今年，广州楼市内卷的对象，其中之一就是：精品小盘。
有区位优势，有产品优势，同时体量、入市节奏可控，无论是房企，还是市场，对此都乐见其成。比如今天，广州的土拍开门红。
越秀底价拿下今年首宗地块，
总价约8.8亿，楼面价32000元/㎡。
据悉，新侨地块，可能会延续越秀广府系的产品。
而根据珑悦西关、桂悦东晓的节奏，估计新侨地块，三月阳春就会有动作了。
精品小盘，讲究的就是快打。
再战广州的绿城
，也是如此。
去年年底，绿城在广州核心地段两次出手，落子海珠、番禺，位置都很靓，妥妥的地铁上盖盘。
仅仅过了一个多月，两宗地块都有了新动作。
绿城海珠项目
，现已开放展厅，
预计会在3月开放售楼部；
绿城番禺项目
，案名已经公布，预计也是年后面市。
更多一手信息，我们也扒到了，先关注，接着往下看~
先来说说海珠客运站地块。
案名为
绿城馥香园
，目前在地块位置处开放了展厅，从地铁南洲站C口步行约70米
（直线距离，百度测距）
，就能看到。
我们也去现场挖了些信息：
👉 货量方面，规划了5栋
全南向
住宅，1#2T5，2-6#2T4，每栋32层，一共
约672套的货量
。
👉 面积段未定，主要是约80+、90+、100+、110+和130+㎡三至四户型，四房户型占了8成，
使用率可以去到115%。
项目预计首推5、6#，具体户型、样板间，要等年后回来才会公开。
那么在一众海珠西新盘中，
绿城有什么优势呢？
1）低密社区，容积率仅3.86.
项目只规划了32层，没有超高层，
容积率3.86
，没有高楼林立的感觉，会比海珠其他盘住得舒服。
2）公建配套会投入很大力度。
毕竟这是绿城在广州核心区的第一个项目，也是全国第三座馥香园，会比较花心思。
特别是园林，素来都做得出彩，会结合在地文化打造中式。
在这里，绿城汲取了十香园灵感，保留了海珠客运站原有的四棵百年榕树，
打造一个极具广式特色的街角公园。
由街角公园沿着河边，都会进行改造，提升周边环境面貌。
甚至，连海珠岛本身土壤也会保留。
而临街商铺的外立面，将打造成南洋风，在融入在地文化的基础上，带了些创新，别具一番风味。
3）内部也很舍得投入，
交标品质会拉高
。
除了知名品牌外，绿城还会考虑到实用性问题。
比如插座，其他开发商只能给十几个，而绿城能给到二十多个，客厅不需要排插就能打火锅。
这背后涉及的是线路排布问题，也就意味着更多的成本，这也是绿城产出的标准。
4）再加上学铁等外部因素加持。
👉
学校方面，配套24班小学，确定引入
广州五中教育集团
进行管理，也是打败了海珠多数新盘。
（具体入读政策以当年教育局公布为准）
毕竟海珠学位紧缺，不是每个盘都有配套学校，还是名校教育。
目前学校位置已经有挖机进驻，动作应该不会太慢。
👉
交通方面
，
2号线、广佛线双地铁交汇
，可直达番禺、越秀、白云、佛山，或者坐一个站到沥滘，就能换乘死亡三号线，交通还是挺便利的。
值得注意的是，项目会建造一条地下连廊直通地铁，业主归家不怕日晒雨淋了。
此外，项目门口的内环路东晓南放射高架桥
（南洲路至盈丰路段）
，正在进行局部拆除、重建，与
海珠湾隧道
对接
。
届时，业主们15分钟就能畅达广州南。
综上所述，项目可以说是配置拉满了。
但也面临一个问题：
定价多少合适？
一来，前面提到的，绿城要做品质，成本会高。
二来，大家都知道，今年海珠会很卷。
喏，看图：
据不完全统计，只是住宅项目，
海珠就有超20盘贴脸开打！
而海珠西，更是新盘内卷的“风暴眼”！
对比附近新盘，绿城馥香园的地价，是比已入市或是出了吹风价的项目要低的。
600多套货，如果走小盘快销路线，卷价格是一种选择，可能卖5万/㎡左右比较有吸引力。
但这又是绿城首入广州核心区的项目，卖低价的可能性不高，那价格可能也要5-6字头。
就不知道这个价格，市场能不能接受了。
毕竟项目也拿不到100分
。
南面150米有一条
环城高速
，车流量大，前面两栋楼多少还是会受到影响。
以及商业一般般
，踩盘那天走了十几分钟，去到东晓南商圈才吃得上饭。不过这也是海珠商业的通病，稀缺而不高端。关于这个，也期待未来项目的临街，可以改善提升。
若想要逛街，驱车15分钟到广州南TOD，或者20分钟到白鹅潭，似乎会更好一些。
至于绿城番禺项目，案名已经官宣
绿城玉海棠。
先来看个视频，感受一下：
👉 货量方面，规
划了2栋住宅，
约200多套
，货量不多，估计也是走快打快销策略，价格到位的话，不愁卖。
👉 产品方面，主推建面约105、118、138㎡，以及四套顶复200㎡，都是四房，
使用率可达130%
，对附近改善客来说，很香！
毕竟，除了使用率降维打击外，这还是番禺广场TOD少有的靓地：
学铁商+区府+番禺版花城广场+图书馆
加持，妥妥的顶配。
首先，
地铁上盖，3/18/22号线交汇
，含金量不言而喻。
