这篇文章主要整理自碧桂园在一级市场拿地时，付出的一些惨痛代价
，这些年碧桂园拿地之强势，大家是有目共睹，尽管有非常强大的风控和律师团队，依然由于一些疏忽，在各个可能出现法律纠纷的地方还是没能避免踩坑。
尽管一级市场远没有二级市场来的复杂，但是，不注意以下几点，还是可能给公司造成巨大损失。
1、土地出让方的主体资格不适合；
2、用地手续不完善；
3、资金支付是遇到的风险；
4、违规通过财政返还款项的风险；
5、分期付款、分割办证的风险。
下文案例中，主体碧桂园一律用我司代替。
案例：呼和浩特南湖湿地公园项目（以下碧桂园统一称我司）
背景：
1、我司与政府洽谈一级开发协议时，呼市已成立了土地储备中心；
2、呼市建委欠有巨额债务，政府为借我司资金偿债，促成我司与建委签约。
发展：
3、我司向呼市建委支付资金，呼市建委用我司资金偿还债务后，并未按约
4、呼市建委表示其不具备土地储备职能，应改由呼市土地储备中心和玉泉区政府实施土地收储。
结果：
5、我司因市场原因放弃该项目后，我司1.4亿资金长期被占（挪）用，历经数年才追回。
启示：
1，应与县级以上政府或者国土部分、土地储备机构签订一级开发协议、勾地协议；
2，在获取土地的过程中，要留意一些区、管委会在土地行政管理方面的职权。
案例：安徽和县项目
背景：
1、和县政府、希玛公司、碧桂园签署三方合作协议（一级开发）；
发展：
2、结果土规不符，无法办理征地批报，政府违法出让土地；我司前期审查不严，发现违法后仍继续参与摘牌；
3、我司发现政府的违法行为后，对高尔夫球场建设、占用农用地建设道路、污水处理厂等风险采取了补救措施；
结果：
4、政府官员受到处罚，虽然虽然违法用地责任转与主体，但仍承担了巨大的经济损失。
5、一期土地被收回重新出让；我司赔偿业主巨额违约金。
启示：
1，
注意相关审批的审批权限和程序，一定要符合土规、城规、林规。征地报批、农转用审核合法。
案例：密云项目
背景：
1、股权收购项目，目标地块的征地拆迁未完成；
2、我司与对方公司进行股权收购谈判，签署股权收购协议
3、政府要求我司与政府签署协议，向政府支付征拆费用，政府完成征拆工作，我司需提前向政府支付保证金5000万。支付至政府账户进行共管；作为股权收购后启动征地拆迁的保证金，约定共管期限届满后，保证金予以退回。
发展：
4、我司因市场等原因终止股权收购谈判
结果：
5、当地政府以各种借口拖延配合我司取回保证金。
启示：
1，
保证金、诚意金勿轻易采用政府账户进行共管，应使用银行托管方式。
结果：
1、花山项目通过抵扣部分配套费的方式消化部分溢价，其余部分则有政府拨付给我司用户基础设施的建设；苏家屯项目则有政府拨付款项用于基础设施、市政配套的建设。
（房企财税微信15911054682）
2、部分溢价抵扣配套费，部分通过基础设施工程取回：由政府从财政将资金拨付给政府下属的承担市政工程的平台公司；我项目公司发函给该平台公司，同意其将工程费用直接支付至我司项目相关基础设施、公建工程的施工单位；该平台公司根据我司函件要求付款。
启示：
1，溢价处理是难题，要尽量避免巨额溢价的产生；
2，返还的具体程序，应灵活多变，应多与政府沟通确定合理的返还方式。
【
开课地点
】
北京 农广大厦[
农业农村部北办公区内
】
【开课时间】
2
019年5月25—27日 （2天学习 1天产业对接）
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇研究院
【参课人员】
特色
小
镇
、
田
园综合体相关投资商
开发商
相关产业链负责人
【课程主题】
政策解读、立项辅导、
融资申报、拿地策略、案例解析... ...
【
课程特点
】
一线评
审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法
精讲细研
【
咨询热线
】
16601291889 微信同号
一、
最新政策解读
1、特色小镇、
田园综合体、
现代农业产业园
2、
康养、森林康养
3、
农业一、二、三融合示范区
4、
美丽乡村、民宿
5、大棚房 、限墅令
二、
拿地
1、产业勾地攻略 项目选址技巧
2、低成本获取建设用地指标
3、如何判断不同土地类型配比最合理、规避“雷区”？
4、和村集体签土地协议种类与注意事项
5、集体建设用地如何高效利用
三、定位策划规划
1、项目如何找魂、根据目标客群项目精准定位？
2、对标国家政策，精准立项
3、项目顶层设计与产业规划
4、运营前置构建盈利模型
四、立项申报
1、厘清申报归口 精准对标
2、申报材料组织与编写技巧
3、与政府签订投资框架协议 谈判技巧
4、逐级申报 掌控申报节点 先谋后动
五、
融资
1、如何拿到国开、农发等政策性资金
2、项目融资渠道种类的选择与注意项
3、如何引入央企、国企做信任背书
4、资金方如何选择投资项目
六、
运营（招商）
1、项目如何进行产业招商
2、每个项目板块如何运营落地
3、如何培养运营人才和搭建运营团队
4、如何与运营机构合作
5、如何打造IP
6、如何做好四季、假日、白天、晚上运营
7、如何做爆品产品
8、如何进行产业导入
七、品牌
输出
1、如何整合产业创造盈利点
2、如何打造标杆项目进行包装和复制
3、如何运营品牌，输出的三种模式
4、如何与在建项目进行合作
5、如何与政府进行品牌合作
6、如何运用已建项目进行推广营销
7、如何做当地明星项目
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日程安排
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时间
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主讲专家
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主讲课题
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05月25日 农业政策解读与项目运营解密
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09:00-
12:00
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岳凤娟
中厚明德集团董事长
中厚明德商学院院长
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《乡村振兴下项目运营—全产业链服务模式》
1.乡村振兴战略带来的政策红利
2.拿地策略
3.大健康产业及项目应用
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12:00-
13:45
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午餐及休息时间
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14:00-
15:30
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岳凤娟
中厚明德集团董事长
中厚明德商学院院长
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《乡村振兴下项目运营—全产业链服务模式》
4.深度剖析中厚操盘案例
5.运营策略
6.中厚明德一站式服务
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15:30—
18:00
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袁英华
中国投资协会副会长
项目投融资专业
委员会会长
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《乡村振兴战略与金融支持》
1.乡村振兴战略与金融支持政策
2.国开行在特色小镇方面的政策及成果
3.国开行信贷业务流程及注意事项
4.国开行PPP项目授信审批程序
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18:30-
20:00
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项目交流与欢迎晚宴
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05月26日《项目投融资规划+国内标杆案例剖析》
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09:00-
12:00
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彭 松
财政部PPP专家库专家
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荣邦瑞明创始合伙人
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《区域综合开发模式和投资实务》
1.中国城镇化的发展趋势
2.中国投融资体制的演变
3.投融资规划理论与方法
4.“长阳模式”解读
5.政企合作的要念和难点
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12:00-
13:45
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午餐及休息时间
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14:00-
15:30
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于华
原东方园林文旅集团
总裁助理 总建筑师
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《东方园林的设计理念与启发》
1.田园综合体的商业模式
2.田园综合体中三农参与模型
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