◎海外掘金
| 整合自华尔街见闻、海外掘金、路透中文网
刚刚，全球最大投行之一摩根士丹利（大摩）发布报告，提醒随着中国对海外投资的监管力度加大，全球楼市将面临“巨大考验”。
大摩的预警不是空穴来风。
缺少了中国买家的全球楼市，很可能会经历一波较大的价格调整，甚至有泡沫破裂的风险。
担忧源自近段时间，国内监管部门不断向海外投资企业施加的压力。
7月20号，中国政府公开敦促商业团体将资金投入到“一带一路”战略中来，而不是去海外“盲目逐利”。银监会也采取措施，切断了某些海外项目的融资渠道。
监管者们还为“非理性海外投资”列出了负面清单，清单上的并购项目将被认为具有“向海外转移资产”的嫌疑，其在国内的融资都将受到严密的监控。
地产、酒店、电影、媒体、体育俱乐部和非核心业务的海外收购都在名单之列。
近期，万达数个海外项目遭管控、复星在印度的收购案都遇挫。
另据路透社报道，一天前，海航集团两宗海外收购交易，由于融资困难而遇阻。一起是以大约2亿英镑收购英国外币兑换运营商International Currency Exchange(ICE)，另一起是对瑞典一家酒店集团的收购。
可见官方对海外投资进行监管的坚决态度。
地产业在“非理性海外投资负面清单”的项目中占比高达3/4。在中国企业2017年全年的海外并购投资中，地产业占到了总资金量的6.3%，而酒店、电影、媒体、体育俱乐部等其他业务加起来也不过才占到2.1%（下图）。
由于过去几年国内企业预期美元将升值，将人民币兑换成美元去购买国外便宜的地产已经成为了国内企业某种“逐利保值”的手段。同时，疯涌的中国资本推高了全球房价。
在各国中，中国买家最爱的澳大利亚和加拿大，已经相继推出针对外国买家的印花税，限制中国人购买当地住宅。而两国的房价已达到历史最高点，加拿大房价已比美国高一倍（下图）。
大摩预计，在海外地产投资受到严密监管后，
2017年中国的海外地产投资将从2016年的106亿美元锐减到17亿美元，同比下降84%。而在2018年，这个数字将进一步下降至14亿。
可想而知，中国内地投资锐减，将给美国、中国香港、澳大利亚、加拿大和英国等国的地产业带来较大冲击。
据Real Capital数据，2016年中国海外商业地产投资的主要去向是美国（43%）、香港（18%）澳大利亚（12%）和英国（5%）。
海外投资受监管的负面影响已初露端倪。
过去半年内，中国对英国的商业地产投资中有34%处于停滞待审状态，对美国的商业地产投资中则有7%处于停滞待审状态。
在美国住宅地产市场，中国买家过去一年的投资总额达317亿美元，创历年新高，比去年上升18.6%，占所有外国买家交易的20.7%。
然而，中国的买家超过一半是美国当地居民（新移民、留学生、工作签证持有人等），非居民的购买者（投资或度假）从2015年以来逐渐减少。
