这两天整个房产市场都在期待重磅的大招落地，期待之心简直无以言表，
现在终于出来了，首付也降了，利率也降了，公积金利率还降了，
之前我就说过，大家对于救楼市的政策不用抵触，千万不要抵触，
特别是那些还有没有买房的，思维一定要转变过来，要有逆向思维，所谓的救楼市大招是干什么的呀？还不是为了鼓励你买房，
既然是鼓励你买房，那肯定是定向针对你的利好政策释放，所以你有什么可抵触的呀？
最典型的例子，去年买房和现在买房，是不是现在的利率更低？咱就不说房价降多少了，利率成本你是不是节省了一部分？
这也是我为什么反感长期看多房产的人，动不动长期来看房价会上涨。你可以看涨，特别是一些重点城市，
但是就现在的市场环境你怎么能劝大家上车，你都说长期了，你都说楼市不起救市不止，而有些救市政策确实能够节省购房成本。那你那么着急劝他们上车干什么呀？
等一等，对于购房者来说是不是可以减少购房压力？不奢望抄底，但也不能在松绑政策快速释放的周期内上车吧，会损失很多利好的，
并且相对而言利好越多，购房者越不急，反而是开发商比较着急，因为松绑的力度越大，越能证明市场预期不足，开发商的房子越不好卖，二手房的挂牌量越高，这不正是近两年我们所经历的吗？怎么还看不明白呢？
言归正传，咱们来说这一次所谓的重磅大招，
首先是，降低首付比例，首套房15%，二套房25%，
其实首付15%已经刷新历史了，以前的房地产市场官方根本就没有公布过这么低的首付比例，
但我看很多人依旧不买账，认为这是加杠杆，首付30%，杠杆是3.3倍，现在首付15%，杠杆是6.6倍，杠杆确实大幅度拉高，
但现在大家不买账，
更主要的原因还是金融政策已经出现边际效应递减的情况以及收入预期未反弹，
给大家解释一下这句话，
如果咱们的楼市松绑政策，直接从首付30%降到现在的15%，很多人都会被砸蒙，着急上车，
但现在咱们经历的是30%降到25%，然后从25%又降到20%，现在大部分的城市首付比例都是20%，并且很多二套也可以做成首套，所以现在从20%降到15%，冲击感不强，
并且超低的首付，无疑会极大的放大金融系统的风险
，而低首付，也意味着每月更高的还款额，在没有收入增长预期下，很多人都在选择降杠杆，
比如提前还款，逆势加杠杆的，肯定有，但应该没有想象中那么多。
然后是，降利率
，
取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限
，
之前首套房下限是LPR-20基点，就是3.75%，现在这个下限没了，利率可以再次下调，
不过现在很多城市早已经突破LPR下限，最低的已经降到3.25%，不过现在很多二线城市的最低利率普遍还是在3.45%，
所以说现在虽然取消了LPR下限，但是具体的利率政策还是要看不同城市如何执行，
但有一点可以确定，利率确实要下降，这属于好事情，又可以节省一定的购房成本，
不过问题是只能以后的购房人群能够享受到，之前买房的享受不到，并且这个利率本身是低于LPR的，
它减的是基点，所以错过也就错过了
，
这也就是我开头所说的，你可以长期看好，但是现在是否上车你要谨慎考虑，
同时公积金的利率也下调了，首套房已经降到了2.85%
，直接下调25个基点，上一次是下调15个基点，此次力度要比上一次更大，
不过也在情理之中，在今年2月份，LPR从4.2%降到3.95%的时候我就说过。商业贷款利率的快速下降肯定会倒逼公积金利率，
最后是，国家队收购商品房的问题
，其实这个问题昨天咱们已经详细的聊过了，有兴趣的朋友可以再看一看，
主要就是看收购的资金体量有多大，如果资金体量很小，很难达到去库存的
目的，
现在这个资金体量已经出来了，
设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
这个体量不能说小，但和大更是不沾边，最起码和市场上测算的7万亿可是天差地别，
就像我昨天所说的，收购商品房这种模式，在目前的市场环境之下，更多的是去化一部分库存，想要依靠这个政策完全扭转市场的供需关系，资金体量太大，不好实现，
现在更多的可能是去化一部分库存，同时保住一定的新房销量，看看国家统计局刚刚公布的4月份房地产数据，
1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，
同比下降20.2%
，其中住宅销售面积下降23.8%。
新建商品房销售额28067亿元，
下降28.3%
，其中住宅销售额下降31.1%，降幅较上月均出现扩大趋势，
所以不管不行，否则今年新房的销量就是8亿平方米左右了，这个数据是很难看的，所以想尽办法也得增加新房销量，二手房销量虽然现在不断的增加，但这不是他们想要的，这一点大家应该都能理解。
最后做一个总结，今天关于楼市的这一套松绑组合拳，肯定会有很大的一个作用，特别是针对一线城市以及一部分强二线城市，所以接下来的半个月就是政策的爆发期，很多城市的具体执行标准就要释放出来，
同
时也会拉高一部分销量，甚至5月份，6月份的整体房地产数据都会出现明显的好转，
基于两个判断，
一是这么多政策的释放确实能够起到一定的作用，不可能一点销量没有，
二是去年4月份以后楼市的销量大幅度下滑，三年疫情积压的需求量在前4个月几乎放殆尽，所以去年5月份，6月份的销售基数非常低，毕竟前4个月透支的太厉害，
所以综合结果来看，今年5月份，6月份的销售数据应该有一些好转，最起码同比数据应该比前4个月的跌幅有所收缓，
否则市场的寒冷程度真的是远超预期。
甚至现在我都怀疑很多人预判今年下半年楼市能够企稳，是不是基于去年上半年销售基数较高，下半年销售基数较低，所以今年的同比数据走到下半年会有一个很好的修复，
