专栏名称: 中金固定收益研究

中金公司固定收益研究团队倾情奉献！”专业+深度+及时+准确“，涵盖宏观利率走势研判、信用评级全覆盖、信用策略紧跟踪、转债市场精细研究。

【中金·REITs】公募REITs周报（10.8-10.11）：市场活跃度有所上升，关注三季度业绩情况

中金固定收益研究 · 公众号 · 理财 · 2024-10-14 22:15

正文

中金研究

行业近况

本周（2024年10月8日至10月11日）中证REITs全收益指数上涨0.25%，价格指数上涨0.21%。C-REITs市场总市值收于1248亿元，环比下降0.16%。

市场震荡运行，成交活跃度有所提升。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.15%，张江产业园REIT领涨2.16%，华润有巢REIT、物美消费REIT跌超2%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.04%，山东高速REIT、安徽交控REIT分别收涨3.88%、2.10%，河北高速下跌2.32%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.91%（产业园）、+0.62%（能源）、+0.25%（仓储）、-0.07%（环保）、-0.20%（高速公路）、-0.66%（消费）、-1.43%（保租房）。成交方面，周内日均成交额、日均换手率分别为4.70亿元、0.78%，相对节前两周共6个交易日的日均环比上升34%、0.19ppt。市场情绪指数本周均运行于20以上。

估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.91%，与中证红利指数股息率（TTM）4.86%的息差为5bps，主要受到近期中证红利指数随股票市场大幅上涨影响。历史上该利差为正仅出现在2024年2月初和7月下旬，均为一轮阶段性上涨行情不久之前。经营权REITs市值加权中债IRR为7.02%，与10月11日收盘中债十年期国债到期收益率的利差为488bps。

关注三季度业绩信息。节后各大类资产市场波动率仍维持较高水平，但边际有趋于稳定迹象，比如REITs市场中保租房板块短线下跌后周五有所修复。我们认为随着短期资金扰动渐缓、三季报业绩期临近，REITs市场后续走势仍将依循基本面情况形成分化。10月9-10日，国家电投新能源REIT、张江产业园REIT、中关村REIT均发布关于2024年第3季度经营情况的临时公告，分别披露单季度不含税收入同比上涨38.47%、出租率同比上升26.04ppt、主营业务收入同比下降25.67%等。10月中下旬各项目3季报亦将出炉，关注2024年前3季度累计业绩的稳定性。

风险

项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：10月8日至10月11日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24H1实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额（易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，按实际运营天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额（中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按实际运营天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年9月30日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2024年10月11日；2）基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：各资产类型REITs现金分派率对比

注：1）数据截至2024年10月11日；2）按市值加权；3）已上市的两单环保REITs无管理人2024年可供分配金额预测值，故没有2024年年度管理人预期可供分派率
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs P/NAV情况

注：1）数据截至2024年10月11日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：C-REITs市值变化情况（10月11日相对9月30日）

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：近期部分REITs相关政策与动态跟踪

注：以上动态来源于http://www.scio.gov.cn/live/2024/34923/index_m.html；http://jrjgj.gz.gov.cn/zcgh/content/post_9908829.html；http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5476562/index.html。

资料来源：国务院新闻办公室，广州市地方金融管理局，中国人民银行，中金公司研究部

图表11：近期部分潜在REITs项目动态跟踪

注：以上动态来源于http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49865；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=49603。

资料来源：上海证券交易所，中金公司研究部

图表12：产业园REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2024年10月11日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：仓储物流REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2024年10月11日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2024年10月11日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：高速公路REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2024年10月11日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：环保和能源REITs日度涨跌幅

Source

文章来源

本文摘自：2024年10月14日已经发布的《公募REITs周报（10.8-10.11）：市场活跃度有所上升，关注三季度业绩情况》

张星星分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

顾袁璠分析员 SAC执证编号：S0080523080008

张文杰分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

张宇分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

杨鑫分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

Legal Disclaimer

法律声明

特别提示

本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。

本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。

中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。

本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。

一般声明

本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。

本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。

在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。

本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。