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存量土地高效变现，实操集锦！（必读）

特色小镇研究院  · 公众号  ·  · 2019-07-17 10:39

正文


中国现在有将近 100 多个城市都在缩减，经济空间在缩减，人口在 缩减，出现了很多空心村，空心办事处。整个中国的人口都在向东南沿 海地区压缩，不光是空心村的问题，这个现象非常突出。


特色小镇和田园综合体在这样土地形势和变革的重大背景下, 获得土地的主要方式是来自农村的存量土地。80%-90%做特色小镇和田园综合体的土地来源于农村集体用地


中国土地有两类，城市国有土地和农村集体用地 。


集体产权的土地分成这么几大类，


一是耕地，我们现在所说的承包地。承包地，基本农田是一类，一般农田是一类。


二是集体建设用地，大体上包括三大类，一是经营性集体建设用地;第二是农村公共设施建设用地农村的医院、学校、村公所;


三是宅基地，宅基地是农村集体建设用地当中份额比较大的一块。四荒地、林地还有滩涂等，这类地也属于集体土地。


最新的政策，从三权分置到集体产权制度改革，宅基地、承包地、集体资产三个内容现在同时推进改革，最初 33 家试点，现在 100 多家试点。它的意义在哪儿呢？


土地为中心的集体资产如果产权不到人的话，解决不了市场交易问题。产权到了人，三权分置是农村资源要素市场化的重大突破，没有这个城市资本下去，比如说以前城市资本买宅基地住农民房都不行的，为田园综合体和特色小镇获得土地提供了政策、法律的础。现在这类政策和法律从中央层面上刚刚推出来，中央文件已经有了。但落实到银行，落实到地方实施政 策还有一个滞后期，可能得一两年才能到位。


1，承包地：如何转让，如何买卖


首先这些承包地最新政策是可以通过三权分置的办法，把它的经营权卖给你。

土地产权是集体的，承包的人必须是村集体的成员，他有权利承包一块地，有的地方一亩，有的地方 3 分。这块地除了产权承包权之外，又分出一个权利——经营权。我有权利承包你，但首先这些承包地最新政策是可以通过三权分置的办法，把它的经营权卖给你，但是经营权不能直接贷款，因为你连产权都没有，凭什么借钱。


重庆的梁平县农户承包地如何退出，作为民营资本如何买 。


模式特点：整户退出，集中使用。


村里一共有 100 家， 大概 30 多户想退出，由村集体把这 30 多户退出来的土地拿过来，因为 你是城市投资者，你想拿下这些土地，和你直接交易。再一种是部分退 出，进退联动，要不了那么多地，就要二三十亩，一共加起来涉及十户， 二十户，就和这二十几户和村集体搞定之后买下


利用基本农田有哪些限制，五不准、五不得


承包地分两大类，基本农田和一般农田。



基本农田五不准，我的建议不要碰基本农田，不要挑战基本农田的权威，否则这是比较找事。 你要想干的事，“五不准” 都禁止了。不得，不要超越土地利用规划，不得改变土地性质，不得以劣地换好地，不得置换基本农田。不能改变空间的位置，我们脑子里的特色小镇不一定是一片土地上，中间有一个孤岛也无所谓，要改变你的 审美，这个不是问题。有的人非要把这个搞成一个圈，这个未必。基本农田是在省国土厅，建议大家一定要高度注意。


城乡建设用地挂钩，不得以劣地换好地。 不得置换基本农田，拿地 时一定要再看一下土地利用总体规划，要以土地利用总体规划定的性质为准，千万不要以书记县长说的为准。土地利用总体规划十年一调，如 果前年刚批了怎么办呢，以后再说，这个大家一定要搞清楚。



除了基本农田，剩下一般农田这里做文章的机会就有了。 现在从国务院到中央一 号文件，很多文件都支持这一块。首先有关基本农田这些政策限制，可 以搞一些旅游建设用地，养生、旅游、养老、互联网+等等，这都可以。但不能离题太远，你是为三产融合，和基本种植业、养殖业融合。比如首小江老板养鱼，这仍然是农业，没有问题。你搞工业，这个一般农田也不行。


在很多地方不是很了解，干的话有一个很大的变化，如果有了一些旅游设施用地，建设的东西进去之后必须依法依归按照建设用地管理。这是什么意思，农田，基本农田是国家给你补贴。你在一般农田上搞了 旅游设施，你得给地方政府交相应的税费，因为你是按照建设用地的方 法管理这个设施用地，这是他们之间的差别。农业设施兴建之前为耕地 的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。归纳一下，一般性 农田当中可以搞三产融合、农业旅游的设施。搞完之后，用地按建设用 地管理。同时要解决占补平衡的问题，这是两个核心点。利用政策弹性空间的小把戏不可持续，如何走征途拿地才有保障。规避的方法有温室大棚搞暖房，还有修建水泥柱子，有的把火车车箱四 根柱子顶起来变成一个住房，有的纯粹是小木屋，四根柱子在空中。更有甚中搞的是四院地产，大棚地产，房车营地地产， 这些都是政策边缘地带和灰色地带。稍微领导批示严抓，那就比较麻烦了。基本上是擦边球，不确定性很大。


2，农民宅基地：这是农村建设用地主体，占农村建设用地 90%多，它的经营权流转买卖怎么操作


有关宅基地国家政策非常 清楚，一户一宅。无偿分配，必须是集体经济成员，否则不能给。同时 你把宅基地卖给别人了，不能申请第二套。不能转让给城市居民，更不 能搞小产权房，作为房地产开发，这个现在不受法律保护。 一月份总理召开国务院会议，允许利用农村宅基地建设生产用房， 创办小型加工企业，这对特色小镇和田园综合体太重要了。



