中国物流资产（01589.HK）是国内率先进行甲级物流设施制造的企业之一，是本土最大的甲级物流设施供应商。从2003年公司为伊藤忠物流和顶通物流建立甲级物流设施开始，截至2016年16月31号，中国物流资产在12个省份或直辖市的24个物流园拥有116套运营中的物流设施，行业运营经验14年多。
一般而言，物流市场的价值链包括两方面：（1）运输，包括公路运输、火车运输、航空运输；（2）仓储，包括仓储、加工及包装、交货、货运代理及信息服务。相对于的开支包括运费、仓储费和管理费。2014年中国物流开支高达1.06万亿元，其中仓储开支和管理开支达5000亿元。
物流设施供应面积少，甲级物流设施的供应面积极其少形成了国内物流设施供应短缺的现状。截至2015年年底的时候，中国物流设施的总建筑面积达12.6亿平方米，其中甲级物流设施的总建筑面积只有0.2亿平方米，仅占物流设施总建筑面积的1.5%。此外，中国的人均物流设施面积仅为0.9平方米；而美国和日本的人均物流设施面积分别达5.4平方米和4.4平方米。
过去、现在、未来，物流设施供应不足一直存在，并持续扩大。从2010开始，物流设施行业就存在着严重的供需失衡，需求缺口达10.13亿平方米，其中甲级物流设施需求缺口达0.188亿平方米；到2015年的时候，需求缺口增加到了11.1亿平方米，其中甲级物流设施需求缺口达0.239亿平方米；未来，需求缺口仍将继续扩大，预计到2019年的时候将达到14.25亿平方米，其中甲级物流设施需求缺口达0.345亿平方米。
表：甲级物流设施标准
资料来源：公司上市申请书
图：物流设施租金（元/平方米/月）
资料来源：公司上市申请书
中国物流资产是唯一一家排进前三甲的本土企业，仅次于新加坡的普洛斯和澳大利亚的嘉民集团，本土企业最大的物流设施供应商。截至2015年12月31号，国内前十大甲级物流设施供应商如下。
表：前十大甲级物流设施供应商
资料来源：公司上市申请书
注：已完工、在建及总计均指建筑面积，单位为万平方米
中国物流资产是国内率先开始进军甲级物流设施行业的企业之一，现拥有24个运营物流园和其中的116套运营中的物流设施，遍布在国内的12个省市和直辖市中，运营和在建物流园的总建筑面积250万平方米，是本土企业最大的甲级物流设施供应商。
中国物流资产现在及未来物流园版图
资料来源：公司上市申请书
注：红点表示中国物流资产营运、开发及土地储备项目所在城市，包括未来2-3年的扩张计划；黄点代表潜在项目所在城市，包括更远将来的布局
从华东起家，向华北、华南、中西部地区扩张，中国物流资产计划形成大范围、多数量的全国性网络。未来几年的时间内，中国物流资产的物流园项目主要集中在华东地区，尤其是上海大都市区；其次，较多的物流园项目集中在华北地区的东北地区和北京大都市区；中西部地区和华南地区的物流园项目分布在2-3个城市之间。在更远的将来，公司将开始在中西部地区和华南地区进行大范围布局。总之，公司遵循着最先实现华东地区的全面布局，然后占据华北地区，最后占领华南和中西部地区；从而形成一个全国性的网络布局。
1、借助资本力量实现病毒式扩张：从财务投资者到联交所上市
中国物流资产的扩张历史：
中国物流资产连续三年物流园数量翻番，未来仍将继续。公司从最开始的帮物流公司建造甲级物流设施至今，拥有了24个运营物流园，特别是近几年来的扩张速度非常快，每年物流园的数量实现翻一番；运营物流园的总建筑面积从2015年的96.8万平方米增加到2016年的209.21万平方米；公司正以病毒式形态进行着扩张。未来，公司仍计划保持着这种病毒式扩张，预计到2019年将拥有64个运营物流园，总建筑面积662.49万平方米。
图：公司扩张计划（运营物流园总建筑面积（万平米））
资料来源;：公司上市申请书
