琶洲南宅地延期拍卖，背后是故事还是事故
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市最大的死结，终于解开了
在经济迷时期，市场上没有更好的回报率，偿还高利率房贷就是大部人的首选。即使借新也是为了还旧，或者大量抛售解决债务问题。
这样就形成了利率流动性陷阱，即使一路降息，也解不开这个死结。于是就进入了一种循环，钱在系统里空转。M2早都300万亿了，只听到浪声滔天，可就是看不到水流出来。
降低存量房贷利率，是一把斩向这条循环锁链的斧头，终于把这个死结彻底解开了。
昨天央行释放市场上流动性的组合政策，是新一轮救市刺激政策的开始。
比昨天国新办新闻发布会更早一天的时候，广州公共资源交易中心官网发布公告，原定在9月24号上午开拍的琶洲南三块宅地，时间推迟到了10月17号。
领导这是也要等楼市新政发布吗。
01
我们之前做过一个大致介绍，这三块宅地连在一起，本来是一个大地块，被分成了三个小地块。
总建筑面积13.8万平方米，容积率均为2.5，这个密度不要说在琶洲，即使放眼海珠，在过去都是不多见的。当然，以现在财政的紧张程度，以后还常不常见不敢下结论。
位置在琶洲南TOD东侧，黄埔涌北侧，新滘西路南侧，西侧为赤沙村。
挂牌起始价分别为28.74亿元，15.57亿元和14.68亿元，折算起拍楼面价依次为4.25万元/m²、4.3万元/m²和4.3万元/m²。
之前，海珠区新滘东路北侧的储备地块控规把大量商业用地改为住宅用地，新增6块，将近30万平方米的住宅用地。
考虑到这几个地块大概率开发大面积段产品，我预计会产生2000套左右的货量。
这次出让的宅地就是六块之中的三块。
三块地加起来13万方，也就是1000套不到的货量。
虽然都在琶洲南的板块范围内，但是地段的差异是很大的。
这六个地块周边城市界面还很原始，离地铁远，目前没有学校和商业的配套，相比琶洲南TOD，硬伤还是挺多的。
但地块对岸就是广交会展馆，视野开阔，适合打造改善型产品，放在过去，一定是顶流的存在。
我记得去年同样也是9月份，当时上涌国园那块地，也就是现在中海大境这个项目，当时的开发商多积极。
数十家开发商从现场调研，现场开拍各家也是一路大战三百回合，拼到刺刀见红，最终一直鏖战到地块设置的最高封顶价，后来中海还是通过摇号，以将近128亿的总价拍到的。
说实话，琶洲南这三块地虽然相比琶洲南TOD的地块有些缺点，但是品质是不输给上涌果园地块的。
谁想过，要落得延迟拍地的境地。
真是此一时彼一时，市场的变化太快，周期的齿轮吱呀呀转，火星子都嗞出来了。
02
其实不只是琶洲南三块宅地，9月以来广州密集推地，但成交地块都是底价成交。取消地价限制，成了摆设，因为根本拍不出溢价。
9月19号，越秀以约35.6亿元摘得海珠广纸地块，折合楼面价3.4万元/m²。
9月20号，招商蛇口以10.18亿元拿下南沙横沥岛地块，折合楼面价13057元/m²。
但招商买这块地的资金，其实是湾区1872，卖房给政府换来的。简单来说，就是招商用庆盛项目的部分房源，和政府换了个应付票据，来换横沥地块。
这个操作手法和越秀退地有点异曲同工之妙，只不过招商蛇口已经把房子盖起来了，政府收购的房源，估计会用作人才房一类的保障型住房。
还是比越秀的骚操作看着更有商业文明一些。
但对于操盘手来讲，终归是一件左口袋换到有口袋的事情。就像你拿着沙漏，转来转去玩的不亦乐乎，但是里面的沙子再怎么流动，也还是那么多。
接下来，9月29号，广州将迎来重磅地块天河区临江大道南方面粉厂地块的竞拍，起拍价88亿，也是今年起拍总价最高的一块宅地了。
南方面粉厂这种放在过去十年任何一年的土拍市场上，品质都是万众瞩目的存在。马上就要上架拍地了，没见到人声鼎沸，只看到门可罗雀。
当然，南方面粉厂背负的可是振兴市场，扭转局势的重任，在只准成功不可失败的对弈中，我相信广州肯定已经做好了充足的准备。
只是其他地块可能就没有这么好的待遇了。
接下来9月30号，荔湾河柳街、白云嘉禾望岗、白云怡新路以南地块也将接连进行竞价，能够以底价成交，大概率就已经是这些地块最好的归宿了。
开发商如今有多保守，当年冲的就有多猛。
我记得21年广州搞集中土拍，多少开发商通宵达旦，就为了能抢到地块。什么地块不重要，地块多少钱不重要，能把钱花出去才是最重要的。
相关部分也是一幅爱拍不拍，不拍出门左转的冷傲表情。
冷傲的表情不会消失，只是转移到了开发商现场销售的脸上。热门楼盘的现场销售对很多买家也是一幅爱买不买，不买出门左转的态度。
集中土拍，摇号，自持，限制销售价格的政策，阻止不了开发商拿地的决心。而各种茶水费，现场摇号，双合同，全款才能选房的条件，同样也阻拦不了买家进场的热情。
在市场狂热的时候进场站岗，在市场冷淡的时候慌张，都是人之常情。
操盘手也好，开发商也好，皆是如此。对楼市的行情变化，谁都没有大家想象的那么高瞻远瞩，都是摸着石头过河。水深水浅，趟过去才知道。
就像这次土拍，广州已经尽力，向上比谁都急。只是结果是好是坏，只有拍了才知道。
土拍市场的冷清，是市场自我调节的一种体现，也是让操盘手明白水深水浅的一把标尺。
接下来又是新政的高发期，相比于政策的刺激，其实供求关系的变化才是逆转楼市低潮的关键。
伴随着大量的流拍的是商品房住宅销售面积和新开工面积进一步下降。之前2022年和2023年，这两个数据的降幅都在20%以上。其中降幅最大的是2022年，分别是27%和39%。
下降幅度如此之大的新开工面积，就是在持续减少住宅的供应。
供应的减少，再叠加上政策的刺激，最终会体现在市场风向的逆转。
有人似乎总觉得这次可能与众不同，但说实话，站在未来看今天发生的事情，和过去也没有什么不同。重复，循环，才是真实的。
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