案例：浙江桐庐——宅基地开发民宿引进城市资本


第一，确权颁证，你要拿的话先解决这个问题。

第二，农民把宅基地流转给村集体。

第三，村集体通过流转过来土地作为一个平台注册一家公司，引进城市 资本，和你们合作共同开发民宿

3，综合类集体建设用地：如 何解决空余宅基地、剩余宅基地的入市问题

土地是一样的， 怎么样既能买，同时产权界定清楚，


案例——贵州湄潭


贵州的湄潭。第一批试点当中最成功的，这个地方基 本上农民住房都是小二楼，因为这个地方是城关镇，有很多二三层楼，连经营带居住，空间很大，这样的情况如何解决空余宅基地、剩余宅基 地的入市问题，怎么解决这个问题，他们探索了一个具体做法，将这类 居住与经营为一体的地类界定为综合类集体建设用地，向股份经济合作社提出申请，要求分割登记入市。你买了之后，掏钱买了之后 一定要有法律基础，是我的，才敢买。这个就创造了同一块地方分了，住的归住的，综合类归综合类。


4，增减挂钩政策如何流转土地

利用挂钩政策 把农民集中起来，把土地腾出来，完了之后可以跨区域流转。


案例——四川的泸县


亮点：

第一点：宅基地有偿使用，有偿退出，将来如果企业足够大，你们和 、县政府合作共同做这件事是可以的，县政府也没有钱，你们共同合作可 以获得更多的利益。

第二点：允许宅基地在县域范围内流转，这就解决 了土地碎片化的问题。还有转化入市，可以卖给省里，也可以卖给你，这是很大的突破。由县政府操作，和镇政府操作是不一样的。县政府操作对于比较大的企业，足够大要和县政府合作，整体操作就比较好。像不是很大，中小的和镇政府合作也可以。


5，如何利用四荒地进行特色小镇与田园综合体建设


这是农村集体土地当中很特殊的一种。现在国家有专门政 策鼓励支持城市资本购买承包、交易、流转四荒地进行开发，四荒地的 潜力非常大。虽然风险很大，风险在哪儿呢，交通不便、生态环境也不 是很好，但它的成本非常低。而且可能潜在价值非常大，这么低的成本 买上之后放个十年，长不了 100 倍，增长 30 倍也没有问题。


案例——左权县田园综合体，日月星生态庄园。


这个老村荒了十多年，他几乎是免费，荒山野岭也没有人去。他拿下之后先做住宿，再就是做生活设施，再和旅游结合。所有小景点，所有设施，所有建筑全部用的是当地原材料，太有特色了，成 本又低人们看起来又稀罕，很多人过去就拿手摸原始的石板，因为城市里的水泥看着就不自然。


它的收入，它的产出，它接待的人。建议你们有时间在 10 月份时 去这个方，太漂亮了。而且它最大的特点根本就没法模仿，我们公司 做的田园综合体到处都是，但这个独一无二。它的自然环境，它的文化，它的建设是独一无二的，当你去了之后满山遍野，红衣小姑娘蹦蹦跳跳 跑，还有金黄的柿子。老乡家里的辣椒、黄玉米，漂亮得不得了，拿起 照相机全部是景。


它的低成本，成本很低，水平并不低。这叫原生态，它和袁家村属 于一个类型，内生性特色小镇和田园综合体。比如袁家村，土地是我们 的，做菜是我媳妇，端菜是婆婆，挣的钱都是家的。反而大公司做的一 两千万，财务成本高得要命，都是给银行赚了钱。这个案例可能是最好 的，这叫四荒地。可 以告诉大家，现在四荒地在东南沿海地区和大城市 周边已经没有了，而且价格也在扬。


6，空心村发展田园综合体和特色小镇也是特别重要一个



案例——中国都著名的民宿，就是洋家乐


大家都看到它的民宿文化，经营运营。其实你不知道洋家乐是建立在空心村再开发基础上，这是空心村再开发最成功的案例。整个就是一个废旧村庄，浙江老百姓都进了城， 觉得这破房子没有意思，不好，结果人家开发出来了。


启示：


第一：高科技需要高情感，这是前提。越现代化的 地方越需要高情感，高情感是什么，乡愁，洋家乐正好满足了这些高端 人才乡愁的需要。


第二：传统旧的古老的东西是有价值，越古越久越有 价值。我最近走了一圈，相当多的地方政府书记县长后悔不跌，十多年前新农村建设时拆掉大量的古村落，他们把摇钱树树根都挖出来了。人们要的是古的、老的、旧的，价值观念一定要搞清楚，千万不要在乡村 搞田园综合体，完全错了，越土越好，土的掉渣更好。


第三，满足人们 精神心理需求是最高级的休闲产品。第四，原生态产品最受高端消费者 的青睐。


来源：土地买卖网

【 开课地点 】 北京 农广大厦

【开课时间】 2 019年7月27—29日

【主办单位】 中厚明德集团 特色小镇研究院

【参课人员】 特色 小 镇 、 田 园综合体相关 投资商 开发商 相关产业链负责人

【课程主题】 政策解读、立项辅导、融资申报、拿地策略、案例解析... ...

【 课程特点 】 一线评 审专家授课、模块化教学、操盘手现 身说法 精讲细研

【 咨询热线 】 16601291889 微信同号








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