如何收割法拍房快速溢价售出兑现丨结案报告上海凤城二村

法拍房一向是专业选手的领地，连一代宗师欧神对法拍房也是敬而远之。

2015年中股市崩盘后，上海楼市开始新一轮上涨，到了2016年春节后上海楼市更是芝麻开花节节高，在这一片大好形势之下，到了2016下半年上海楼市几乎普涨翻倍，这时再下手买新房次新房就有点辣手了。 我们精明的委托人是一位专业房产投资人，他这时就瞄上了法拍房，并在2016年11月果断出手拍下了杨浦区凤城二村的一套底楼老破小。 委托人虽然是专业房产投资人但是做法拍房也是小白上路第一次，但是他早已规划好了后续动作，就是改造凤变冰再马上出售搏个短差，整个一 周转流 的玩法。

从法拍到买入到售出不到半年时间赚取了40万差价！乍一看法拍小白初次作战玩得很溜啊，但是套用某库名言“ 说线做泪 ”，我们来看看改造过程中的 倾盆大雨泪 。

改造前设计师周玉鹏去实地踏勘，出去的时候是大晴天，回来也没下雨，可周小胖回来却成了落汤鸡。 看看改造前的照片是这样的：

墙上红漆赫然写着 欠债还钱 ，院子里违章搭建了一间房。

楼道入口也是一片狼藉。。。

斑驳的墙面仿佛在诉说： “我可是 1985 年建成的。 ”

屋顶漏着水，天花板已剥离。

地上水漫金山。。。

“首次勘察那天寒风凛冽，我们在屋外吹了个透心凉。进屋后没有电，大家打开手机电筒慢慢摸索。突然，一滴冰凉的液体滴入我的后颈。顿时各种恐怖的镜头自动从眼前放过，心里恐惧极了。。。。。”季老湿回忆时如是说。

难怪设计师周小胖踏勘量房回来成了落汤鸡，欲哭无泪，感叹道：“老破小老破小，这么破的可真第一次见啊。我做室内设计的今天成了打隧道的。”

委托人竟然法拍了一套这么破的房子，真是出人意料啊~

写这篇结案报告之前，我对委托人做了一次访谈，让我们看看委托人是为什么会去拍一套这么破的房子。

提问： 法拍之前，你做过调查吗？ 知道里面漏水吗？

委托人：漏水这个事情是知道的，因为当时就是 水帘洞 ，因为本身这个是老房房子是属于加盖的，最早是1985年的，后来加盖过两次，就是大概从90年代，从两层变三层，从三层变五层，怎么讲呢？房屋的品质就比较差，而且楼上本身那个地板不像现在的混凝土浇筑的，它可能就是一个空心预制板，本身不是特别好。而且楼上那户人家刚好有一天水龙头没有关，那个水就完全满起来，我拿房子的时候，里面就是那种状况。

提问： 回顾2016年的时候，正常的法拍房我们都知道有折价，但是一般人都会拍那种品相好的房子，你为什么想要去拍老破小呢，而且还漏水？

委托人：因为这种房子凡是来看过的人未必喜欢，往往这种房子看中的人不多，这是第一个。我是看中这个地段，因为凤城二村离地铁站很近，附近有紫荆广场和新华医院，我认为这个地段还是有价值非常值得关注的。我事先看了一下，它在一楼，而且是周边邻居说漏水地上比较潮湿。

提问： 这套房子当时法拍的时候竞争激烈吗？

委托人：还可以，至少在我的预算范围内，也有一两个人跟我竞争。如果时间再往前一点，那个时候很爽的，那个时候我们也没有这个机会。

提问： 你是怎么找到季老湿这边做改造的？

委托人：因为这个时候某库或者其他地方，我一直在瞄，看哪些团队比较值得信任，也是机缘巧合，就跟季老湿这边对接上了。 季老湿是凤变冰鼻祖 ，我敢拿破房子也是相信专业人士可以将它改造好。

再回到改造，设计师周小胖擦干泪水，换上干衣，大笔一挥，凤变冰开始了。

先看改造前的原始平面图⬇️

原始平面图如上，产证面积67平米，后面院子违章搭建了一间房。 再看改造后的平面图：

麻雀虽小竟然有两室一厅双卫，卫生间干湿分离，时髦的开放式厨房外加女士必杀之步入式衣帽间。 空间充分应用，功能齐备。

再来看看冰变后的照片⬇️

简洁明亮的客厅

温馨舒适的卧室

细黑框隔断门分隔客厅和厨房好有feel

让女士尖叫的步入式衣帽间

时髦的开放式厨房还带有吧台

冰箱躲到了柜子里面

干湿分离的卫生间

原来的阴暗潮湿的老破小一扫而空，代之以简洁明亮又有温度的高颜值冰冰。在改造之初，产品定位为年轻的小两口家庭，果然最后卖出的时候买家是一对年轻的小夫妻！

在2017年的4月份这套房子成功以385万的高价签约售出。回顾历史，上海本轮限贷限购政策是2016年11月底出台的，就是委托人刚做完法拍的时候。这以后上海楼市上涨的势头戛然而止，到2017年4月，市场余温尚有，但已经不是买家争先恐后卖家疯狂跳价的时候了。而这套房子春节后改造完放盘出售，几乎就是秒售。在市场降温开始下滑的时候这套房子准确命中了目标客户成功售出，可谓难能可贵。委托人也是心花怒放，短短不到半年时间眼看40万利润就要到手。

然鹅，天有不测风云，在房子出售签约尚在交易过程中的时候，委托人当初法拍时看中的违章搭建被杨浦区政府勒令拆除了。委托人欲哭无泪，赔偿了小夫妻30万，另外由于法拍的上家没有迁走，所以户口押金也没有收回。这下由赚40万变成赔钱了。遭遇如此惨通经历，委托人是怎样一番心路历程呢？

提问： 拆除违建这件事你事先知道吗？

委托人：说实话这套房子我拿下来的目的转手把它卖掉，我知道要抢时间。装修完了以后第一时间卖，没有想到怎么算也躲不过政策打压，拆违马上就来。

我刚刚签了这个合同，而且当时那个下家很担忧，他说一旦拆违就影响他，我的房价必须赔他30万。所以我本来可以赚30万，后来变成了没有赚回来。坦率地说这套不是很成功。