专栏名称: 老杨地产逻辑
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中国第一个住宅领域的立法,正式启动了!

老杨地产逻辑  · 公众号  · 房地产  · 2017-03-22 17:36

正文

央广网北京3月21日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,眼下,房地产市场又经历了一波高烧,而不断推高的房价让很多人望而却步。如何实现住有所居,国家正在加紧制定相关政策。昨天,国务院办公厅印发《国务院2017年立法工作计划的通知》,确定了2017年全面深化改革急需的项目和力争年内完成的项目。其中,急需的项目包括由住房和城乡建设部起草修订《住房公积金管理条例》,而力争年内完成的项目同样是由住房和城乡建设部起草制定《城镇住房保障条例》。


自房改以来,我国一直试图建立一个“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房供应体系。此前,国务院法制办曾就《城镇住房保障条例(征求意见稿)》公开征求意见,里面从规划与建设,保障性住房的申请、使用与退出,租赁补贴,社会力量参与,监督管理和法律责任等方面对城镇住房保障工作进行了规范。其中包括保障房的申请范围与条件,以及加大对违规行为的处罚力度。特别是对于申请城镇保障住房的人群,有关轮候对象的排序问题,也需要具体的研究确定。对符合条件的优抚对象、住房救助对象等,以及个人住宅被征收的轮候对象,应当优先给予保障。



上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行了分析与解读。


杨红旭:“城镇住房保障条例现在被提到了一个立法的日程上来,这是一件大事。对于中国居民而言,他们的住房保障权利开始慢慢受到法律的保护。


回顾整个立法的过程,2014年3月国务院法制办就针对一个住建部起草的《城镇住房保障条例》的草案公布了一个征求意见稿,向全社会征求意见,时间是一年。时隔三年,相关部门应该收到了很多修改意见和反馈。今年应该是在前期一些意见基础之上进行进一步的完善,争取今年能够进入人大审议立法的程序。


过去多年,房地产领域的法律不多,主要有两个,一个是《土地管理法》,一个是《城市房地产管理法》,但是在与民生紧密相关的住宅领域,只有一些很低层次的立法或者部门规章,例如经济适用房管理办法等。


相比土地法与城市房地产法,《城镇住房保障条例》虽然层次不是特别高,但是它为立法的推进提供了系统性的梳理和保障。在过去10多年中,我们一直在摸索,在积累经验,房改房、经适房、廉租房、限价房、公租房、拆迁安置房、共有产权房、自住房(北京)、租金补贴、货币化安置等,全国与各地尝试了很多产品。到了目前这个阶段,我们应该在国家层面有一个统一的法治化的安排。


另外,中国的住房市场在过去十几年里发展的非常快,尤其在1998年房改之后,住房的商品化、市场化推进的非常快,一些问题也随之出现,比如房价过高问题,所以住房市场化的推进在客观上也倒逼住房保障立法的推进。


根据测算,在十二五期间,我们新建超过3600万套保障性安居工程,基本可以覆盖中国城镇家庭的20%,但是这里面有一些属于棚改。据我估计,到目前为止应该有15%左右城镇居民享受了住房保障,但这一比例仍偏低,欧美达三成左右,中国香港地区为五成多,新加坡为八成多,所以我们国家应该进一步加大住房保障的力度,争取在未来十年内能够再提升5%到10%。

 

一旦相关住房保障条例出台,有两类群体会从中受惠:一类是拥有本地户籍的中低收入住房困难家庭,也就是以前廉租房和部分经济适用房保障群体。另外一类群体是外来务工人员。中国城镇化的步伐非常快,按照国家的精神,这些外来务工人员应该享受本地居民的基本住房保障的权益。这就是低端有保障。


那么,中端有什么支持?其实中端就是一些介于商品房和保障房之间的产品,例如北京有自住性商品房,上海有有产权房。此外,我们的公积金政策其实就是支持这些中端人群去买房子的。中端不是最困难的住房群体,但是他们也需要国家帮一把、扶一把。


最后,除了住房保障之外,要想真正解决城镇居民的住房紧张或困难问题,我们还应该增加土地供应。现在有些大城市的住宅供地明显不足,新房市场总是供不应求,所以政府应该努力盘活土地存量,甚至加快农村集体建设用地的改革,使部分大城市周边的集体建设用地也能入市,这可以解决国有用地供应不足的问题。


政府应该在住房的供应方面进行一些约束和引导,例如大城市应该多供应一些中小套型的房子,此外还可以制定一些信贷和税收的优惠政策,比如通过首套房贷利率抵扣个税减轻普通居民的购房压力,比如通过征房产持有税增加投资投机者的成本。


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