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资本运营是现代企业根据市场的走向与需求，对企业的总体资源和生产要素进行合理分配、使用、组合及命名，使其实现最优化的科学配置，最终实现增加市场价值和跨越式发展的目的。
资本运营可以使现有资源的配置跨进更高境界，有效地推动企业经营思想的创新，最大化地发挥人力资源作用，在财富产生放大效应的同时，催生国际化企业。主要分为以下形式和种类：
1、兼并收购
我们经常说的并购其实是个统称，包括合并、兼并和收购三种形式。就扩张型并购而言，一般有横向、纵向和混合三种扩张方式。
横向扩张：是指交易双方同属于房地产开发企业，为了实现规模经营和减少竞争者数量的目的而进行的产权交易。
纵向扩张：处于房地产开发不同阶段的企业之间，有直接投入产出关系的交易称为纵向资本扩张。
混合扩张：适应了现代企业集团多元化经营战略的要求，跨越技术经济联系密切的企业之间的交易。它的优点在于分散风险，提高企业经营环境的适应能力.
2、资产证券化（ABS）
从ABS字面意思解释，是Asset-backed Securities，即“资产支持证券”或“有资产担保的证券”。对于房地产开发企业而言，资产证券化主要解决的是企业自持物业“存量资产盘活”的问题。
3、上市与重组
认识上市误区：
一谈到企业上市，很多企业家时常会有“上市太难了”、“上市成本太高了”、“上市就不自由了”以及“我们企业还很小”等论点，从而排斥企业上市。显然这些论点都不太准确，也违背上市规律。其实，上市企业只要达到几项基本条件后，都可以开始进行上市的准备工作，而正是在这个准备的过程当中，企业各个方面将得到根本性改变和质的提升，将一个普通的传统企业逐步变成一个现代化的规范型企业。所以我们诚恳地告诉对上市有偏见的企业家：上市是有条件的，但做上市准备是不需要任何条件的。
确定上市地点：
鉴于国内对房地产行业有着偏紧的调控政策，上市难度相对较大，所以，很多房地产企业选择了走境外上市的道路。境外上市主要目的地以香港为主，另外也有个别选择在新加坡和美国上市。综合来看，房企在A股上市的估值水平要高很多，这也是万达、恒大等房地产名企希望从H股回归A股市场的主要原因之一。所以，房企在制定上市战略时需要综合考量各方面因素，才能有效降低风险，提高成功率。
做好上市准备：
成立专门的上市工作领导小组，制定好3W（why、when、where）上市工作规划，按照上市要求完成企业股权结构调整，做好上市主体的整体包装，引入战略投资人；确定业绩指标，规范公司治理，制定制度流程，完善财务制度；选择中介机构，做好上市材料的调整和汇编，协助企业申报上市。
——和君房地产研究中心研究员 曹静波
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