间与压力测试》）三地权益未售货值合计125.8亿元，体量小，缺乏一线项目支撑，我们对金地2024年销售持悲观态度。
4.
银行贷款态度渐趋谨慎，债券偿还迅速消耗货币资金。
从 “取得借款收到的现金”各期增量来看，2023年四季度分别为187亿元、77亿元、38亿元和32亿元，银行对金地贷款态度趋于谨慎，或者因为新开工项目少，新增融资少。
2023年金地债券净偿还219亿元，截至2023年末，母公司货币资金较上年末减少147亿元至21亿元。2024年，公司通过出售环湾城、招行（金地物业）和交行（北京金地中心70%股权质押）贷款，合计获得资金100.5亿元，减去年初至今（2024/3/25）已兑付债券金额62亿元，尚余38.5亿元，该数额或是目前金地可用以债券偿付的资金。
截至2023年末，金地投资性房地产账面价值271.9亿元，已出租未受限投资性房地产仅94.2亿元，减去24年已融资的北京金地中心后降为37.1亿元，该值与23年末较22年末增加的已出租投资性房地产（22.1亿元）接近。因此，目前并表的可抵押投资性房地产主要为23年新对外出租的物业，规模小且对外出租时间短，金地通过经营性物业再融资难度大。
当并表持有型物业抵押融资空间不足时，金地可能通过出售持股比例低的非并表出租物业获取流动性。搜集整理出的项目多数仍处于在建状态，竣工项目中深圳天元（商业/办公楼部分）、上海恒动、杭州五八威新产业园出售成功性相对较高，三个项目合计72.9万平方米，权益建面20.1万平方米，参考近期一些大宗房产挂牌或出售信息，四个项目股权售价合计约61.2亿元。
截至2024年3月25日，金地债券余额合计191.04亿元，其中2024年到期124.69亿元，根据2024年融资情况，上半年债券（剩余44.95亿元）安全性较高。
下半年债券（79.74亿元）偿付仍需增量资金，可能的路径包括富德生命人寿通过保债计划等提供资金、福田国资收购深圳地区资产（持有型物业、住宅）、处置非并表的持有型物业。
1. 董事会架构变更，传递股东支持信号
2. 销售差，以销定产维持现金平衡，合作项目成拖累
3. 优质土储规模小，2024年销售悲观
4. 银行贷款态度渐趋谨慎，债券偿还迅速消耗货币资金
5. 可抵押投资性房地产不足，后续融资难度大
6. 处置非并表持有型物业，或可换取一定流动性
7.总结
