CBD观察 | 成都金融城，何以维系西南最贵CBD？

成都是一座呈现“双核”发展格局的城市，以传统CBD引领的三环内“老成都”和以金融城引领的城南“新成都”联动共兴。谈及金融城，自2008年诞生，及成都市政府南迁至此，现已成为成都当之无愧的政治经济中心和中西部的金融总部商务区。这里高楼林立，汇集众多企业总部和金融机构，吸引大批人才来蓉就业发展，步履匆匆，展现了这座城市的活力和拼搏精神。目前，成都金融城在拥有221万平方米全市最大规模楼宇存量之下，甲级写字楼租金仍达每月每平方米111.8元，高于全市平均水平19%，实力问鼎西南地区最贵CBD。

“总部”、“产业”和“品质”的标签为金融城承托强大的需求韧性。 发展至今，金融城现为成都总部最为集中的片区。租户普查显示，金融城1,000平方米及以上的大面积租户从2017年的16.5%提升至2024年的近20%，总承租面积显著扩容75%。总部集聚效应的凸显，带动上下游、左右岸的企业持续进驻金融城，趋高的企业粘性将不断增强区域的市场磁力。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年5月

金融业是金融城当之无愧的首要主力需求 ，2023年成都高新南区已聚集超2200家境内外金融及配套机构，金融从业人员超10万人，数量居中西部第一，产值达40.73亿元每平方公里，成为成都建设西部金融中心的重要功能支撑。 但金融城不止金融，TMT（科技新媒体）、专业服务业和房地产建筑亦是重要支撑。 从产业布局全市看，当前专业服务业、房地产建筑在金融城的承租面积占比居全市最高，分别为30.4%、23.2%。2023年金融城的新增需求中，约21%来自于TMT行业，同比增长5.3个百分点；其中75%为产业互联网企业，如芯片研发、区块链等领域。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年5月

另一方面，后起之秀的金融城，近65%楼宇的楼龄低于十年，叠加年轻的产业人才、丰富的商务配套，共同塑造了 成都最年轻的核心CBD 。这给企业茁壮发展及随之衍生的升级需求提供充裕条件，2022-2023年，金融城新增租赁需求占比全市均为近30%，主导去化；其中，2023年金融城升级、搬迁及扩租的需求占比合计达60%。

未来，金融城三期将进一步从供给端加持产品优势，三期占地面积3.6平方公里，是完全不同于一二期的更低密、更生态的复合功能区，将重点发展资本市场、财富管理和以区块链、大数据、人工智能等新一代信息技术为基础的新型金融产业。

综上，尽管面临新增供应，我们预计金融城CBD依然将以96.9%的新增供应去化率实现供需平衡。总部、产业、品质三大因素将支撑金融城持续保持租金优势并引领西南区市场。

注释：新增供应去化率=未来三年新增供应/过去三年净吸纳量，100%是平衡线，数值越低代表市场供需越平衡。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年5月