前天，国土部和住建部刚刚通知，杭州作为集体建设用地建设租赁住房的首批试点城市。
今天，杭州就发布了19条租房新政，规定租购同分、租赁减税、公积金可付房租、允许成套住房按间出租等，从5个方面确保试点工作有序推进。
随着「租售并举」步入加速轨道，越来越多的杭州人在畅想未来的同时，也产生了许多疑问。你可能也想知道，集体用地建造租赁房，对楼市意味着什么？今后大量租赁房的入市，会不会对房价产生影响？
就大家最为关心的问题，小编咨询了我们克而瑞江浙区域的研展经理沈宁远老师，整理出关于最近一连串租赁红利政策的专业解读。小伙伴们赶快坐好小板凳，一起来先睹为快吧！
现在买房这么难，供不应求还会持续多久？
G20之后，杭州市场热度一直很高，商品住宅供不应求。今年1月的住宅供求比为0.74，目前只有0.58。买方需求高涨，6、7月单月成交破万套，8月也即将破万。在政策限制、全款才能参与摇号这样苛刻的条件限制下，不少楼盘开盘即售罄。下半年如果政策不干预的话，供不应求的态势还会继续。
长租公寓是什么，杭州发展的怎么样了？
「长租公寓」，又名「白领公寓」，「单身合租公寓」，是近几年房地产三级市场的新兴行业，是把业主的房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电之后，再以单间的形式，出租给房屋周边的白领上班人士。
作为加快发展住房租赁市场的首批试点城市，杭州不仅有魔方、米果这样专做长租公寓的公司，目前龙湖、万科等品牌房企也开始布局长租公寓市场。
龙湖旗下的长租公寓品牌「冠寓」，已经有两个项目共计504套房源正式投入运营，分别是西溪蓝保店和靠近老余杭的融通店。其中，蓝保店58平米左右的户型，一个月租金在2600元上下，目前9成房源已经租赁出去。
万科在萧山精峰世纪大厦的「泊寓」品牌也即将面市。20-30平米一室一卫的租金大约是2600元/月。另外，万科还计划将储地当中的自持部分用作长租公寓的打造。
集体建设用地建租赁房，对长租公寓市场意味着什么？
经过多年的政策完善之后，杭州10%村级留用地制度（农村土地征收后，留存10%土地作为村民的长久收益保障，仍是村集体所有）已经成为集体建设用地租赁的先进参考模板。
目前政策允许村级留用地49%部分正常挂牌入市销售（每套房有独立产证），51%部分由村里自持（一本大产证）。这样的模式很好的契合了长租公寓开发商的需求，项目49%的销售部分可以平衡开发的现金流，51%部分做长租公寓运营。
租赁制度的进一步完善，将极大促进杭州长租公寓市场的发展。
集体建设用地入市有阻力吗，会不会提高产权房的成本？
集团建设用地入市主要需要解决：一是如何合理补偿；二是入市后的土地收入如何在国家、集体、个人之间合理分配；三是入市后农村集体经济组织的利益必然急剧增加，这部分资金的管理、保值增值以及村民如何受益都必须重视。
杭州目前的留用地政策可以说基本解决了上述三个问题，从已经出让的土地来看，对产权房的成本也没有造成升高。
集体用地建成的租赁房大量入市，会对周边房价产生影响吗？
肯定会有冲击。尤其在杭州，不止城郊片区会有集体用地的供应，在诸如城东新城之类的核心区域，也会有大量集体用地的存在。这些项目一旦集中入市，势必会对邻近板块造成不小的价格冲击。
原来，很多刚需购房者会因为和市中心的明显价差，选择在远郊板块置业。现在，核心地段有了更加便宜的一些租赁住宅，这部分购房者可能会在观念上发生转变。中长期来看，这种改变是可以预见的。
除了房价，对租金也有影响。高价出售的酒店式公寓周边，如果有租赁型集体建设用地入市，会对该酒店式公寓的租金产生比较大的影响。
19条租房新政的发布，会改变买房预期，扭转房价走势吗？
新政的及时颁布，显示出杭州推进租房市场建设的强大决心。
放眼中长期，19条租房新政的推广和落实，将逐步改变人们的买房观念和投资预期，稀释过剩的购房需求，最终建立「租售并举」的长效机制。
短期来看，持币待购的购房者仍然会把买房作为第一选择，所以短期新政难以对住宅价格产生影响。
另外，对于已经拍出的含有自持部分的涉宅用地，由于新政允许成套住房按间出租，也就等于认可群租房的存在。一个住宅小区如果长期存在群租房，肯定会影响其溢价，因此新政对于这类项目的后期定价，也会产生一定影响。
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