国际经验丨纽约Via Verde住区：利用城市存量土地建设可负担住宅

Via Verde住区项目于2006年启动，由纽约住房保护部（HPD：Department of Housing Preservation and Development）和建筑师协会纽约分会联合发起设计竞赛， 目的是探索如何利用棕地开发进行可负担住宅的建设，并实现人居环境的可持续发展、提高可负担住宅的建造标准，通过适宜性设计促进居民健康等多重目标。

地块位于纽约南布朗克斯区，最终竞赛由纽约当地的建筑设计公司、私营开发商及非营利开发商组成的团队赢得了竞赛获得开发建设权。从方案到落地最终耗时6年，该住区于2012年6月最终建成开放。

住区鸟瞰图

Via Verde住区是一个可负担住宅及商业的混合开发项目 ，包括151套家庭收入在40%~60%AMI的可负担租赁住宅以及71套家庭收入在70-100%AMI的可负担销售住宅。

这个项目包含222套居住单元，40000平方英尺的绿色屋面和其他为居民服务的开敞空间。这个花费9880万美元的项目一开始的目标是： 要给中低收入者提供一个混合了租赁和购买机会的住区 ；第二个目标是： 针对社区的健康问题，特别是由于缺乏锻炼机会和健康饮食而不断上升的儿童哮喘和肥胖率。

1、 基地情况：狭长的三角形

Via Verde住区项目占地约0.55公顷，其所在区域是布朗克斯最衰败萧条的地区，位于700—706布鲁克大道。 场地呈狭长的三角型，周边有教育中心、公园、地铁站、商务中心等建筑及设施。

这个项目利用了南边三层、北边20层，一共三座建筑占用了这个窄长三角地块的大部分空间； 建筑都面向南方，利用良好的城市景观 （临近的开敞空间——一座面向城市开放的足球场），并且最大化利用太阳能。

总规划图

2、 场地空间设计

尽管Via Verde住区是一个人口密集地区的开发项目，约400人住在1.5英亩的区域里，但是 为居民的娱乐休闲和交往活动提供了各种各样的室外场所 ，包括了优美的户外景观、城市农事体验和宽阔的外部露台。 这个项目的设计体现了城市和自然的结合，回应了场地的形状和周围的环境，同时积极处理了居民和社区的需求。

建筑与场地环境的结合

该项目 采取住宅组团的形式 ，由一幢20层高层住宅、一幢6~13层公寓以及2~4层联排公寓围绕着一个中心庭院组成。建筑师 采用了南部设置低层住宅，逐渐过渡到北侧高层的设计策略 ，租赁住宅部分设置在高层（109套）及中高层（42套）中，商品住宅部分在中高层及低层部分。

南低北高的设计策略

这个项目 通过屋顶蔬菜园、室外活动场和室内健身设施给本地居民创造了一种健康的生活方式 ，让居民可以放松、种植蔬菜以及运动。Via Verde的名字是西班牙语里的“绿色之路”，代表了一直连通绿色屋顶和院子的步行台阶，这也为居民提供了更多的室外活动机会。

屋顶蔬菜园

设计师 还利用其他简单有效的手段鼓励日常活动 ，比如通过规范调整放宽了消防要求，而且允许所有绿色屋顶都可以作为上人屋面。

另外，以往的“绿地＋塔楼”模式的高层公共住宅已饱受诟病，但 该住区出色的建筑组团式布局策略扭转了人们对高层可负担住宅的不良印象 ，不仅满足了低收入家庭居住意愿，也受到更广泛收入群体的青睐，为未来可负担住宅开发的建筑设计标准形成了有益参考。

儿童友好的室外活动场地

3、 住宅建筑设计

Via Verde项目也是可持续、健康的可负担住宅的杰出代表。为了缓解当地儿童哮喘和肥胖的发病率高的问题， 住宅在建设设计上采用了大面积、可开合的窗户 ，能够给住户带来更多的阳光、流通的空气、以及更好的空气质量。

另外， 阶梯式的屋顶提供多样化的绿地空间 ：三层屋顶为植栽，四层屋顶为果树，五层的屋顶为社区居民提供种植床作为社区菜园，用于鼓励居民健康的生活方式。

为了区别于其他之前的那些显得简单粗糙的可负担住宅，设计者想要 创造一个可负担住宅的新的形象 。纽约之前的可负担住宅都是红砖墙、一排小窗户，而这个项目的设计者选择了用彩色预制板装饰外立面，露台、遮阳棚、太阳能板在满足住户需求的基础上也增加了立面的趣味性。另外， 窗户的构建结构都是模数化的 ，由于窗户可以旋转，因此可以营造出多种多样的建筑外观。

富于变化的住宅外立面

在建筑材料上， 尽可能使用了本地的材料，并且是有利于环境可持续发展以及住户健康的材料。 例如，地板是瓷砖和竹子，都是可再生资源，同时不会产生有损健康的挥发性化合物。

此外， 还采用水平、垂直设置的光伏太阳能面板及雨水收集系统以及很多应用在住宅中的节能方案 ，比如增加保温层厚度及更高效的采暖设备。

户型设计考虑到转角户型 可以享受到中间户型欠缺的两个朝向的通风优势，而在平面中将中间户型向外突出，不但丰富了视野，也形成有利通风的格局。

住宅套型平面图

1、 成立专责小组，松绑规划审批

这块长而窄的三角形场地难以发展，不仅是因为它的形状，也因为它需要环境修复以及审批中需要满足的一些特殊要求。

因为该项目独特的设计特点，其中许多地方都不符合通常的城市规范要求。 因此，获奖团队被选中后，该市就设立了一个由重点城市机构的代表组成的专责小组，这个小组的工作特别重要，是帮助项目通过审批过程。

在纽约，一个有222个单元的建筑被认为是一个大型项目，区划法中对于大型项目有一些额外的规定。例如，该基地太窄，无法根据标准规定开发，需要特殊许可才能进行开发。 开发团队与专责小组密切合作，解决问题，获得了特殊许可，从而促进这一过程。

室外庭院及大台阶

另一个问题是停车。 通常，住宅开发需要地面停车，但是该场地太小，不足以容纳所需的停车空间。开发团队成功地证明这座建筑的交通通达性很好。此外，一个大型未充分利用的停车库位于开发区域的街道对面。 最终，该计划被允许进行而无需设置地面停车。

除此之外， 为了增加居民的步行机会特别将楼梯间做成开放形式；还突破了对上人屋面的相关规定。