立足全国性网络，公司进行更大范围的物流园开发。公司从最开始的在上海大都市圈进行物设施的建造运营到现在的全国12个省份及直辖市拥有24个物流园，形成了全国性网络布局。未来及更远的将来，公司计划实现从华东、华北到华南、中西部地区的更大范围更多数量的全国性网络布局。截至2016年12月31号，公司持有的未来开发土地60万平方米（已经获得了土地使用权）；土地储备项目330万平方米（与政府签了投资协议，但未正式签订土地出让协议）。
投资公司眼中的香饽饽，中国物流资产借助资本力量腾飞。从2008年开始，公司被多个财务投资公司看中，并得到相应的财务支持。从2008年的Equity International到2014年的Berkeley Asset和SeaTown LionFish；总共有5家财务投资公司对公司进行了投资。公司成为了投资公司眼中的香饽饽。财务投资者的投资帮助公司实现了快速地扩张。2016年7月，公司又在香港联交所实现了上市，拓宽了公司的融资渠道，助力公司下一步快速扩张。
2、优质、多元租户群为公司稳定收入保驾护航
“客户就是上帝”，公司也一直实践着这句话。从公司的扩张选址到物流设施建造，以及最后的客户管理与服务，公司都以客户为导向，考虑客户的需求，为客户的未来业务增长提供支持。
中国物流资产的租户主要来自于电子商务、第三方物流、零售和制造行业的企业。多行业租户避免了公司因为某一行业不景气带来的收入下降，增加了公司收入的稳定性。
表：中国物流资产各项收入（万元）
数据来源：公司上市申请书、公司年报
中国物流资产的大部分收入来源于电子商务和第三方物流企业。截至2015年12月31号，来自电子商务和第三方物流企业的收入和占到了总收入的77%；并且他们的收入和占比每年都在不断上升，从2013年的39%到2015年的77%。2016年的时候，来自电子商务企业的收入增加了125%，预计2016年来自电子商务和第三方物流企业的收入和占到将超过77%。
3、优质的客户来源于“钱景广阔”的行业：电子商务和第三方物流
图：网购市场交易总额（十亿元）
数据来源：iResearch
注：网购交易总额包括B2C和C2C
在过去的7年（2010-2016）时间里，网购市场交易规模经历了高速发展，年均复合增速47.7%。未来3年（2016-2019）的增速会有所放缓，但仍将保持年均复合增长率17.6%的速度增加。网购市场的前景继续保持着过去的辉煌。
图：第三方物流行业收入（十亿美元）
在过去的7年（2010-2016）时间里，第三方物流行业收入保持着稳定的增长，年均复合增长率8.9%；未来3年（2016-2019）的增速仍将保持稳定，年均复合增长率维持在8.1%。第三方物流行业像匀速行驶的火车一样，行业规模稳定地增长着。
电子商务和第三方物流行业的良好市场前景使得公司客户业绩有了充分的保证，从而使得公司与客户的长久合作打下良好的基础。随着上游行业的快速发展，公司可以从客户的良好业绩中获得租金的增长，从而带动物流设施行业的发展。
表：中国物流资产的主要租户
资料来源：公司年报、官网
优质的主要客户不仅仅只是来源于“钱景广阔”行业，还是“钱景广阔”行业龙头或者大型公司。前景光明的行业的优质公司为中国物流资产的收入稳定和增长提供了无限遐想的空间。
表：2015年中国物流资产的出租率和续租率
资料来源：公司上市申请书
表：2015年中国物流资产部分物流园出租率
资料来源：公司上市申请书
光有优质、多元的租户群是不够的，如果客户租了一次就再也不想租了，那么必定会对公司的收入造成很大的波动。所以，能否留住客户的心至关重要。截至2015年12月31号，中国物流资产的续租率达到了83.8%！续租率非常的高，租户对中国物流资产的园区设备非常的满意。
在2003年的时候，公司就和伊藤忠、顶通物流开展了合作。14多年的时间过去了，伊藤忠和顶通物流仍是公司的主要客户。所谓日久见人心，企业也是一样的，只有真正有着优质服务和良好的物流设施企业才能开展长期稳定的合作。
（伊藤忠集团是一家世界著名的综合贸易公司，旗下拥有物流业务。顶通物流有限公司是康师傅控股旗下的专业物流公司）
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