流拍！江南里法拍房7折无人竞价，顶级豪宅接连遇冷，原因是...

壹

2019年，拍卖市场最后一颗“重磅炸弹”终于落幕。

今天早上，在阿里拍卖平台上， 江南里（大河宸章公寓宸庐）6幢3号 在持续拍卖3天之后，流拍了。

江南里，几乎满足了人们对居住需求的所有向往，运河旁，中式合院，是已交付项目中最符合杭州气质的顶级豪宅。这次拍卖房源是江南里 仅有的2套精装房之一 ，有一个好听的名字 “太和苑” 。

房源 建筑面积462.88㎡ ，实际楼层为地上1-2层和地下1-2层，室内带电梯、装修和家具及物品，室外带一花园。

图片来源于阿里拍卖

太和苑 起拍价6250万元，折合单价约135024.2元/㎡。 而评估价8921.4万元，折合单价192736.8元/㎡。

在此之前，江南里仅拍卖过一套房源，名为“清韵”，总价5000万，成交单价160000元/㎡。 原房东是一位很有话题性的“女股神”，由于炒股失利，先后拍卖了武林壹号、江南里、嘉璟华庭等房产。

这套房源也有自己的故事，原主人是昔日安邦大佬吴小晖。

今年7月，吴小晖名下的西溪公馆整体拍卖； 9月， 4套西溪风情花园拍卖。 如今再次拍卖江南里6幢3号，不免让人唏嘘。

贰

截至拍卖结束， 太和苑 共有637人设置提醒，26567次围观，2人报名，但无人出价。

图片来源于阿里拍卖

要知道， 清韵 即便二次拍卖以底价成交，但依然比2015年时的售价高了近1500万元。 而 太和苑 却相反。

据透明售房网显示， 太和苑 当年总价约为7553.6万元，是整个江南里中第二贵房源，仅次于总价1.05亿元的楼王。 作为样板房，装修标准也高达28793元/㎡，堪称2015年杭州装标之最。

这次拍卖，起拍价比新房价还 便宜了约1300万元 ，相当于打了 83折 。另外，房源还附赠了室内家具，评估价值也高达 52.4万元 。

图片来源于阿里拍卖

从照片来看， 太和苑 基本维持了当年交房时的面貌。 买家基本可以拎包入住。

仅75套房源可售的江南里，每一套房源都有一定的稀缺性。 太和苑 户型更大，且带装修和家具，更是难得。

照理来说，这套房源应该会比清韵更受欢迎。 但太和苑起拍总价就在6000万以上， 过高的总价 也会让不少竞拍者们犹豫。

通常来说，房源第一次流拍后，二次拍卖会再次降价， 降价幅度最高可以 达到一拍保留价的20% 。 上周流拍的武林壹号，目前已经降价1375万后再次挂牌了。

这次 太和苑 有人报名，但无人出价，也不排除竞拍者在 等二次拍卖 。

再者，清韵拍卖时，正值杭州楼市小阳春。与当时相比，现在楼市略有降温。 市场的变化 ，也对竞拍者有一定的心理影响。

叁

近年来，房产拍卖市场渐入大家的视野，拍卖房源也有增多的趋势。

目前在阿里拍卖平台上，分别有 法拍房 与 机构房 两种房源。

法拍房，简单来说就是司法拍卖的房屋，通常会打7折，一套房子便宜几十万，且不限购； 而机构房，则类似二手房，一般为学区房、地铁房等等，购买需符合杭州购房政策。

今年的杭州拍卖市场，绝对称得上是“流量担当”。 几场重磅房源的拍卖，一度成为大家的“焦点”。

两套江南里的法拍，上文已经有过介绍了。

清韵，图片来源于阿里拍卖

除此之外，武林壹号的每一次法拍，也都牵动着大家的情绪。 今年，武林壹号共拍卖7次。 其中，6次成交，1次流拍。

成交总价最高的一次是10月31日，武林壹号公寓6幢1单元602室，以总价约5412.5万元成交； 成交单价最高的一次是6月25日，武林壹号公寓8幢1单元602室，室内有部分软装，最终成交单价为101991元/㎡。

不过，目前法拍市场的最高单价，仍由徐青甫故居保持。 5月21日，位于西湖边的长生路32号被成功拍卖，27人报名争夺，成交总价8804万元，单价近21万元/㎡，轰动全城。

长生路32号 ， 图片来源于阿里拍卖

机构房方面，“1元学军”赚足了“噱头”。

马塍路32号2幢2单元302室起拍价仅为1元，学区为学军小学。 9月18日晚，在经历28个小时的竞拍后，以总价609.5万元成交，单价约75988元/㎡。 当时参与竞拍人数多达42人，共收获121581次围观。

而今年的双十一，阿里、京东海量房源上线，也将杭州拍卖市场推向了一个阶段性高潮。

肆

线上拍卖房源因价格普遍低于市场价，广受欢迎。

在前两年，由于市场行情、对房源的喜爱等因素，竞拍者往往容易“上头”。 虽然起拍价低于市场价，但成交价却会高于市场价。

但是，今年以来，随着楼市整体变化，杭州线上拍卖市场也 逐渐理性 。

据诸葛找房&阿里拍卖发布的11月线上拍卖市场数据研究报告显示，近几个月以来，线上拍卖房源成交量以及成交价格都趋于稳定。

来源于 诸葛找房&阿里拍卖

二季度时，受市场小阳春行情影响，成交均价出现波折上升，溢价率也达到高峰，均在30%以上。

进入三季度以后，成交量较二季度有所回升，但成交均价却开始下跌。 例如11月的成交均价为22507元/㎡，比5月下降8000元/㎡左右，溢价率也仅23.43%。

从竞拍市场报名情况来看，全年总报名用户基本维持在700-900户，季度性变化没有非常明显，但 单个标的平均报名用户数在下半年出现明显下跌 。

来源于 诸葛找房&阿里拍卖

这也就意味着，下半年拍卖市场竞争度有所下降。

对于购房者来说，拍卖市场也是一种 购房渠道 。若是有这方面买房需求的购房者，尽可以关注一下。

当然，在考虑入手前，我也建议大家提前了解一下房源情况以及周边房源价格。 尤其是法拍房，还需要注意是否有复杂的司法纠纷，物业、水电是否有欠费等问题。

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总编 | 钟斌  编辑 | 忆莲

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