事项：
近期各地维持房地产调控政策的连续性和稳定性，并开始积极推进长效机制建设。
评论：在过去很长一段时间，长效机制都是市场热议的话题。
我们认为，千里之行，始于足下，今天政策执行的过程就是长效机制构建的过程。2017年下半年以来，各地也陆续出台了一系列和居民居住问题相关的政策措施，但这些措施和历史上房地产调控措施有较大差异。
我们简单总结长效机制建设的特点如下：
一、不强调一时房价的涨跌，而强调保障居民居住的权益。近期，无论是租售并举，规范租赁市场的努力，还是推出共有产权住房，都并不在意房价一时的表现。居民的居住权益问题不完全等于房价问题。二、兼顾多类人群，精准解决问题。以往的政策常常缺乏具体的受益者，调控价格信号，但价格信号变化到底如何让居民受益？这一次长效机制的建设，明确针对房地产领域实际存在的具体问题。例如，针对中低收入居民，房租负担较重的情况，加大租赁房源的供应，规范存量的市场；针对夹心层居民虽然小有积蓄，但总是难以承担高昂房价的问题，设计了共有产权的机制；针对非户籍居民，在共有产权和租售并举的制度设计方面都给予一定的房源比例，但这一比例又明显低于户籍居民，兼顾了各方面的诉求。三、立足存量思维，聚焦市场运行机制问题。以往解决房地产市场的问题，通常采取增量思维——就是靠多建设房屋来解决问题。但随着我国存量不动产规模越来越大，社会面临的问题已经不再是单纯的资源不足问题，而是社会公平和福利的问题。这个问题恐怕既要靠继续在供给侧提供房源，又要对市场的运行机制进行改革来解决。这里所说立足存量思维，就是通过制度引导，尽可能使每一处房源可以有效满足居民的生活需要。四、长效机制也要因城施策。我们认为，不仅房地产调控需要因城施策，租售并举等方案也需要因城施策。在成都等地，引入人才是重要的政策目标，因此人才公寓等建设是房屋政策的重要内容。在北京这样的一线城市，提高居民的生活幸福感是重要的政策目标，因此北京的共有产权房并不涉及和个人教育、就业等背景相关的门槛，而是倾向于提供夹心层居民一种住房问题的解决方案。在一些二线城市，稳定的租赁合同可以逐渐和户籍待遇接轨，在特大城市，户籍人口仍然会进行控制。五、长效机制建设和短期调控相结合，保证短期房地产市场各项指标都保持稳定。长效机制建设可能需要比较长的时间，在这个时间段里，市场需要保持稳定。我们认为，未来政策会继续不走样，有定力，新房市场将平稳运行。
我们认为，2017年7月份开始，按揭贷款占银行信贷比例过高的情况将发生变化，除北京等个别城市此前二手房价已经经历了明显调整之外，各热点城市二手市场面临进一步调整的压力。
但是，由于新房存在预售管制，“二手替代”效应十分明显，我们认为新房成交并无多大问题。而且，企业之间的融资成本差距进一步拉大，龙头公司优势更加明显。我们认可龙头地产公司的投资价值。
