联排总是有故事
别墅历来都不是好的投资标的
文/朱红之泪
就在全国人民热烈迎来十一假期之际，朋友圈却被万科“
活下去
”三个字刷屏了。
更巧合的是，万科在厦门的一个项目——“
首开
·
万科白鹭郡
”传出来了
5
折甩卖的新闻，一时间房产圈一片哀嚎。
传说中的万科厦门别墅5折新闻
连万科都只想活下去，开始甩卖了，整个行业其他的人会怎么想？
加上前几天一直在炒作的“
泰禾
·
合肥院子
”降价业主维权的新闻，本来就秋风萧瑟的房产界一瞬间被万科的活下去的口号带向了凛冽寒冬。
泰禾合肥院子降价新闻，来自微博湾区大佬
但是这些新闻热点对于具体的买房人来说，基本上是没有任何用处的，不会因为这些新闻，导致你朝思暮想的房子价格有任何变动的。
关于万科“活下去”的分析已经汗牛充栋，主流观点认为万科主要是“矫情”，笔者就不再谈了，我们今天就聊聊合肥和厦门这两个降价事件。
一）首开·万科白鹭郡
厦门本次所有中介疯传5折腰斩甩卖的联排别墅，位于什么位置呢？
大家看下图：
来自百度地图
同安区的万科白鹭郡距离鹭岛市中心距离35公里，这中间还隔着茫茫的大海！
当前厦门地铁最远修到厦门北站，距离白鹭郡还有20余公里。
这个地方大致地理位置类似于崇明岛之于上海，或者昌平之于北京。
厦门楼市最贵的是厦门岛内，其次是海沧和翔安两区，同安区是最偏远的郊区。
更可悲的是，白鹭郡虽然属于厦门同安区，但是其距离同安区这个郊区的区中心还有近10公里，其位于区下面一个偏远小镇
——
新圩镇上面，是彻彻底底的乡下。
也正是因为其位于一个基本农村化的地理位置，不同于一些城乡结合部容积率较高可以做别墅洋房和高层混搭的高低配项目，整个项目1.1的容积率只有联排别墅和花园洋房。
万科白鹭郡沙盘
从城市规划角度，整个万科白鹭郡所处的位置类似于村里的农家乐，基本无任何配套，交通极度不便。
要在厦门岛内上班的白领甚至企事业中层，是万万不会买这里的。
如果你问厦门本地人，他一定会告诉你：
这种地方还敢卖这个价钱？500万纯属做梦！
而其产品呢？
果不其然是当下这几年最火的中式园林别墅，亭台楼阁，小桥流水，如诗如画，整个产品附加值爆棚，溢价满满。
万科白鹭郡中式园林
那么什么人会买这里的别墅呢？他的目标客户群体是什么呢？
完全不差钱的土豪贵妇。
在楼市好的时候，钱多，预期高，这种远郊农村园林别墅还有市场，可是当厦门冷清下来，这种别墅一定是遇冷的。
当媒体爆出来该别墅5折甩卖，全国哗然的时候，厦门本地人也觉得不可思议，
这个别墅本来就不值他号称的原价，那何来的
5
折之说呢？！
二）文一泰禾·合肥院子
我们再来看看前阵子被反复炒作价格跳水的文一泰禾·合肥院子。
和万科白鹭郡一样，泰禾的中式合院系列算是当下最流行的中式别墅的鼻祖了，现如今全国各地都是泰禾院子。
满满的情怀，满满的溢价。
废话不说我们先看地理位置吧：
来自百度地图
咦？这个看上去好像比万科白鹭郡距离市中心近多了嘛。
从直线距离看，合肥院子距离合肥老城中心9公里，距离合肥政务区
13
公里。
乍一看好像还挺近。
但你再看看呢？
-
这周围怎么都是水库和公园啊？
-
怎么离地铁八竿子打不着啊？
-
好像未来也没有地铁唉。
我还要告诉你个事实，合肥这些年的发展主攻方向是西南政务区、西侧高新区、南侧滨湖新区。
合肥院子却位于合肥的北面。
这里类似于北京城南，成都城北，都是完全不受人待见的方向。
合肥城北10公里的地段，还不如合肥城南
20
公里地段好。
合肥的东面和北面并不是城市的主要发展方向，位于两个水库中间的合肥院子片区，未来也主要是生态涵养为主，是不会大规模开发的。
“那岂不是生态很好，青山绿水，远离人员嘈杂，真高端啊！”
如果谁说出这样的话，我简直有种要去拿平底锅去的冲动！
你完全没有理解城市的意义和房地产的价值，怪不得你买的房子都不升值。
而悲催的是，产品方面，合肥院子的容积率比较高，居然是一个联排别墅、洋房、小高层混合的小区，联排区域很小。
完全没有厦门万科白鹭郡那么纯粹、低密度。
合肥院子仅有少量别墅
就这样一个
伪高端
项目，在前两年楼市鸡犬升天的时候还好，现如今的降价不过是打回原形而已。
其价值得不到市场认可，当然只能降价。
三）再见了，城市别墅
长久以来，我们对别墅、洋房等低密度产品在国内的升值表现一直不看好。
比如，本次合肥和厦门两个噱头十足的别墅，都是以降价收场。
二手别墅在国内是非常难卖的，多年房产大牛市，别墅、洋房产品都是跑输大盘的。
到底是什么原因呢？
这与我国的容积率管控规划有关。
笔者在《
容积率漫谈 #S410
》中曾经提到过，
发达的商业服务业必须匹配高容积率的市中心。
哪里容积率高，哪里就是市中心，就是创造价值最多，机遇最多的地方。
