【中金·REITs】公募REITs周报（10.8-10.11）：市场活跃度有所上升，关注三季度业绩情况

行业近况

本周（2024年10月8日至10月11日）中证REITs全收益指数上涨0.25%，价格指数上涨0.21%。C-REITs市场总市值收于1248亿元，环比下降0.16%。

评论

市场震荡运行，成交活跃度有所提升。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.15%，张江产业园REIT领涨2.16%，华润有巢REIT、物美消费REIT跌超2%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.04%，山东高速REIT、安徽交控REIT分别收涨3.88%、2.10%，河北高速下跌2.32%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.91%（产业园）、+0.62%（能源）、+0.25%（仓储）、-0.07%（环保）、-0.20%（高速公路）、-0.66%（消费）、-1.43%（保租房）。成交方面，周内日均成交额、日均换手率分别为4.70亿元、0.78%，相对节前两周共6个交易日的日均环比上升34%、0.19ppt。市场情绪指数本周均运行于20以上。

估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.91%，与中证红利指数股息率（TTM）4.86%的息差为5bps，主要受到近期中证红利指数随股票市场大幅上涨影响。历史上该利差为正仅出现在2024年2月初和7月下旬，均为一轮阶段性上涨行情不久之前。经营权REITs市值加权中债IRR为7.02%，与10月11日收盘中债十年期国债到期收益率的利差为488bps。

关注三季度业绩信息。节后各大类资产市场波动率仍维持较高水平，但边际有趋于稳定迹象，比如REITs市场中保租房板块短线下跌后周五有所修复。我们认为随着短期资金扰动渐缓、三季报业绩期临近，REITs市场后续走势仍将依循基本面情况形成分化。10月9-10日，国家电投新能源REIT、张江产业园REIT、中关村REIT均发布关于2024年第3季度经营情况的临时公告，分别披露单季度不含税收入同比上涨38.47%、出租率同比上升26.04ppt、主营业务收入同比下降25.67%等。10月中下旬各项目3季报亦将出炉，关注2024年前3季度累计业绩的稳定性。

C-REITs一周市场回顾

图表1：10月8日至10月11日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24H1实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额（易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，按实际运营天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额（中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按实际运营天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年9月30日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年10月11日
资料来源：Wind，中金公司研究部

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