房产税是纸老虎，信贷才是杀手锏！收紧城市已越来越多

国土部文件大概是为征收房产税做准备。

每次有关房产税的风吹草动，都会成为新闻头条，可见全民对房产税推出寄予厚望，希望房产税能成为制约房价上涨的长效机制。但是我短期不看好，之前都懒得评论，一是推出速度太慢，我是没有耐心等了，二是只怕千呼万唤始出来的力度也是比较有限的，像上海试点的人均60平米以上才征税，这对大部分人没有影响。

香港对外地人买卖征收房屋总价30%的印花税，也无济于事，房价仍然暴涨，之前我写过（我公号4月12日发的借鉴：香港房价已超1997年50%，市场化调控手段也没效）。

据高力国际发布的报告显示，2017年一季度，大陆企业和个人在香港房地产市场投资361亿港元，同比飙升213%，创历史新高。在豪宅住宅领域，内地买家贡献了10%-15%的市场份额。这又是一个信号，一季度外汇管控那么严格情况下，内地人在加大海外投资力度，钱还在加速往外走。

对持有环节征收，美国是多少呢，据一个在美国买了房子的朋友调查告诉我，除了交易环节的税费大概在2%外（不含中介费）；每年平均还有2%的房产税（地产税各区不同，最低的1%，高的3%以上），200万的房子，一年的房产税是4万，按照中国这种短期暴涨翻倍的行情，很多人会觉得房产税的成本可以忽略不计。

要想通过房产税对炒房客形成真正打击，除非征重税。像德国那样，如果新购住房未满7年转让，其综合税率高达50%，百分百没人炒房，但中国不太可能，因为德国不把房地产作为支柱产业。

或者真正让房价平稳起来，只要房价不涨，中国大部分二三四五六线城市的房子就是个烫手山芋了。那怎么平稳呢？别再搞大放水，然后把短期的限购限贷限卖机制，作为长效机制。

其实中短期（3年内）税收不是影响房价的主要因素，看信贷就够了，这是我天天关注的头等信号。

一线城市的房贷已经全线上调了，其中，北京的8家大银行从5月2日开始，已经正式将首套房贷恢复至基准利率，二套房贷款利率也从此前的基准上浮10%调整为上浮20%；上海此前普遍的首套房最低九折利率，也已有银行上调至九五折；但二套房普遍利率仍为基准利率上浮10%；广州五一后房贷利率加速进入“九折时代”，此前国有行和多家股份行首套房贷已从原来的基准八五折上调至九折，还有股份行执行九五折，个别外资行虽有最低八五折，但审核很严。上海广州深圳利率回到基准是迟早的事。

据融360最新报告，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

今天看到武汉的建行文件，也回到了基准。后续二线城市普遍都会上调利率。

我上周就写了房企融资成本上升了，后来有新闻报道银行开发贷也收紧了，现在看，不止是信托和银行资金收紧，房企资金成本最低来源的发债路径也被严格管控。

2014年以来的这三年，房企疯狂发债，因为太便宜了，万科、中海发债利率才2点多，廉价的资金来源，也促使房企拼命拿地。

但现在变天了。去年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右。从10月底，监管层开始管控，12月以来，这一数字普遍上浮到4.2%-5.5%之间。

今年4月就有154只债券取消和推迟发行，涉及规模达1407亿元，数量和规模已与今年一季度取消和推迟发行的债券总数和规模接近。

中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿，同比减少83.8%。

这些数字，都充分说明了房企的资金成本提高了，资金来源渠道变窄了。

对市场有什么影响呢？

房企资金会慢慢变的紧张，那就势必更需要通过促进销售回笼资金，而现在像一线城市的销售速度已经直线下降了，对房企现金流非常不利，也许目前还不会对房企有多大影响，但资金紧张也不是几个月的事，而是几年的周期，一年没影响，到了两年三年，影响就大了，到时候房企就会通过降价才促销。

欢迎加樱桃微信入群与专业人士交流，chenxy667788，樱桃会第一时间在粉丝群里解读最新要闻。

更多精彩文章请关注微信公号 

樱桃小房子（ID:cherryhouse2017） 

长按下面二维码关注